Инвестиции в рынок офисов

Увеличивающиеся темпы притока инвестиций и высокие мировые цены на нефть самым положительным образом сказываются на состоянии российской экономики. По итогам 2003 года Госкомстат России зафиксировал рост ВВП в 7,3 %. В первом квартале 2004 года по предварительным оценкам рост ВВП составил 8,3 % по отношению к первому кварталу 2003 года. По прогнозам Минэкономразвития, за весь 2004 год ВВП должен увеличиться на 6,4 %. Все более значимым становится вклад внутренних факторов в динамику роста ВВП.

 

 

Из ожидаемых в этом году 6,4 % на их долю придется порядка 4 %, а в последующие несколько лет показатель роста ВВП за счет внутренних факторов повысится до 5 %. Доля внешних факторов с 2 % по итогам 2004 года, по прогнозам экспертов, уменьшится до 1,5 % к 2007 году.
Рост промышленного производства в России за январь — февраль 2004 года достиг 7,5 %, реальные денежные доходы населения увеличились на 15,7 %, средняя заработная плата по стране составила 5992 рубля, что на 26 % больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инфляция в январе оказалась на уровне1,8 %, а, по расчетам Минэкономразвития, в 2004 году впервые за много лет будет менее 10 %.
Объем инвестиций в основной капитал страны в январе 2004 года составил 117,3 млрд. рублей, а в феврале — 138,7 млрд. рублей, что на 13,4 % больше показателей, зафиксированных за первые два месяца прошлого года.
Кроме того, по данным Госкомстата России, объем иностранных инвестиций, поступивших в российскую экономику в 2003 году, составил 29,7 млрд. долларов и вырос на 50,1 % по сравнению с 2002 годом. Прямые зарубежные инвестиции в Россию составили 6,78 млрд. долларов (22,8 % их общего объема) и выросли на 69,4 % по сравнению с 2002 годом. Портфельные иностранные инвестиции в Россию в 2003 году составили 401 млн. долларов (1,4 % общего объема инвестиций), что на 15,1 % ниже уровня 2002 года. Прочие инвестиции в Россию составили 22,52 млрд. долларов (75, 8 % общей суммы иностранных инвестиций), что на 47,1 % превышает показатель 2002 года.

Анализ спроса
Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. В 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450–500 тыс. кв. м офисных площадей, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, поэтому растущий спрос на недвижимость в очередной раз не был удовлетворен. Во многом благодаря высокому уровню спроса на офисы класса А и В арендные ставки не только продолжали удерживаться на отметке в 550–650 долларов США за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и характеризовались стремлением к дальнейшему росту. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих помещения в офисных центрах.
В течение двух последних лет наблюдалось увеличение числа сделок с участием российских компаний, и с конца 2003 года на одну сделку с участием иностранного представительства приходится три сделки с участием отечественного арендатора. Такая особенность рынка связана с отмеченным выше подъемом российской экономики, а также с нестабильной ситуацией на рынках Западной Европы и Северной Америки. Однако в 2004–2005 годах с сохранением активности российских компаний аналитики рынка предсказывают увеличение спроса на офисы международного стандарта и со стороны зарубежных компаний ввиду оптимистичных прогнозов по подъему экономики в развитых странах мира. Таким образом, можно говорить о том, что в 2004 году сохранится рост уровня спроса на офисы класса А и В.

Инвесторы
Высокий спрос на недвижимость стимулирует к приходу на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами на рынке офисов являлись сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к возведению нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро построить, сдать в аренду и снова получить кредит. Зачастую при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения и дальнейшей реализации.
Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. В первом квартале 2004 года Пермской финансово-промышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, вл. 22–24. В течение 2003 года группой поочередно были куплены такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр «Самсунг», строение корпорации «Эрикссон» на улице 8 Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1–5. Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат. Помимо этого в первом квартале 2004 года было зафиксировано еще одно инвестиционное приобретение. Офисное здание в 1-м Колобовском переулке, полностью заселенное арендаторами, было продано российской компании, планирующей продолжать использовать здание для сдачи в аренду.
Кроме того, на рынке прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, цель которых — увеличение непрофильных активов. Так, в первом квартале 2004 года в стадии расчетов либо реализации находился ряд проектов, инвесторами которых выступают российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором строительства многофункционального комплекса «Балчуг Плаза» и бизнес-парка «Крылатские Холмы» является структура, подконтрольная компании «Сибнефть»; группа компаний «ЗААБ Капитал», также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом — Triangle House планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице; свой интерес на рынке офисов преследуют компании «Интеррос», «АФК Система», «ТНК-BP», «Инвестсбербанк» (в первом квартале 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, построенное при участии Инвестсбербанка).
Иностранные инвестиции в офисную недвижимость, как в первом квартале 2004 года, так и по итогам 2003 года, к сожалению, составляют минимальную долю от их общего объема. Тому есть ряд объяснений.
Во-первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду в среднем на 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или договор по каким-либо причинам не будет разорван. Иностранные инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные вложения сроком от 20–25 лет и более. Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос зачастую становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов.
Во-вторых, в городе не так много зданий, способных привлечь внимание инвесторов. По данным отдела исследований компании ABN Realty, число подобных построек не превышает восьмидесяти, причем почти половину из них владельцы используют под себя, значит, данные объекты отсутствуют на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы начали придавать большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению.
Наконец, в-третьих, немногие иностранные инвесторы, говоря о новом строительстве, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую привлекательную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города. Вот почему иностранный инвестор часто применяет практику привлечения российского партнера. Примером подобного сотрудничества можно считать начавшиеся в первом квартале 2004 года работы по возведению офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, вл. 39. В качестве девелопера проекта выступает отечественная компания «Система-Галс», обеспечивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов, а генеральным подрядчиком — компания «Баупорт», последним проектом которой было офисное здание «Юнион Центр I» на Рязанском проспекте. Надо сказать, что это не первый опыт компании по созданию офисного здания под заказчика. Несколько лет назад Системой-Галс на Большой Ордынке было возведено офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерно-строительными характеристиками до сих пор выделяется из ряда офисных центров класса А.
Примером того, что приток иностранных инвестиций в рынок офисов крайне мал, является проект «Москва-Сити», строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания «Энка», прекрасно разбирающаяся в подводных течениях московского рынка, которая возводит в рамках проекта «Москва-Сити» офисный комплекс «Башня на Набережной». Все остальные участники проекта имеют российские корни. И если в Москву-Сити придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, способных на сегодняшний день завершить начатые проекты самостоятельно, однако ввиду экономической целесообразности заинтересованных в привлечении сторонних средств.
По такому сценарию может пойти реализация проекта строительства башни «Россия», которая обещает стать самой высокой в мире (648 метров). Инвестор строительства — компания «МДК» не скрывает, что из собственных средств планирует профинансировать не более 10 % работ, а все остальное будет реализовано за счет привлеченных соинвесторов, включая и иностранных.
В заключение необходимо осветить такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий под себя. Многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но обладающие свободными денежными средствами, предпочитают покупать готовые площади либо объекты, которые находятся в стадии строительства, тем самым в течение 5–7 лет полностью оправдывая такие сделки. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, нежели инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи объектов компании «АЛМ Девелопмент», состоявшиеся в первом квартале 2004 года. Офисные здания на Тверской улице и Зубовской площади были куплены компаниями, рассчитывающими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов. Кроме того, в первом квартале 2004 года стартовали продажи офисных площадей в комплексе у станции метро «Белорусская». Этот проект реализует инвестиционно-строительная компания «Топ.Ри.Инвест».

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...