Деревья растут до небес

Стремительное развитие рынка недвижимости, последовательная консолидация и укрупнение девелоперских компаний, а также появление крупных игроков из других отраслей уже давно превратилось в четко оформившуюся тенденцию, одним из главных проявлений которой, стало возникновение на рынке недвижимости такого понятия как мега-проекты. Конечно, большинство мега- проектов пока существуют лишь на бумаге, однако, готовность крупных компаний вкладывать в их развитие значительные финансовые и человеческие ресурсы, а также поддержка государства позволяет надеяться, что их успешная реализация сегодня, в будущем станет залогом массового перехода от точечной застройки к новой концепции в девелопменте – комплексному освоению территорий.

Чем больше, тем лучше
Безусловно, точечная застройка никуда не исчезнет. Одиночные жилые дома, гостиницы, офисные и торговые центры в различных районах города будут по-прежнему пользоваться стабильным спросом. Однако решение проблемы недостатка предложения в массовом сегменте и реализация программы "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" невозможна без применения комплексной застройки.

 

 

В сегменте коммерческой недвижимости этот вопрос никогда не стоял очень остро. Хотя, свои гиганты и свои мега-проекты существовали и здесь. Быстрый рост рынка, концентрация производственных мощностей и ресурсов в руках крупного бизнеса, заставил его искать новые пути развития. Строительство нескольких небольших объектов на разных участках уже не могло обеспечить ему заданные темпы роста. «В основе появления мегапроектов лежит, с одной стороны – наличие больших неосвоенных территорий (в основном на периферии, вокруг городов, хотя внутри городской черты также существуют крупные, в основном производственные зоны под редевелопмент) с другой - объективная необходимость освоения этих территорий. Такая ситуация обусловленная, прежде всего, быстрым ростом экономики и, соответственно, неудовлетворенным спросом, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, - объясняет директор департамент консалтинга Colliers Int Лариса Афанасьева. - Крупные игроки рынка недвижимости давно «просчитали» этот «вектор» и стали планомерно консолидировать земельные ресурсы на первичном рынке, что можно было сделать достаточно дешево». По словам, директора отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Руслана Винокурова, мега-проекты подразумевают формирование новой среды, комплексное освоение больших территорий, строительство большого объема жилых площадей, налаживание инфраструктуры, в том числе коммунальной, социальной и транспортной, создание единой архитектурной и ландшафтной концепции, то есть строительство полноценной и самодостаточной территориально-административной единицы, города, требующий значительных денежных вложений.

Впрочем, дело здесь не только в экономике и масштабах проекта. Ключевым в данном определении является критерий - «формирование новой среды». Причем в данном случае, мы можем говорить, в том числе и о среде деловой, городской и культурной. На этом основании к мега-проектам можно причислить и такие проекты как Москва-Сити и Охта-Центр. «С точки зрения этого ключевого критерия, размер осваиваемой территории все-таки не является основополагающим фактором, он может быть – разным», - считает. Лариса Афанасьева. – «Так, территория Москва Сити, который по праву можно назвать мега проектом (формирует качественно новую бизнес среду) занимает 60 га территории, в то время, как в случае с градостроительными проектами Подмосковья (А 101, Большое Домодедово) речь идет о тысячах и даже десятке тысяч гектаров».

Действительно, проект Большое Домодедово предусматривает строительство 10,8 млн. кв. м жилья., на участке общей площадью около 3 000 Га. А101 будет ещё грандиознее, управляющая компания «Масштаб» (оператор проекта) планирует построить 13 млн. кв. м, 1,5 млн. кв.м площадей коммерческого назначения (офисные, торговые, складские и иные комплексы), 1, 5 млн. кв. м социальной инфраструктуры.

Получается, чтобы попасть в разряд «мега» проект может быть как масштабным, так и знаковым. Помимо вышеуказанных, на сегодняшний день к таковым причисляют: Рублево-Архангельское (Нафта Москва), Аэротрополис Домодедово (Истлайн), Академический (РеноваСтройГруп), Новая Голландия (ST Development), Остров Истра (Capital Group), Морской Фасад (УК «Морской Фасад»)

Что нам стоит город построить?
Строительство городов – занятие непростое. Однако необходимость больших вложений, высокие сроки окупаемости, значительная инфраструктурная нагрузка и практически полное отсутствие подобного опыта не останавливает девелоперов. Конечно, в теории, у мега-проектов существует целый ряд преимуществ и, в первую очередь, это фактор «экономии на масштабе». «В этом случае огромные усилия (человеческие и финансовые) на предпроектной стадии (разработка концепции развития территории, подготовка мастер плана, проектов детальной планировки, выпуск и согласование необходимых распорядительных и разрешительных документов и т.д.) распределяются на гораздо больший (чем в случае с точечным девелопментом) конечный результат», - поясняет Лариса Афанасьева. Тем не менее, за исключением Москва-Сити, практических примеров успешной реализации подобных проектов пока нет, только грандиозные планы. На деле, помимо явных преимуществ, девелоперов ожидает также множество подводных камней. Наиболее значительные из них: риски изменения рыночной конъюнктуры и финансовые риски. В условиях комплексной застройки, когда горизонты планирования расширяются до нескольких десятков лет, финансовые и конъюнктурные затраты – несоизмеримо выше, чем при точечном девелопменте.

