Обзор рынка офисов Москва I квартал 2005 года

Новости рынка

9 февраля 2005 года состоялась торжественная церемония, посвященная заливке первого куба бетона многофункционального комплекса «Федерация», который возводится в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Проект реализует корпорация Mirax Group, которая привлекла к его финансированию Внешторгбанк.

Сбербанк России стал собственником двух деловых центров - «Кейстоун» на Большой Якиманке, д. 42 и «Царев Сад» на Софийской набережной, в связи с тем, что прежний владелец зданий не смог погасить кредит, открытый Сбербанком для строительства комплекса «Царев Сад».

Английская компания Brunswick Capital вышла из совместного проекта с ОАО «Открытые инвестиции», который предполагает возведение офисного комплекса на проспекте Академика Сахарова, вл.

 

 

30. ОАО «Открытые инвестиции» – дочернее предприятие холдинга «Интеррос» – намерено завершить проект самостоятельно.

Началась реализация нового офисного здания класса «А» по адресу: Малая Якиманка, д. 22, стр. 2 (общая площадь 3 064,5 кв.м). Здание с центральным местоположением, хорошей транспортной доступностью, современным инженерно-техническим наполнением и подземным паркингом на 8 машино-мест изначально ориентировано на размещение одной компании – головного подразделения крупной российской структуры либо представительства иностранной компании. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду назначена компания ABN Realty.

На 2-й Магистральной улице, д. 8А началась реализация проекта бизнес-парка «Олимп». Офисный комплекс класса «В» общей площадью более 10 000 кв.м находится в непосредственной близости от Третьего Транспортного кольца и строящегося Краснопресненского проспекта. Первые арендаторы смогут поселиться там уже летом. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду бизнес-парка назначена компания ABN Realty.

Предложение и спрос

В 2005 году ожидается выход на рынок порядка 800 тыс. кв.м офисных площадей международного стандарта.
В I квартале 2005 года предложение увеличилось на 130 тыс. кв.м, из них 41% составили офисы класса «А». Одним из факторов, негативно повлиявших на объем нового предложения, стала задержка ввода в эксплуатацию ряда ожидаемых проектов.

Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в I квартале 2005 года, стали следующие здания:

Здание	Общая площадь, кв.м	Класс	Девелопер
«Балчуг Плаза», Садовническая наб., д. 1	31 000	А	СТ Балчуг
«Мерседес-Бенц Плаза», Ленинградский пр-т, д. 39	15 640	А	АСКК-Мерседес
Бизнес-центр на Новолесной	14 000	А	Русь-Импорт-Комплект
«Аквамарин», Озерковская наб., д. 28, стр. 2	13 752	А	СтройИнком-К
«Якиманка Плейс», Мал. Якиманка, д. 22, стр. 2	3 065	А	Баупорт

Общий объем сделок по итогам I квартала составил 185 тыс. кв.м, при этом доля иностранных компаний, участвовавших в сделках, увеличилась на 7% по сравнению с IV кварталом 2004 года.

Уровень вакантных помещений на протяжении всего 2004 года оставался низким (в классе «А» –3,9%, в классе «В» – 7,2%), что свидетельствовало о наличии неудовлетворенного спроса на качественные офисные помещения, особенно в классе «А». Однако по итогам 2005 года ожидается некоторое повышение уровня вакантных площадей в связи с выходом на рынок ряда крупных проектов – для помещений класса «А» этот показатель прогнозируется на отметке 5%, а для площадей класса «В» – 8%.

Тем не менее, в I квартале 2005 года тенденция к понижению уровня вакантных площадей продолжилась. Так, для класса «А» доля свободных помещений составляла 3,2%, а для класса «В» - 6,5%. Это локальное отступление от прогноза связано с цикличностью ввода новых объектов в эксплуатацию, так как традиционно основная часть новых зданий выводится на рынок к концу года.

