Гараж: дом для машины

Машина делового человека — это уже давным давно не роскошь и даже не средство передвижения. Машина делового человека — это надежный помощник в бизнесе. По статистике, в среднем автомобиль активно используется 4–6 часов в сутки, стоянка у дома занимает более половины суток. А всего без присмотра владельца автомобиль находится 18–20 часов. Естественное желание владельца оградить дорогостоящую технику от неприятностей вынуждает постоянно думать об охране, стоянках, боксах, гаражах.

 

 

Опрос показал, что 70 % автовладельцев приобретают гараж, опасаясь угона и вандализма, 20 % используют его для выполнения ремонтных работ, хранения зимней резины, расходных и ремонтных материалов и 10 % считают способом вложения денег и коммерческой аренды. Для многих гараж является местом приятного времяпрепровождения и общения с друзьями. К тому же при определенных условиях в нем можно держать домашние заготовки — плод дачной деятельности.
Из всего многообразия конструкций получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие гаражи: плоскостные, наземные парковки, многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), обвалованные, механизированные, ракушки.

Ракушки
Ракушка оказалась наиболее дешевым и демократичным пристанищем автомобиля. Невысокая стоимость, мобильность и простота монтажа позволили ей завоевать свой сегмент рынка. В среднем стоимость ракушки определяется ее ценой у производителя, затратами на доставку, сборку, а также оформление разрешения на установку и в зависимости от района может варьироваться в пределах от 1,5 до 3 тыс. долл.
Власти не раз меняли свое отношение к ракушкам, но все же в конечном итоге пришли к мнению о разумной регламентации их размещения и регистрации. Мэр столицы заявил, что зарегистрированные ракушки сносить не будут, однако политика гаражного строительства в Москве несколько иная. Правительство утвердило порядок выдачи разрешений на установку ракушек. Мэрия запрещает их расположение на спортивных и детских площадках, пешеходных дорожках, над инженерными сетями. В настоящее время, по экспертной оценке, до 10 % автотранспорта находится в укрытиях такого типа, а разрешений на установку получено меньше чем наполовину.

