Будущее за бизнес-парками

Зачем нужна классификация офисных помещений?
На сегодняшний день на московском рынке существуют порядка 20 критериев, необходимых для того, чтобы отнести здание к тому или иному классу: чем выше класс, тем больше требований должно быть удовлетворено. Если для того чтобы соответствовать классу В, достаточно десяти критериев, для класса С — и того меньше, но офис класса А должен соответствовать принятым требованиям как минимум по 18 пунктам.

Причем, по словам С.Рябокобылко, не исключено, что с течением времени, требования могут стать еще жестче. Именно это уже произошло в городах Восточной Европы — Праге, Варшаве, Будапеште.

 

 

Появление подобной классификации очень важно для западных инвесторов. Иностранцы сейчас только исследуют рынок, поэтому им важно понимать то, как он работает, по каким правилам, что нужно сделать для того, чтобы твой продукт был интересен.

«Сегодня, — уверяет С.Рябокобылко, — уже нельзя проектировать такие же здания, что сдаются сейчас. Если ты хочешь, чтобы через 3 года твое здание занимало ту же позицию, которую оно занимает сегодня, то нужно очень внимательно следить за тем, что хочет рынок, что хотят арендаторы и как могут измениться их требования через несколько лет, и, соответственно, быть готовым предоставить им это». Как ни странно, положительную роль в появлении на московском рынке зарубежных инвесторов сыграло падение ставок аренды после кризиса 1998 года. По сравнению с пиковыми показателями конца 1997 года после кризиса ставки упали на 40-45% и к сегодняшнему моменту поднялись только на 10%, то есть они по-прежнему на 30% ниже того уровня, который был до кризиса.

Увеличились и сроки окупаемости, сейчас они составляют от 5 до 7 лет, в то время как до кризиса полной окупаемости можно было достичь всего за два-три года. Казалось бы, что тут хорошего для инвесторов? Но сегодняшняя ситуация позволяет предположить, что ценовой «мыльный пузырь» уже лопнул, и сложившаяся конъюнктура отражает реальный баланс спроса и предложения, что является важным залогом предсказуемости отдачи от инвестиций.

Откуда берутся участки под застройку?
«В Москве очень мало незастроенных площадок, на дальнейшее использование которых нет каких-то предварительных договоренностей с теми, кто эти участки контролирует. Поэтому при выборе участка, — говорит мой собеседник, — важно понимать, кто является владельцем объектов недвижимости на этом участке (организация, ведомство, компания), так как именно юридическое лицо будет играть ключевую роль в получении застройщиком права осваивать данную площадку».

Очень часто именно владельцы земельных участков становятся партнерами, входя в долевые отношения с застройщиками: они обеспечивают землю, застройщик инвестирует строительство. После окончания строительства возможно долевое участие владельца участка в компании, которая этим зданием управляет.

Центр. Жилье или офисы?
Центральная часть любого города — это своеобразное государство в государстве. Обычно, именно развитию центральной части городские власти уделяют особое внимание. В Москве же, с одной стороны, все чаще слышно о том, что центр скоро станет совсем безлюдным, а с другой, именно здесь строятся самые дорогие дома. «То, что в центре много жилья, — говорит С.Рябокобылко, — это хорошо.

Ведь отсутствие жилых кварталов в центре города пагубно влияет на развитие торговли и развлекательных центров. Возьмите любую крупную европейскую столицу, которая развивалась так же, как Москва. В Лондоне жилье соседствует с офисными зданиями в центре самых дорогих районов, например, в Westminster W1. Там престижно иметь офисы, но и жилье там очень дорогое».

Весь вопрос в том, как архитектурные власти видят развитие городской инфраструктуры — где они подразумевают возможность расположения офисов, где нет. Размещение офисов, вообще, накладывает большой отпечаток на городскую инфраструктуру — офисам нужны парковки, при подъезде к офису увеличивается интенсивность движения автотранспорта.

«Поэтому разумно, конечно, переносить большие, массивные здания в один район, как это делается в московском Сити, как это делалось в Лондоне, в районе Doсklands, где были спроектированы здания, которые нельзя было построить в историческом центре», — считает С.Рябокобылко.

