Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Что принес уходящий год офисному рынку?

 

Что принес уходящий год офисному рынку?

 

 

Сегодняшний обзор посвящен подведению итогов развития офисного рынка в уходящем году. Основные показатели рынка, тенденции и проблемы, прогнозы на 2007 год – в традиционном декабрьском материале «Собственника».


Офисный рынок: фоторобот-2006
Охарактеризуем для начала общее состояние рынка на конец года. Совокупный объем офисных помещений всех типов составляет на текущий момент 30 млн кв. м.

загрузка...

 

 

Причем всего в течение года было введено, по разным данным, от 780 до 820 тыс. кв. м новых офисов. Большая часть обращающихся на рынке площадей по-прежнему относится к классу С (по разным оценкам от 7,5 до 8 млн кв. м).

Что касается высококлассных офисов, они, как и прежде, в дефиците. Как рассказал в ходе саммита «Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году» директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков, совокупный объем офисов А- и В-классов находится сегодня на уровне 5,2 млн кв. м. И, несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели предыдущих лет (на 60% по данным директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким.

Так, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, для помещений класса А уровень свободных площадей составляет менее 1,6%, для офисов В-класса – 4%. Впрочем, старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова более оптимистична в своих оценках: 2,8% для А и 7,3% для В-класса. В любом случае, если вспомнить о том, что как раз в уходящем году была разработана новая классификация офисных помещений, предъявляющая более строгие требования к качеству последних, становится понятно, что количество, например, помещений А-класса сократится при новом подходе примерно вдвое. Что касается такого показателя, как обеспеченность качественными офисными площадями на душу населения, отставание Москвы от среднего уровня и здесь остается существенным. «Если за средний уровень принято принимать 6,9 кв. м на одного человека, то в столице этот показатель находится на уровне 0,5 кв. м», – говорит Константин Лосюков.


Арендные ставки: рост в норме
Если говорить о спросе, он остается стабильно высоким. «Объем сделок составил в 2006 году более 700 тыс. кв. м (вырос на 13% в сравнении с прошлым годом), – отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элина Занина. – По нашим оценкам, потенциал роста спроса на офисные площади всех типов составляет еще не менее 13,7 млн кв. м». Разумеется, такой дисбаланс спроса и предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок. Впрочем, как отмечает Антонина Лаирова, в 2006 году рост был менее заметен, чем в 2005-м. «Но, тем не менее, по нашим оценкам, в 2006 году ставки поднялись на 9-12%, что косвенно указывает на сохраняющийся неудовлетворенный спрос», – говорит Лаирова. «Арендные ставки на автономные офисы (встроенно-пристроенные помещения) выросли весьма существенно – на 12,6%», – подчеркивает Элина Занина. В целом, как отмечает Константин Лосюков, Москва находится на 3-м месте в мире по уровню арендных ставок на офисные помещения.

Конкретные же цифры, по данным Prime City Properties, таковы: базовая ставка аренды в классе А составляет $700-750 за кв. м в год (но порой доходит и до $1000). В классе В этот показатель находится в диапазоне $450-550 за кв. м в год. Цены продаж составляют $3400-5500 за кв. м (класс А) и $1800-3600 за кв. м (класс В).


Прочь из центра
Одной из основных тенденций рынка в 2006 году, как в один голос утверждают участники рынка, стало формирование новых деловых зон в районе МКАД. «Центрами притяжения или «якорями» для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются близость к аэропортам (бизнес-парк «Гринвуд», проект «Химки»), крупным логистическим комплексам («Косинская Плаза», «Ист парк»), а также размещение офисных и деловых центров в составе крупных загородных поселков («Резиденция»), – поясняет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. – В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким «якорем» является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, «ОСК», «Крокус»)». Усиление децентрализации рынка в качестве значимой тенденции года отмечает и Александр Гурганов: «Сразу 5 офисных центров строится сейчас за МКАД, и 3 из них – формата бизнес-парк». С экспертами соглашается и директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «Стройинком К» Румен Калчев: «Наряду с общим увеличением количества заключенных предварительных договоров аренды, характерной тенденцией года можно назвать и децентрализацию рынка, разработку заметного количества крупных качественных проектов за пределами МКАД».

Причины такого интереса девелоперов к району МКАД легко объяснимы: это и низкая стоимость земли, и возможность застройки крупных участков, и сравнительно хорошая транспортная доступность. «Большое значение для заявленных на севере и западе кольцевой автомагистрали проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта Шереметьево и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе», – добавляет Антонина Лаирова.

