Инвестиции в коммерческую недвижимость в III квартале 2005 года

За период с начала июля по конец сентября 2005 года на московском рынке коммерческой недвижимости наблюдалось улучшение инвестиционного климата, связанное как с внешними, так и с внутренними факторами. С одной стороны, притоку капитала в этот сектор способствуют положительные тенденции в экономике России и конъюнктура мировых цен на энергоносители, с другой — данный сегмент динамично развивается, количество новых проектов, заявленных девелоперами, постоянно растет. Крупные отечественные сырьевые компании обращают на него все большее внимание, интересуясь вложением свободных средств в непрофильные активы. По сравнению с ним рынок жилья гораздо менее предсказуем, а значит, и риск потерь там выше.

Поэтому российские сырьевые компании, предпочитающие придерживаться консервативной стратегии, склонны выбирать для инвестиций именно коммерческие объекты.

 

 

Цены на них демонстрируют медленное, но стабильное повышение, объемы качественного предложения расширяются, каждый квартал появляются новые офисные и торговые центры и складские комплексы. Все это свидетельствует о стабильности и перспективности рынка.

Часто компании решают приобрести здание, в котором они располагаются. Так, Трубная металлургическая компания (ТМК) купила офисный особняк в Подсосенском переулке и продолжает занимать его, а Объединенная металлургическая компания (ОМК) приобрела построенный в этом году бизнес-центр «Аквамарин» на Озерковской набережной — также для собственного размещения. Другие фирмы, например Новолипецкий металлургический комбинат и «Мечел», находятся в процессе поиска подходящих вариантов для покупки. Об интересе к коммерческой недвижимости заявил и холдинг «Интеко», до этого специализировавшийся на жилом секторе. В его планах — строительство значительных объемов офисных и гостиничных площадей. Не исключено и участие в проекте «Большой Сити».

Привлекательным бизнесом остается реконструкция промышленных зон. До сих пор они занимают около 20 % территории Москвы, но наиболее перспективными с точки зрения инвестиций являются площади в районе Садового и Третьего транспортного кольца, а также участки, примыкающие к деловому центру «Москва-Сити» и входящие в состав «Большого Сити». Так, концерн «Нефтяной» планирует вложить более 110 млн. долл. в строительство бизнес-центра «Серебряный город» на месте Государственного института азотной промышленности (ГИАП) в промзоне района «Таганский», а холдинг «Уникор» возведет на территории завода «Каучук» в Хамовниках многофункциональный комплекс площадью 380 тыс. кв. м, включающий в себя офисные и жилые площади. Существенное увеличение объемов вложений в проекты за последние несколько лет говорит также о доверии инвесторов к рынку и об осознании потенциальной прибыльности девелопмента.



Но промзон в центральных районах города остается все меньше, поэтому инвесторы обращают внимание на другие перспективные направления. Совладельцы компании «Вимм-Билль-Данн» в ноябре 2005 года приобрели 4-й Московский мелькомбинат, расположенный по адресу: Шмитовский проезд, д. 39 и подлежащий сносу до 2007 года. Основной целью покупки стал участок, находящийся неподалеку от делового центра «Москва-Сити» в границах проекта «Большой Сити». В будущем недвижимость, появившаяся здесь, возрастет в цене благодаря комплексному развитию прилегающих территорий.

Интерес к рынку недвижимости проявляют и кредитные учреждения, наиболее заметные из которых — Сбербанк, Внешторгбанк и Raiffeisen Bank. Последний принял участие в финансировании строительства второй фазы бизнес-центра «Романов двор» и рефинансировал затраты на возведение офисного здания High-Tech House. Внешторгбанк открыл кредитные линии по проектам Citydel на улице Земляной Вал и «Башня Федерация» на территории центра «Москва-Сити», в которой он планирует арендовать или купить порядка 50 тыс. кв. м.

Сам проект «Москва-Сити» в 2005 году окончательно оформился в качестве главной стройки города. Продолжается активное возведение «Набережной Тауэр» (девелопер Enka), «Северной Башни» (девелопер «Северсталь»), «Башни Федерация» (девелопер Mirax Group), идет работа над остальными проектами. Существующие застройщики, например Mirax Group, стремятся расширить свое присутствие в этом районе столицы за счет простаивающих территорий. А «Северсталь» через дочернюю компанию «Северные ворота» получила еще один участок по соседству — в 1‑м Красногвардейском проезде.

Офисные площади комплекса «Моск-ва-Сити» уже сейчас пользуются большой популярностью у арендаторов — международных корпораций и крупных российских компаний. Две фазы «Набережной Тауэр» полностью сданы в аренду, а первым арендатором «Северной Башни» недавно стал Raiffeisen Bank. В течение трех-пяти лет здания делового центра станут наиболее привлекательными и для инвесторов, и для компаний-арендаторов.



В торговой недвижимости тоже наблюдается повышенная активность. Принимая во внимание увеличение доходов населения по мере роста экономики, девелоперы ожидают сохранения высокого спроса на торговую недвижимость в течение следующих нескольких лет. В связи с этим компании проектируют и возводят большое количество торговых комплексов, сосредоточенных в основном в периферийных и спальных районах города («Ритейл-Парк» на Варшавском шоссе, ТЦ Real в Братееве и Отрадном). Доходность девелопмента в данном сегменте рынка достаточно высока (до 30 %), хотя это и компенсируется повышенными рисками.

Вместе с новым строительством наблюдается реконцепция магазинов, появившихся в советский период. Чтобы выдержать конкуренцию современных торговых центров, проводят их реконструкцию, перепланировку с учетом распределения покупательских потоков, меняют концепцию, выделяют целевую аудиторию и подбирают соответствующий состав арендаторов (ТЦ «Дружба», ТЦ «Гименей»).

Складская недвижимость сегодня — наименее освоенный сегмент рынка, обладающий большим потенциалом. В течение нескольких последующих лет ожидается бум строительства складов, обусловленный значительным неудовлетворенным спросом. Уровень вакантных помещений составляет 1–3 %, что говорит о крайней востребованности данного продукта потенциальными пользователями. Дефицит качественных площадей заставляет крупные компании, такие, как «Копейка», строить собственные складские комплексы.

Отечественный рынок недвижимости представляет все больший интерес для западного капитала. За последние несколько месяцев свои намерения вложить средства в российские проекты обозначили сразу несколько иностранных институциональных инвесторов. Британский фонд Raven Russia Limited ориентировался на складскую и индустриальную недвижимость и уже приобрел более 40 тыс. кв. м складов в Подмосковье, заселенных арендаторами. В процессе поиска подходящих объектов для вложений находятся также GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и JER Partners.

Материал предоставлен отделом исследований Prime City Properties.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...