Мало построить, надо управлять
Однако построить — это только часть «большого пути», основная же проблема, встающая перед владельцами уже готового здания, — это хорошее управление недвижимостью. Грамотное управление недвижимостью — это необходимая составляющая успешного проекта. «Может быть, это не так важно сегодня, как будет через 3-4 года, когда процент незанятых помещений начнет увеличиваться, — говорит С.Рябокобылко. — Те здания, которые будут иметь лучшее управление, лучшие взаимоотношения со своими арендаторами будут сохранять полную занятость своих помещений.

Вопрос не в том, что арендная ставка в твоем здании будет на 7 процентов выше, чем у соседей. Нет, ставка может быть даже немного ниже, но заполняемость будет 100%, а у конкурентных зданий, к примеру, 80 процентов. Необходимо стремиться к стабильному контингенту арендаторов: каждый раз, когда один из них отказывается от продления аренды, возникает период, когда нужно искать нового, платя за него комиссионные, а аренду в это время никто не платит.

Гораздо выгоднее иметь профессионально управляющую компанию, отвечающую за то, чтобы арендаторы чувствовали себя в здании как у себя дома». По мнению экспертов компании «Стайлз энд Рябокобылко», рост процента незанятых помещений в среднем по рынку можно ожидать через два-три года.

Это означает, что появляются новые проекты, которые, в первую очередь, будут «оттягивать» к себе существующих арендаторов из более старых зданий, которым уже по 5-7 лет и которые были построены в период острой нехватки офисов. В то время было достаточно построить здание, и арендаторы, готовые платить за помещения по самой высокой ставке на тот момент, были гарантированы. Сейчас же в таких зданиях компании чувствуют себя уже менее комфортно.

Новые времена
Появление конкуренции вынуждает девелоперов искать новые пути для привлечения арендаторов. Сейчас самыми модными и перспективными направлениями в этой сфере, по мнению С.Рябокобылко, является строительство интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Интеллектуальные здания являются экономичными и удобными для управления и более эффективными с точки зрения использования ресурсов, например, штат управляющих зданием может быть меньше.

Причем совершенно необязательно, что в таких зданиях будут выше арендные ставки. «Выгода от строительства таких зданий в том, — считает С.Рябокобылко, — что интеллектуальное здание будет в первую очередь сдаваться в аренду и в последнюю очередь покидаться арендаторами в случае кризиса, понижения арендных ставок или каких-то других негативных происшествий на рынке. Владельцу здания гораздо выгоднее планировать свой проект на 10-15 лет вперед, а не на пять лет назад, основываясь на том, как он построил предыдущее здание и как быстро оно тогда сдалось».

Кроме того, здесь не нужно изобретать велосипед, все, что должно быть в интеллектуальном здании, уже давно изобретено и успешно применяется на Западе. Наиболее интересным в этом направлении строительства является офисное здание Дукат-III, которое должно быть сдано в III квартале 2005 года. Что касается бизнес-парков, то под этим термином понимаются комплексы, состоящие из нескольких малоэтажных зданий, вынесенные за пределы центра. Первая фаза комплекса такого рода в Крылатском планируется к сдаче в 2004 году. «Крылатские холмы» — первый, но не последний бизнес-парк, который планируется построить в Москве, — говорит С.Рябокобылко, — планы застройщиков в отношении такого продукта оптимистичны, и многие компании сейчас смотрят на то, чтобы развивать подобные проекты».

Несомненно, в случае успеха проекта «Крылатские холмы», будет всплеск интереса к подобному типу офисов. «Однако, — говорит С.Рябокобылко, — здесь у инвесторов гораздо меньше «права на ошибку», то есть нужно быть абсолютно уверенным в том, что ты строишь, как ты это строишь и на какого арендатора это нацелено». Если построить офисное здание в центре Москвы и учесть все необходимые стандарты, то можно быть уверенным, что оно будет рано или поздно сдано.

«С бизнес-парком все гораздо сложнее, — объясняет С.Рябокобылко, — потому что компании нужно убедить в том, что месторасположение будет удобно для них. Для успешной работы бизнес-парков требуется гораздо более активное участие компании, которая этот объект выводит на рынок, но для нас совершенно очевиден интерес арендаторов к такого рода продукту. Более того, первые клиенты, желавшие видеть на рынке именно такие комплексы, появились еще в 2000 году. Мы с 2000-2001 гг. рекомендуем девелоперам строить именно бизнес-парки, потому что твердо знаем, что они будут заселены, что на них есть спрос».
Оксана Самборская Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...