Плоскостные гаражи и наземные парковки
Социологическое обследование показало, что 55 % автомобилистов являются или хотят стать владельцами плоскостных гаражей (одноэтажные массивы) или охраняемых открытых парковок. Оборудование охраняемой открытой стоянки обходится в несколько сотен долларов за одно машиноместо плюс согласование землеотвода и затраты на аренду земли. Если таких вложений на стадии обустройства сделано не было, то стоимость аренды места на оборудованной площадке с охраной составит 1500–2000 руб., когда рядом метро, жилой массив, рынок, и 800–1200 руб. в прочих случаях. Отдаленность от центра всегда вносила свои понижающие коррективы.
Устройство открытых наземных парковок, которые занимают в городе около 200 га земли, нельзя отнести к перспективным долгосрочным программам. Однако за счет земельного налога они регулярно пополняют городскую казну и сравнительно недороги. Длительность существования таких парковок зависит от степени востребованности земельных участков и альтернативности гаражного строительства в районе. Безусловно, плоскостные гаражи служат дольше. Но если срок аренды земли не превышает года, с одинаковой степенью вероятности могут ликвидировать и наземную парковку, и плоскостной гараж. Стоимость таких гаражей (как правило, бетонных или металлических) колеблется от 3 до 4 тыс. долл. на окраинах города и до 4–6 тыс. долл. в местах, приближенных к Садовому кольцу. Аномальными зонами являются Крылатское, Молодежное, Митино и некоторые другие районы, где цена на аналогичные объекты несколько выше. При покупке важно знать, является ли гараж объектом недвижимости, о чем свидетельствует регистрация сооружения в БТИ. В противном случае пол, стены, потолок, погреба, ремонтные ямы и иные конструкции, наличие которых и формирует цену гаража, могут стать источником дополнительных затрат. Это происходит в случаях, когда договор аренды земли после окончания его срока действия предусматривает восстановление первоначального состояния ландшафта.
Если юридически за плоскостным гаражом закреплен статус недвижимости, объем выкупной стоимости последующим владельцем территории может включать цену недвижимого имущества и компенсацию за нереализованное время аренды земли. Поэтому при покупке плоскостного гаража на его цену влияет как срок, на который заключен договор аренды земли, так и время до окончания этого срока. К сожалению, при формировании цены вторичного рынка на плоскостные гаражи большее внимание уделяется материалу постройки, а не вышеуказанным факторам. Кирпичный плоскостной гараж устойчиво держит планку на уровне 4–7 тыс. долл. независимо от месторасположения и юридического статуса. Таких затрат можно избежать, приобретая гараж в аренду. Арендная плата за плоскостные гаражи в центральной части города — 150–200 долл., а по другим территориям — от 60 до 120 долл. в месяц.
В настоящее время в Москве насчитывается до 7 тыс. плоскостных гаражных массивов и охраняемых стоянок. Такое нерациональное использование земельных ресурсов привело к активизации политики городских властей, направленной на реконструкцию односкатных гаражей либо возведение на их месте многоуровневых гаражей и других объектов. Около 600 участков (из указанных 7 тыс.) признаны специалистами Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы пригодными под застройку многоуровневыми гаражами. Земли под плоскостными гаражами стали одним из основных резервов города. Так, в плане развития промзоны Строгино под снос определено 2,5 тыс. гаражей, а на их месте разместят комплекс ГИБДД, Музей городского пассажирского транспорта, торговый комплекс «Метро Кэш энд Керри». В качестве замены предлагается поставить комплекс многоуровневых гаражей с общим количеством 2800 машиномест.
При этом владельца плоскостного гаража стимулирует фактор неизбежности его сноса как следствие гаражной градостроительной политики. Правительство Москвы планирует избавиться от всех плоскостных гаражей за исключением тех, которые расположены над станциями метро мелкого заложения и другими подземными сооружениями или под линиями электропередачи, то есть там, где построить многоуровневый паркинг невозможно. Есть стимул и для инвесторов. Так, в качестве компенсаций за утраченное имущество и потерю территории хозяину гаража инвестор может предоставить машиноместо на условиях долгосрочной аренды по городским расценкам и из городского фонда или (по его выбору) денежную компенсацию. Финансовых льгот, рассрочек и преимущественного права выкупа машиномест не предусмотрено, что, естественно, мало удовлетворяет бывших владельцев плоскостных гаражей. Подробно это отражено в Постановлении правительства Москвы от 02.03.2004 г. № 110-ПП «О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами».