Отчасти такой отход девелоперов из центра объясняется и рядом заявлений столичных чиновников о возможном введении ограничений на строительство коммерческой недвижимости в центре города. «Ограничения могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен, – уверен Михаил Гец. – Кроме того, проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных либо торговых центров в пределах Садового кольца».


Жизнь есть не только у МКАД
Конечно, такая децентрализация рынка отнюдь не означает, что офисы строятся исключительно у кольцевой автодороги. Девелоперы находят все новые варианты преодоления дефицита свободных площадок под застройку: так, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю. И, конечно, сохраняется практика редевелопмента промышленных территорий для перепрофилирования их под офисные помещения.

«Продолжают формироваться новые районы офисной активности, – рассказывает Элина Занина. – Среди наиболее активно рассматриваемых инвесторами районов – территория «Большого Сити», юго-западное и западное направления». Активизацию девелоперской активности в районе «Большого Сити» отмечает и Михаил Гец: «О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», группа компаний «Букет» и другие».


Заглянем в будущее
Что касается прогнозов на 2007 год, участники рынка не ожидают серьезных изменений. «Рынок сохранит положительную динамику развития, основные тенденции сохранятся. Впрочем, ввиду долгого технологического цикла реализации проектов, сохранится и ситуация с дефицитом качественных площадей», – уверен Румен Калчев. «Офисный сегмент ожидает некоторое замедление роста арендных ставок по причине существенного увеличения предложения, – прогнозирует Владимир Журавлев. – Кроме того, дальнейшее развитие получит тенденция строительства бизнес-парков, обусловленная децентрализацией офисной застройки. Одним словом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут и в следующий год с тенденцией к дальнейшему расширению».

Как считает Антонина Лаирова, в наступающем году продолжится рост объема предложения, и в эксплуатацию будет введено не менее 1 млн кв. м новых офисных площадей. «Темпы роста арендных ставок будут постепенно сокращаться, возможно и некоторое повышение уровня вакантных площадей, – оценивает перспективы рынка Лаирова. – Вообще, как количественные, так и качественные показатели свидетельствуют об эволюции рынка и о его постепенном приближении к точке насыщения». Звучит, конечно, оптимистично, но не будем забывать, что еще пару лет назад участники рынка практически в один голос предсказывали насыщение рынка как раз к концу 2006 года. Как видим, не все прогнозы сбываются…


Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Что принес уходящий год офисному рынку?":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Уходящий год стал самым успешным для финансового рынка

Газета "Бизнес" / Уходящий год оказался для отечественного финансового рынка одним из наиболее успешных. Рынок установил целый ряд рекордов — индексы РТС и ММВБ преодолели рубеж в 1000 пунктов, компании заняли на рынке внутреннего долга рекордные 230 млрд руб., разместили акций на зарубежных площадках на $4,1 млрд. При этом участники рынка уверены, что в следующем году их ждут новые рекорды.

» Банки и кредиты - 1678 - читать


Налог на имущество - 2006: что принес нам год уходящий

Ежемесячный журнал " Новая бухгалтерия" N 11, 2006 г.

» Бухгалтерия и аудит - 2097 - читать


Что принесет 2007 год молодым семьям?

Сейчас идет второй этап реализации столичной программы « Молодой семье – доступное жилье», рассчитанный на период с 2006 по 2008 год. « Собственник» расскажет о том, каким требованиям должна удовлетворять современная московская семья для того, чтобы считаться молодой, а также о том, что требуется такой семье для участия в программе.

» Строительство жилья - 1265 - читать


Евгений Родионов: «Я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет»

Ушедший 2006 год внес немало перемен в ситуацию на рынке недвижимости, в том числе в его загородном сегменте. Особенно много хлопот он доставил девелоперам поселков элит- и бизнес-классов: усилилась конкуренция, стал более искушенным и разборчивым покупатель, произошли знаковые изменения в земельном законодательстве, появились новые форматы, а жители мегаполисов потянулись в предместья. О перспективах развития загородного рынка Московского региона и о том, как застройщикам ...

» Загородная недвижимость - 2192 - читать


Обзор офисного рынка за 4 квартал 2004 года

ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИКИ РФ По итогам 2004 года основные макроэкономические показатели экономики РФ показывают благоприятную динамику. По предварительным оценкам Федеральной службы государственной статистики, рост ВВП в 2004 году составил 7,1%, что сравнимо с аналогичным показателем прошлого года. При этом около половины этого роста пришлось на исключительно благоприятную внешнеэкономическую ситуацию, признает Минэкономразвития.

» Бизнес Недвижимость - 1487 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Что принес уходящий год офисному рынку?

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru