Гаражные миражи

Большинство столичных новоселов, въезжающих в квартиры в коммерческих домах, могут реализовать заветную мечту — заполучить гараж в своем доме, что очень актуально в свете принятого законопроекта, разрешающего хранить автотранспорт только в специально отведенных местах. Но далеко не все автомобилисты спешат заключать сделки, сетуя на цены. Повышенным спросом машино-места пользуются только у жителей элитных домов, для кого комфорт дороже денег.

Законный инструмент отъема денег

Столичные власти в последнее время все чаще стали преподносить горожанам неожиданные сюрпризы. Немного поутихли страсти вокруг реформы ЖКХ, как опять очередной “подарок”, вылившийся в проект закона “О размещении автотранспортных средств на территории г.

 

 

Москвы”, принятого Московской городской думой уже во втором чтении. Нельзя сказать, что все статьи законопроекта поняты собственниками автотранспортных средств, на кого и ориентирован документ. Вопросы вызвала статья 5, где говорится о том, что с 1 января 2007 г. в Москве хотят запретить парковать машины везде, кроме специально оборудованных стоянок.

Болезненным вопросом для большинства автовладельцев станет не только временное размещение автомобиля в районе офиса, кинотеатра или магазина, но и его постоянное хранение. Самым популярным местом для долгосрочных парковок традиционно является дворовая территория. Поставить автомобиль на ночь у подъезда стремятся большинство собственников жестяных коней. С вводом закона в действие парковка автотранспорта во дворах жилых домов запрещается. А годом позже — с 1 января 2008 г. — нарушителей закона будут еще и штрафовать в размере пяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) (на данный момент — на 500 руб.). Чтобы закон исполнялся, в городе планируется создать специальную службу, которая возьмет на себя функции контролирующей организации. По мнению авторов проекта из Комитета транспорта и связи Москвы, репрессивные меры вынудят хозяина автомобиля серьезно позаботиться о надежном месте для машины.

По мнению Сергея Смирнова, директора Института социальной политики и социально-экономических программ Государственного университета — Высшей школы экономики (ГУ-ВШЭ), правительство изобрело очередную бюрократическую систему, реализовать которую будет практически невозможно, а сам закон носит явно фискальный характер. Пользоваться автомобилем удобно, если он находится в 20-30 м от подъезда, в другом случае необходимость в нем просто отпадает. Предлагая решить проблему путем принуждения автомобилистов покупать боксы в отдельно стоящих гаражах или подземных паркингах, правительство не изучило спрос на эту услугу, а также сколько денег люди готовы заплатить, если парковка находится под домом, в 5-минутной пешеходной доступности или в том месте, куда добираться минут 10, считает он. Пытаясь заставить потребителей покупать машино-места в подземных паркингах за $30 000-50 000, оно создает тупиковую ситуацию. “Если только не собирается такими мерами задушить отечественную автомобильную промышленность”, — добавил он.

Лилия Овчарова, директор по научным программам Независимого института социальной политики, считает, что низкосортный товар не стоит таких денег, за сколько сейчас предлагаются машино-места. Реально гараж пользовался бы спросом, если бы стоил $2500-5000. А гаражные комплексы, которые обычно строятся по полугосударственным программам, продаются по более высоким ценам. Соответственно, создается впечатление, что столичное правительство одновременно решает проблемы как возврата затраченных бюджетных средств на возведение паркингов, так и бизнеса, который участвует в этих программах.

Гараж для народа

В целом все действия столичного правительства, под каким бы предлогом они ни происходили, в первую очередь направлены на то, чтобы заставить горожан влезать в дополнительные расходы. Машино-места в специально построенных гаражных комплексах стоят дорого и потому продаются плохо. К примеру, Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) инвестирует подобное строительство в районе Куркино, где сейчас самые дешевые машино-места в городе (по данным Единого центра продаж ДИПСа, минимальная стоимость парковочного места там составляет 255 000 руб.). Целая гаражная программа есть у корпорации “Социальная инициатива”, возводящей “квартиры” для автомобилей в разных районах Москвы. Самые низкие цены предлагаются в отдельно стоящем гаражном комплексе на 244 автомобиля в ЮАО на улице Воронежской — 210 000-220 000 руб. В конце прошлого года объект сдан в эксплуатацию, но, по информации менеджеров “Социальной инициативы”, выбор непроданных боксов пока еще широкий. Стоимость бокса в гаражах на Рубцовской набережной (ЦАО) зависит от места расположения. За 1-й этаж придется выложить 450 000 руб., за 2-й — 320 000. Хотя в комплексе реализуются самые дешевые гаражи в Центральном административном округе, многие собственники автомобилей предпочитают по-прежнему парковаться возле подъезда и раньше времени не делать дополнительные траты.

По словам Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, на правительственном уровне курирующего строительство гаражей, в 2005-2007 гг. по программе “Народный гараж” планируется построить больше 330 000 машино-мест. За счет бюджета будут строиться только гаражи при социальном жилье и пилотные перехватывающие парковки. Горожанам, имеющим собственные автомобили, не стоит расслабляться, так как и по новой программе им придется рассчитывать на собственные средства. Как сообщили в департаменте, город дает жителям только возможность, объединившись, проинвестировать строительство гаражей и тем самым получить их по себестоимости. По информации, полученной в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, на конец февраля 2005 г. подобрано 56 участков, расположенных в разных административных округах Москвы. Разработано шесть типов проектов гаражей, в том числе подземных. Планируется, что сдача первых гаражей придется на конец 2005-го — 2006 г. Но вопрос о стоимости доступных машино-мест пока остался открытым.

В лучшем положении, чем остальные, оказались жители коммерческих новостроек, где уже по проекту предусмотрен подземный паркинг. Однако даже в домах для самых состоятельных горожан подземные паркинги обживаются далеко не одинаково.

Под землей

Самые комфортные гаражные комплексы находятся в подземной части элитных жилых домов. Но и собственники самой дорогой в городе недвижимости далеко не однозначно относятся к гаражному вопросу.

Подземный паркинг в жилом доме представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы того метража, который приобрел его собственник. В некоторых из них часть парковочной зоны разбита на боксы, огороженные с трех сторон бетонными перегородками. В зависимости от проекта и размеров дома подземные паркинги бывают одно- и двухуровневые, а в тех случаях, когда нет возможности его построить под землей, паркинг выносят в цокольный этаж. Например, в жилом комплексе “Лазурный блюз” в районе Строгино два подземных двухъярусных паркинга. Один из них разместится под вторым и третьим корпусами, а другой — под корпусом № 1. В доме переменной этажности на улице Колодезной в Сокольниках одноуровневый паркинг расположен в цокольном этаже.

По словам Тиграна Алексаняна, генерального директора “Декра-Групп”, достоинством даже самого простого подземного паркинга, безусловно, является его техническое обустройство: наличие современных средств пожаротушения, вентиляции, отопления, охраны и даже лифта. Потребность разгрузить дворы подвинула столичные власти обязать всех застройщиков, возводящих коммерческие дома, закладывать в проект подземные стоянки, что и отражено в “Нормах и правилах проектирования, планировки и застройки г. Москвы” — документе, действующем с января 1999 г. Нормы являются базовым источником, по которому определяется потребность в машино-местах в застраиваемом микрорайоне. “Площадь участка под строительство монолитно-кирпичного жилья, возводимого методом точечной застройки, в реально стесненных городских условиях не всегда позволяет построить желаемое количество машино-мест”, — говорит Алексанян.

По словам Вячеслава Тимербулатова, генерального директора группы компаний “Конти”, размер паркинга зависит от класса дома. Для домов бизнес-класса в проект закладывается от 1 до 1,2 машино-места на квартиру, для элитных домов — до 2 машино-мест. В домах экономкласса теплые стоянки проектируются с учетом того, чтобы обеспечить ими от 50% до 75% имеющихся в доме квартир. К примеру, в элитном доме “Московская династия” (Плотников переулок) на 17 квартир приходится 25 машино-мест. В элитном малоэтажном комплексе “Три тополя”, расположенном в Труженниковом переулке, количество машино-мест вдвое превышает количество квартир. Интересен тот факт, что при проектировании подземного гаража архитекторы использовали особенности естественного перепада высот, который на территории “Трех тополей” составляет до 8 м. Благодаря этому удалось не только оборудовать просторный паркинг высотой более 2,5 м, но и сохранить уникальный природный ландшафт в первозданном виде.