Многоуровневые гаражи
Комфортность многоуровневых гаражей (отопление, технические средства охраны, охранная и пожарная сигнализация, вентиляция, вспомогательные службы) и долгосрочный землеотвод гарантируют большой спрос на них — до 40 % от общего количества автовладельцев. По данным инвесторов, специализирующихся на гаражном многоуровневом строительстве в южных округах Москвы, из всех желающих и способных купить место (бокс) в многоэтажном гараже свою мечту реализовали 35 %. И хотя ажиотажного спроса в целом по Москве из‑за достаточно высокой цены не наблюдается, но и незаполненности, отмеченной в конце девяностых годов, тоже нет. Положительный эффект дает политика инвестора и заказчика, разумно стимулирующая выкуп боксов в собственность в сочетании с сезонной арендой.
Выбор участка под застройку — ключевой момент в инвестиционном цикле. Во‑первых, машиноместа должны быть востребованы даже в условиях высокой цены, значит, необходимо предусматривать социальную однородность проживающих в районе жителей. Во‑вторых, освоение участка под гаражное строительство не должно вызывать серьезных возражений со стороны жителей ближайших домов и владельцев гаражей, стоящих на этой территории. Либерализация нормативов санитарных разрывов между гаражами и жилой зоной (до 15 м) и расширение вариантов использования площадей под гаражные массивы — под эстакадами и жилыми домами, над железнодорожными путями, под школьными спортивными площадками, водными объектами — немного упрощает задачу выбора участка. Все‑таки легче убедить нескольких чиновников традиционными методами, чем сотню-другую взбодренных демократией владельцев гаражей и квартир.
Цены на многоуровневые гаражи зависят от тех же факторов, что и на прочую недвижимость: территориальной расположенности, уровня комфортности и конструктивного исполнения. В районах станций метро «Красногвардейская», «Царицыно», «Щелковская», а также в Куркине, Строгине она достигает 8–12 тыс. долл., в районе станций метро «Бауманская», «Шаболовская», «Сокол», «Полежаевская», Крылатском — 12–20 тыс. долл., в центральном административном округе и приближенным к ним местах — до 30 тыс. долл. и более. А в возводимых и проектируемых в центральном округе подземных многоуровневых гаражах только себестоимость, по неофициальным данным, составляет 30 тыс. долл. При таких показателях коммерческая целесообразность гаражного строительства, видимо, будет заключаться в корпоративной и индивидуальной аренде, а не в покупке машиноместа. Стоимость аренды наверняка значительно превысит установившийся для районов Третьего транспортного кольца уровень в несколько раз. Поскольку разброс цен велик и зависит не только от территориальности, комфортности, этажности, но и конструкции — типа гаража, обратимся к строительным нормам, определяющим конструктивное исполнение.
Московское правительство Постановлением от 16.10.2001 г. № 926-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01‑01 «Стоянки легковых автомобилей» (с изменениями от 15.07.2003 г.) определило основные понятия и конструкции многоуровневых гаражей. Вот основные положения этого документа:
гаражи (автостоянки) могут быть наземные и подземные, располагаться под или над зданиями, в том числе и жилыми. Допускается пристройка к зданиям другого назначения;
надземные автостоянки могут быть с наружными стеновыми ограждениями (закрытого типа) и без наружных стеновых ограждений (с поэтажными ограждениями);
парковка может осуществляться с участием водителя или использованием грузовых лифтов;
наземные стоянки проектируются не более 9 этажей, подземные — не более 8 этажей;
параметры одного машиноместа определяются проектом в зависимости от габаритов автомашин, для которых проектируется автостоянка;
в состав автостоянки могут быть включены только технические помещения для инженерного оборудования, дежурных, противопожарного инвентаря и оборудования, ремонта и обслуживания;
при размещении автостоянок над жилыми домами необходимо гаражи и жилое здание разделять нежилыми помещениями;
автостоянки с механизированным устройством парковки (без участия водителя) допускается блокировать только к глухим стенам с пределом огнестойкости не менее REJ 150;
обвалованные гаражи предназначены для строительства на дворовых территориях жилых районов, что позволяет использовать покрытия автостоянок для благоустройства, озеленения, создания игровых и спортивных площадок.
Исходя из перечисленных конструктивных особенностей можно сформулировать конкретные выводы по выбору и оценке современных гаражей.
К наиболее дешевым (4–6 тыс. долл.) относятся многоуровневые неотапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) и без наружных стеновых ограждений. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость более чем в два раза. По информации Департамента градостроительной политики развития и реконструкции г. Москвы, строительство боксового варианта многоуровневого гаража в текущем году обойдется в 7–8 тыс. долл.
К этому надо прибавить инвестиционную себестоимость (по итогам конкурса), плату за кредит и рентабельность подрядчиков, и тогда цена может возрасти до 15 тыс. долл., а в подземных гаражах — до 30 тыс. долл. Возможны и другие причины удорожания — на лифты для многоуровневых гаражей требуется 50 тыс. евро и более. При отсутствии лифтов стоимость бокса будет уменьшаться с повышением этажности и углублением бокса.

Евгений Муравьев Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...