Арендовал - сдай другому

Какие сложности может таить в себе сдача помещений в субаренду.

По разным оценкам, по договору субаренды в Москве сдается около 5-8% офисных помещений и более 10% - торговых. Такое положение дел объясняется превышением спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости. Но субарендатору от этого не легче – кроме того, что он явно переплачивает за аренду, еще, как показывает практика, он имеет слабое представление о своих правах и обязанностях. О том, какие коллизии могут таить в себе отношения между сторонами (собственником помещения, арендатором и субарендатором), в этом вопросе рассказывает юрист риэлторского агентства Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

 

 

- Каковы правоотношения между субарендатором и арендодателем, а также собственником помещения?

- Арендодатель имеет определенные обязанности по отношению к арендатору. Например, он обязан производить капитальный ремонт помещения. Согласно Гражданскому кодексу к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В связи с этим субарендатор вправе требовать от арендатора соблюдения своих прав, как если бы он был основным арендатором. В свою очередь арендатор переадресует требования субарендатора арендодателю, если этот последний обязан произвести соответствующие действия.

К договорам субаренды применяется правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. В связи с этим при смене арендатора, договор субаренды сохраняет свою силу.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

- Кто отвечает за возникновение каких-либо форс-мажоров (пожар, залив, неправильная эксплуатация и т.п.) – субарендатор или арендатор?

- Согласно Гражданскому кодексу в случае заключения договора субаренды, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Иными словами, если субарендатор причинит убытки арендодателю, то последний будет вправе предъявить претензии непосредственно арендатору. Последний же может требовать возмещение убытков у своего контрагента – субарендатора.

- Каковы права и обязанности субарендатора?

- Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора субаренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если субарендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендатор имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором субаренды.

- Есть ли отличия между субарендаторами офиса и магазина в части прав и обязанностей?

- Отметим, что все особенные требования к субарендаторам могут быть предусмотрены либо в договоре аренды (или ином соглашении между арендодателем и арендатором), либо в договоре субаренды. Специальных положений на счет субаренды магазинов или офисов Гражданский кодекс не содержит, однако для субарендаторов указанных помещений действуют общие положения законов, предусматривающие, например, то, что для хозяйственной деятельности не должно использоваться жилое помещение, осуществление торговли возможно при соблюдении санитарных и иных правил, предъявляемых, в том числе, к помещениям и т.д.

- Как заключается договор субаренды?

- Договор субаренды заключается так же, как и договор аренды. Следует отметить, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. В связи с этим договор субаренды, заключенный на срок не менее 1 года, считается заключенным с момента государственной регистрации. Если же договор заключен на срок менее года, указанной регистрации не требуется.

В соответствии с Гражданским кодексом, арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Однако при этом ему необходимо получить предварительное согласие арендодателя. Данное согласие может быть выражено в виде отдельного документа, либо непосредственно включено в договор аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

При отсутствии согласия арендодателя договор субаренды будет считаться недействительным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель дал согласие на субаренду (например, в основном договоре аренды) и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

В соответствии с законом, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Судебная практика свидетельствует о том, что при сдаче помещений в субаренду без согласия арендодателя, договор аренды может быть расторгнут по решению суда.

Отметим, что в ряде случаев арендатор предоставляет площадь организациям, заключая с ними договоры о совместной деятельности, считая, что в этом случае согласия арендодателя не требуется. На практике данные договоры могут быть признаны мнимыми, прикрывающими на самом деле договоры субаренды (что может повлечь также определенные налоговые последствия). В целом же при установлении факта передачи помещений в субаренду, суд устанавливает, являются ли потенциальные субарендаторы подразделениями арендатора либо самостоятельными сторонними организациями, которым помещения сдаются в субаренду без согласия арендодателя.

- Кто платит НДС при субаренде?

- Реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду и субаренду помещений подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. В связи с этим НДС включается как в стоимость услуг по аренде, так и в стоимость услуг по субаренде.

НДС не начисляют организации, которые в соответствии с налоговым законодательством освобождены от уплаты данного налога.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...