Ставки аренды и продажи

Арендные ставки не претерпели серьезных изменений. Незначительный рост, зафиксированный в I квартале, можно отнести к статистической погрешности и колебаниям курса валют.
Ставки аренды в I квартале составили:
- для класса «А» – $560-630 за 1 кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы);
- для класса «В» – $300-520 за 1 кв.м в год (не включая НДС).
Цены продаж стабилизировались на уровне:
- для класса «А» – $2800-4700 за 1 кв.м (не включая НДС);
- для класса «В» – $1600-3100 за 1 кв.м (не включая НДС).
Кроме того, в связи с девальвацией американской валюты можно говорить о некотором снижении абсолютного значения ставок аренды и продажи.

Инвестиции

31 января 2005 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s присвоило России инвестиционный рейтинг. Таким образом, российский инвестиционный климат получил позитивную оценку от трех наиболее влиятельных западных рейтинговых агентств. До Standard & Poor’s инвестиционный рейтинг России присвоили агентства Moody’s (8 октября 2003 года) и Fitch (18 ноября 2004 года).

Продолжает расширяться рынок инвестиционно привлекательных объектов в Москве. Так, в I квартале 2005 года была заключена очередная инвестиционная сделка – фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на улице Лесной, д. 3-9. Отличительной чертой этой сделки стала схема sale-lease-back, согласно которой компания Coalco, продав здание, осталась в нем в качестве арендатора.

Сделки

Наиболее заметными сделками в I квартале 2005 года стали:

Компания	Сделка	Здание	Площадь, кв.м	Класс	Девелопер
Ситибанк	Аренда	«Набережная Тауэр»	4 682	А	Enka
ВымпелКом	Аренда	«Волна», пр-т Академика Сахарова, д. 8	14 271	А	Энергогарант Капитал-Строй
NEC Corp.	Аренда	Маленковская ул., д. 32, стр. 3	953	В	Группа Интеграл
Rurhgas	Аренда	«Набережная Тауэр»	1 241	A	Enka
Группа компаний Douglas	Аренда	«Легион I», Большая Ордынка, д. 40, стр. 5	2 194	А	Легион
Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd.	Покупка	Лесная ул., д. 3-9	6 286	А	Coalco
LG Electronics	Аренда	«Капитал Плаза», 4-й Лесной пер., д. 4	4 023	A	Capital Group
Сбербанк России	Покупка (в стадии регистрации)	Новослободская ул., д. 16-18	13 009	А	Инвесткапстрой
RTComm	Аренда	2-я Звенигородская ул., д. 13	4 760	A	ПМЗ
Ситибанк	Аренда	«Калужский II»	5 200	В	Калужская Управляющая Компания

Тенденции и прогнозы

В 2005 году ожидается развитие следующих тенденций:
· увеличение общих площадей проектируемых зданий;
· увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
· стабилизация арендных ставок, плавный рост цены продажи на высококлассную недвижимость;
· увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
· увеличение темпов роста высотного строительства;
· расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям;
· повышение активности девелоперов в области перепрофилирования промышленных территорий.
.
Арендные ставки в течение года прогнозируются на стабильном уровне, за исключением возможного локального повышения цен на отдельные проекты, реализуемые с участием иностранных компаний («Москва-Сити» и др.), которое способно повлиять на остальной рынок. Однако с ростом авторитета Москвы в деловых кругах мира она будет обеспечивать все более привлекательную бизнес-атмосферу для деятельности крупных международных компаний и сможет встать в один ряд с деловыми столицами мира – Нью-Йорком, Лондоном, Токио. В долгосрочной перспективе это будет стимулировать рост цен на офисы.

Ожидается усиление тенденции к децентрализации офисного рынка. Процесс распространения деловой среды за Садовое кольцо стал закономерным этапом развития московского рынка офисов. Растущий спрос на офисные площади повлек за собой увеличение строительной активности и рост предложения, однако в историческом центре Москвы на сегодня практически не осталось возможностей для возведения новых офисных зданий. Поэтому и девелоперы, и арендаторы обращают все больше внимания на остальные районы города, наиболее перспективным из которых остается район Третьего Транспортного кольца.

Продолжится тенденция к перепрофилированию промышленных зон в офисные центры. Этому способствует намерение московских властей вывести промышленные предприятия на окраины города в особые промзоны, наличие значительного спроса на функциональные офисные помещения класса «В», а также растущий дефицит земельных участков под строительство.

IRN.RU по материалам компании ABN-Realty
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...