Нормы и действительность

Размещение подземных паркингов в жилых домах ведется строго по нормам. Как рассказали специалисты компании “Квартал”, это СНиПы (Строительные нормы и правила) от 21.02.1999, действующие на всей территории Российской Федерации, а также МГСН 5.01-01 — нормы, разработанные специально для Москвы. Названные нормативные документы устанавливают минимальное количество машино-мест, ниже которого застройщик не может опускаться. В частности, при проектировании подземных паркингов и их разметке ширина машино-места не должна быть меньше 2,3 м, длина — 5 м, высота — 2 м. Как правило, в одном и том же паркинге размеры машино-мест отличаются. Это обусловлено тем, что владельцу малогабаритной машины неинтересно приобретать лишнюю площадь, а для внедорожника, наоборот, требуется больше места.

Как рассказали в пресс-службе ДИПСа, в проект возводимых подземных паркингов они закладывают машино-места для автомобилей особо малого, малого и среднего классов, а также места для транспорта особого назначения, куда относятся крупногабаритные автомобили — внедорожники и микроавтобусы. Дополнительно в большинстве паркингов есть зависимые машино-места, расположенные друг за другом. Как правило, такие предложения пользуются спросом у семей, располагающих двумя автомобилями. В соответствии с заданием на проектирование застройщик может увеличить размеры парковочного места. По практике, применяемой столичными застройщиками, ширина машино-места варьируется от 2,3 до 3,5 м, длина — от 5 до 6 м. Интересно, что парковочное место может иметь как правильную форму прямоугольника, так и трапеции.

Цены

На сегодняшний день машино-места в подземных паркингах являются одной из самых дорогих видов городской недвижимости, по ценам уступая только квартирам. По словам источника в компании “Квартал”, ценовая политика застройщиков при определении стоимости квартиры и машино-места в подземных паркингах одинакова и зависит от категории дома и себестоимости строительства. В ДИПСе отметили, что одним из главных критериев ценообразования является местоположение дома: чем центральнее находится дом и чем меньше парковочных мест в районе, где он построен, тем выше цены. По словам Алексея Сидорова, заместителя генерального директора компании “Калинка-Риэлти”, стоимость машино-места в элитных домах на территории ЦАО редко опускается ниже $40 000. Например, в комплексе “Дворянское гнездо” в Б. Левшинском переулке машино-место стоило $50 000, а в здании в Коробейниковом переулке цены колеблются от $55 000 до $70 000. В жилом комплексе “Три тополя” (1-й Труженников переулок) машино-места выставлены на реализацию за $50 000, а в доме “Камелот” (на Комсомольском проспекте) — за $30 000-35 000.

Самые дорогие парковочные места на территории ЦАО в начале года продавались в ЖК “Петровъ дом” в Дмитровском переулке, где цена составила $60 000-80 000. На практике застройщики сами решают, продавать им машино-места по одинаковой цене или в зависимости от метража и других потребительских характеристик.

Практика продаж показывает, что если в элитном сегменте рынка цена парковочного места составляет до 7% от стоимости квартиры, в бизнес-классе — до 25%, то в домах экономкласса она достигает 50%.

“Цена складывается из себестоимости строительства, — говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании S-Holding. — Строительство подземных паркингов стоит дорого, так как их наличие предусматривает обустройство дома усиленными монолитными перекрытиями. И здесь уже неважно, ведет в гараж свой лифт или нет”.

Высокие цены на парковочные места — одна из причин, по которой продажа престижной недвижимости в столице не везде идет хорошо. В элитном сегменте рынка спрос мало привязан к ценам, а большинство жильцов стремятся выкупить по нескольку машино-мест. К примеру, в доме “Грубер”, что на Новом Арбате, на машино-место в подземном паркинге могли рассчитывать только покупатели квартир площадью от 100 кв. м. Этим объясняется и тот факт, что на вторичный рынок одно машино-место в названном доме попало по цене $150 000.

Спокойнее идут продажи машино-мест в домах эконом- и бизнес-класса. Непроданные машино-места есть в ЖК “Воронцовские пруды” (улица Академика Челомея), в ЖК “Адмирал-2” (Новые Черемушки) и по другим адресам. “Застройщик не заинтересован снижать цены машино-мест в крытых паркингах, — говорит Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела Инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", — а для многих автовладельцев действующие цены неприемлемо высоки”.

Людмила Чичерова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...