У некоторых проектов проблемы начинаются ещё на ранней стадии. Например , несмотря на то, что проект новой штаб-квартиры «Газпрома», 400-метрового небоскреба Охта-центра, помимо офисных площадей предусматривает строительство крупного спортивного центра, культурного комплекса, который будет состоять из музея современного искусства и театрально-концертного зала мирового уровня, библиотеки, торговые помещения, кафе, ресторанов, паркингов, парки и зеленых зон, Петербургский союз архитекторов и Общественная палата выступили резко против строительства небоскреба, а ЮНЕСКО пригрозила исключить Санкт -Петербург из списка городов Всемирного наследия. «С точки зрения проектов высотного строительства, это достаточно удачный проект, он имеет хорошую планировку окружающей территории, и расположение его на границе исторической части города является компромиссным: все фотофиксации показали, что он будет незначительно виден из центральной части города. Кроме того, проект имеет сильные социальные функции, в его состав будут включены выставочные площади, концертные залы и спортивные площадки», - считает генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Между тем, несмотря на высокую социальную и экономическую значимость, вопрос о строительстве Охта-центра ещё не решен до конца.

Самое дорогое
Ещё одним минусом масштабности комплексного освоения территорий, является необходимость за свой счет возводить дорогостоящую инфраструктуру, что не может негативно не сказываться на показателях рентабельности. «Инфраструктура - школы, больницы, детские сады, торговые и развлекательные центры, инженерные коммуникации, собственные транспортные коммуникации – безусловно, берет на себя значительную часть бюджета всего проекта», - считает Руслан Винокуров. - Однако при общей площади строительства доходной части мега-проекта эти затраты оправданы и целесообразны для повышения привлекательности всего мега-проекта в целом». Впрочем, здесь следует разделять по типам: например, строительство такой инфраструктуры: торговые и развлекательные центры, детские сады выгодно вдвойне, поскольку с одной стороны способно стать самостоятельным коммерческим проектом, с другой делает бизнес социально ответственным. Однако самостоятельное возведение дорог и инженерных коммуникаций не под силу ни одной, даже самой крупной компании. Вот как построена система финансирования инфраструктуры у компании Масштаб: «В целом же в зависимости от вида инфраструктуры и ее уровня есть разные источники финансирования ее строительства. Например, для реконструкции или строительства дорог федерального уровня, расширения Калужского шоссе, будут использоваться средства из федерального бюджета. Дороги областного значения будут финансироваться с участием областного бюджета. Мы также предполагаем участие в создании дорожной сети проекта частных инвесторов и непосредственно компании «Масштаб». Глобальную инженерию частично мы будем финансировать сами, частично привлекать компании, которые будут заинтересованы в инженерных сетях как приносящем доход бизнесе. Что касается крупных, знаковых проектов, например, предполагаемого строительства университета на нашей территории, мы рассчитываем, что здесь с инженерией поможет государство, - рассказывает Директор Департамента инвестиционных проектов Управляющая Компания «Масштаб» Леонид Афендиков.

Государство спешит на помощь
Получается, что УК «Масштаб», как и другие застройщики мега-проектов рассчитывают на помощь государства. «Реализация данных проектов просто невозможна без государственной поддержки», - считает Михали Гец. По его словам, победителям конкурса будет оказана поддержка, которая предусматривает финансирование за счет средств бюджета субъектов Российской Федерации и местных бюджетов строительства объектов социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального и среднего общего образования, инженерной и транспортной инфраструктуры. «Помощь государства при реализации таких проектов взаимовыгодна», - соглашается. Руслан Винокуров. – «Поскольку и девелопер получает поддержку и не встречает сопротивления в сопричастных государственных инстанциях, и у государства появляется реальная возможность доказать действенность и исполнение объявленной программы». На настоящий момент, федеральные власти объявили конкурс, в рамках которого отобрали 22 проекта, предусматривающие строительство не менее 1 млн. кв. м. жилой и коммерческой недвижимости в течение десяти лет.

Конечно, такая поддержка существенно упростит задачу девелопера. И все же будущее мега-проектов пока под вопросом, остается неясным хватит ли у девелоперов финансовых, человеческих и административных ресурсов для реализации столь масштабных замыслов. Тем не менее, тот факт, что работа над ними начинается уже сейчас позволяет надеется, что в будущем проблема дефицита жилой и коммерческой недвижимости будет решена.

Можно ли назвать появление мегапроектов - новой парадигмой девелопмента, приходящей на смену старой – точечной застройке?

Да (46.8%)
Нет (40.3%)
Не знаю (12.9%)

Евгений Бондарчук Arendator.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU