Украина. Киев. Обзор рынка недвижимости за 3 квартал 2005 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

III квартал 2005 года на рынке офисной недвижимости Киева характеризовался ростом спроса, который значительно опережал существующее предложение. Учитывая, что уровень вакантных площадей не превышает 3 % от реального объема, удовлетворения потребностей и некоторой стабилизации арендных ставок можно ожидать не ранее чем через два-три года, когда будут введены в эксплуатацию крупнейшие из заявленных проектов.

По объему качественных офисных площадей Киев по-прежнему отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы, однако темпы нового строительства в целом позволяют делать оптимистичные прогнозы.

Предложение

Несмотря на постоянно увеличивающуюся строительную активность и серьезные намерения по осуществлению масштабных проектов, реализация многих из них задерживается до конца 2005 года. Всего к концу 2005 года намечено сдать около 200 тыс.

 

 

кв. м офисных площадей в бизнес-центрах всех классов. Однако даже готовность запланированных объектов не удовлетворит имеющегося уровня спроса. На 2006–2007 годы заявлен ввод значительного объема новых офисных площадей. Если эти планы сбудутся, ситуация на киевском рынке офисной недвижимости может стабилизироваться.

Спрос

Как и II квартал 2005 года, III квартал ознаменовался значительным спросом на качественные офисы, расположенные в центре города.

Однако хороших офисных помещений по-прежнему не хватает, показателем чего является крайне низкий уровень вакантных площадей, составляющий менее 3 %.

Поглощение офисных помещений по индустриям практически не изменилось по сравнению со II кварталом, и в настоящий момент основную заинтересованность проявляют финансовые и промышленные компании.

Центральный деловой район Киева остается наиболее популярным благодаря престижности месторасположения и отличному качеству предлагаемых офисных площадей. Однако из-за недостатка офисов и высоких ставок все больше арендаторов обращают внимание на офисы в центральной части города за пределами Центрального делового района, а также в отдаленных районах с хорошей транспортной доступностью.

Ценовая ситуация

Повышение арендных ставок в течение III квартала 2005 года составило для помещений класса А 5–10 %, класса В — 5–7 %. В настоящее время запрашиваемый уровень арендных ставок в классе А — 350–500 долл. США, в классе В — 230–350 долл. США за 1 кв. м в год.

Новости

Компания НСМ Group планирует возвести офисный центр площадью около 30 тыс. кв. м в районе Жулян. Работы начнутся зимой 2005/06 года.

Компания VD MAIS приступила к строительству бизнес-центра на улице Михаила Донца, 6. Первая очередь нового объекта должна быть сдана в эксплуатацию в III квартале 2006 года, а его завершение намечено на 2007 год. Общая площадь — 13,5 тыс. кв. м.

В районе Никольско-Слободской улицы и Броварского проспекта выделен участок 2 га для двух 400-метровых небоскребов.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок торговой недвижимости Киева представляет собой один из наиболее привлекательных для инвестиций сектор, который продолжает демонстрировать положительные темпы роста.

Предложение

По состоянию на III квартал 2005 года объем рынка торговых площадей Киева составляет более 450 тыс. кв. м. В настоящее время ведется активное строительство ряда новых объектов, сдача большинства из которых приурочена к концу 2006 года.

Основной тенденцией развития рынка можно считать появление значительного количества новых проектов, находящихся на разных стадиях реализации. Пока же рынок испытывает острый дефицит качественных торговых площадей, что подстегивает повышение арендных ставок в действующих объектах. В III квартале 2005 года доля торговых и торгово-развлекательных центров в структуре рынка торговой недвижимости Киева занимает порядка 20 %.

На начало 2005 года в Киеве было анонсировано строительство 15 торговых центров. Однако в результате нестабильной политической ситуации на Украине открытие большинства объектов было перенесено на 2006–2007 годы.
На конец III квартала 2005 года наибольшее количество торговых комплексов различного формата расположены в Оболонском районе, что связано с его активным освоением в последние годы, а также в Печерском и Дарницком районах.

Спрос

Наиболее востребованы у покупателей и арендаторов торговых площадей центральные улицы города, обеспечивающие наибольший поток потенциальных клиентов. Также большим спросом пользуются помещения в крупных торговых и торгово-развлекательных центрах.

Ценовая ситуация

По сравнению со II кварталом 2005 года средний уровень арендных ставок на торговые помещения несколько увеличился. На конец III квартала 2005 года средние арендные ставки в торговых центрах для якорных арендаторов составляют порядка 120–130 долл. США за 1 кв. м, для рядовых арендаторов — около 1 тыс. долл. США. Однако в самых успешных торговых центрах они могут достигать и 2000–2500 долл. США за 1 кв. м в год.

Центральная часть Киева по-прежнему остается самой дорогой. Аренда торговых помещений в отдельно стоящих или встроенно-пристроенных зданиях находится в диапазоне 900–1200 долл. США за 1 кв. м в год, при этом в других районах города она не превышает 350 долл. США за 1 кв. м в год.

По прогнозам заметное снижение арендных ставок может произойти не ранее чем в 2007–2008 годах, когда с вводом в эксплуатацию всех заявленных проектов рынок будет достаточно насыщен предложением торговых помещений.

Новости

К концу 2006 года компания IKEA намерена построить ТРК «Мега» площадью более 200 тыс. кв. м. Объект будет находиться на Бориспольской трассе.

ООО «Книжный рынок» собирается возвести торгово-развлекательный центр (ТРЦ) возле вещевого и книжного рынков на Петровке (по Московскому проспекту, 10). Общая площадь — около 35 тыс. кв. м.

Бывший главный архитектор города Сергей Бабушкин представил на рассмотрение Градостроительного совета столицы предпроектные предложения по строительству 86-этажного торгово-развлекательного комплекса.

Компания «Нест-Ханнер» инвестирует 95 млн. долл. США в строительство торгового центра на Спортивной площади. В феврале — марте 2007 года она планирует открыть объект.

На территории между Врубелев-ским и Подольским спусками появится культурно-развлекательный центр общей площадью 25 тыс. кв. м.

В 2006 году на Харьковском шоссе, 19, поднимется первый многофункциональный комплекс. Общая площадь — более 120 тыс. кв. м.

В 2007 году на пересечении Московского проспекта и улицы Электриков будет создан многофункциональный комплекс формата lifestyle center. Площадь комплекса составит более 75 тыс. кв. м.

Крупнейшие торговые центры Киева,
планируемые к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы

Объект	Год ввода в эксплуатацию	Расположение	Общая площадь, кв. м	Торговая площадь, кв. м	Многофункциональный ТРЦ
Olympic Plaza	2006/2007	Улица Великая Васильковская	120 000	23 000	с супермаркетом
«Лыбидь Плаза»	2006/2007	Улица Антоновича	100 000	60 000	с офисной частью
Technique House	2006	Улица Луначарского	24 700	Нет данных	с офисной частью

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Развитость рынка складской недвижимости Киева можно оценить как крайне слабую, так как в городе и прилегающих к нему территориях фактически нет современных складских помещений, отвечающих международным стандартам.

Предложение

Как и II квартал 2005 года, III квартал не принес рынку каких-либо проектов, которые могли бы существенно повлиять на объем предложения.

Несмотря на то что этот сегмент рынка имеет большой потенциал для роста, качественные складские помещения в нем по-прежнему практически отсутствуют. Основу существующего предложения составляют помещения, ранее служившие производственным целям, где во многих случаях нет ни нормального отопления, ни необходимых коммуникаций.

Большая часть индустриальной недвижимости также представлена устаревшими зданиями, расположенными на загрязненных территориях, где раньше находилось тяжелое производство. Лишь немногие из существующих заводов и фабрик были полностью модернизированы из старых объектов либо построены международными девелоперами и инвесторами.

Только 10 % промышленных площадей в области покупают для размещения производства. В самом Киеве доля площадей, приобретаемых для организации на них производства, не превышает 1 %.

Главной причиной перепрофилирования и вымывания старого производственного фонда является разница в уровне рентабельности производственного и жилищно-коммерческого секторов, а также то, что цеха, поставленные еще во времена СССР, не подходят для обустройства на их территории современных заводов.

Спрос

Спрос на складские и производственные помещения в Киеве и его окрестностях за III квартал 2005 года вырос в несколько раз, при этом цена существующих объектов в среднем повысилась на 7 %.

Интерес инвесторов к имущественным комплексам, которые ранее не пользовались спросом, вызван прежде всего ситуацией с отводом земельных участков. Если ранее инвесторы могли получить участок под коммерчески выгодный проект, то сегодня это крайне проблематично.

Наиболее актуальна для размещения складских и промышленных объектов 30-километровая зона вокруг Киева, причем Житомирское и Одесское направления, а также территория вдоль Варшавской и Харьковской трасс.

Ценовая ситуация

По состоянию на III квартал 2005 года средняя стоимость аренды складских площадей, оборудованных по западным стандартам, находится в диапазоне 80–150 долл. США за 1 кв. м в год в зависимости от качества, условий хранения, вида складируемой продукции и особых требований к хранению. Эксплуатационные расходы составляют порядка 10–15 долл. США за 1 кв. м в год. Средний срок договора аренды — три-четыре года. Складские площади, не отвечающие современным требованиям рынка, арендуют обычно на один-два года по ставкам 25–60 долл. США за 1 кв. м в год.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из основных событий гостиничного рынка Киева в III квартале 2005 года явился ввод в эксплуатацию гостиницы под управлением международного оператора Radisson SAS Kiev.

Открытие Radisson SAS Kiev на 255 номеров состоялось 1 сентября. Инвесторами проекта выступили Rezidor SAS Hospitality (10 %), EBRD (30 %) и Raiffeisen Management Investment (60 %). Сумма инвестиций оценивается в 49 млн. евро.

Здание гостиницы включает в себя десять уровней, два из которых — подземные, на них размещаются паркинг и технические помещения, а на первом этаже — лобби и рестораны. В гостинице 150 стандартных номеров, 83 номера бизнес-класса и 22 сьюта. Помимо двух ресторанов, винного погреба и сигарной комнаты, есть фитнес-клуб и конференц-зал.

Необходимо отметить сравнительно недавнее открытие отеля Premier Palace, а также еще ряд объектов, которые планируется сдать до конца 2005 года.

Однако другие новые проекты пока немногочисленны: заявленные международными операторами InterContinental, Marriott и Hilton проекты гостиничных комплексов пока остаются только на бумаге. Причиной этого является нехватка подходящих земельных участков, а также трудности их получения и использования.

Чтобы стать центром туризма европейского уровня, Киеву необходимо построить порядка десяти отелей. По состоянию на III квартал Киев обеспечен гостиницами не более чем на 45 %. Цены в действующих гостиницах держатся на достаточно высоком уровне, а качество номерного фонда и обслуживание часто им не соответствуют.

Основными факторами повышения спроса на средства временного размещения в Киеве являются близость к Европейскому союзу и развитие международных деловых связей, улучшение делового и инвестиционного климата в стране, а также туристиче-ская привлекательность, на которую в том числе повлияли так называемая Оранжевая революция и конкурс «Евровидение-2005».

Гостиничные проекты, намеченные к открытию в 2005 году

Название	Категория	Адрес	Количество номеров
St. Sophia Hyatt Regency Kyiv	5*	Улица Тарасовская, 5	286
Opera Hotel	5*	Улица Богдана Хмельницкого, 53	140

Новости

Херсонский государственный завод «Паллада» реализует проект по строительству большого четырехзвездочного отеля на воде для компании «Навигатор». Сдача — август 2006 года.

На улице Набережно-Крещатикской, 21, в ближайшие несколько лет может появиться отель международного гостиничного оператора «Хилтон», рассчитанный на 371 номер.

Земля

Бурный спрос на земельные участки в Киевской области в течение последних лет привел к тому, что свободных площадей там практически не осталось. Однако существует огромное количество спорных земель, которые оформляли с нарушением законодательства. Как неоднократно озвучивали представители киевских властей, их в Киевской области десятки тысяч гектаров.

Городские власти намерены ввести схему продажи земельных участков через открытые аукционы. В настоящее время продажа земель происходит посредством закрытых тендеров. С внедрением аукционных торгов власти собираются перекрыть пути для теневого распределения земли, которое в предыдущие годы осуществлялось без уплаты ее реальной стоимости.

Приобрести земельный участок в Киеве по-прежнему практически невозможно. Выход из этой ситуации — покупка старых частных домов с последующим их сносом и строительством на освободившемся месте современных зданий.

По состоянию на III квартал 2005 года наиболее востребованные для девелопмента участки находятся в Печерске. При этом цена земли данного района является самой высокой в Киеве и может достигать 40 тыс. долл. США за сотку. Здесь же отмечено наименьшее число предложений. При этом наибольшее количество земельных участков наблюдается в

Московском и Соломенском районах.

Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает вынос около 140 промышленных предприятий. Киев располагает участками площадью 200–250 га, на которые можно вынести промышленные предприятия из центра и создать новые технопарки и технополисы. Они уже имеют необходимую инфраструктуру, энергетические возможности, рядом с ними находятся крупные жилые районы, которые обеспечат необходимую рабочую силу.

Цены на загородные земельные участки с удачным месторасположением продолжают расти, при этом наиболее популярными пригородными районами Киева являются Конча-Заспа, Житомирская и Одесская трассы и Вышгородское направление.

Самые дорогие земельные участки по состоянию на III квартал 2005 года

Направление	Стоимость 1 сотки, в долл. США
Конча-Заспа: малая и большая дамбы	3000–8000
Петропавловская Борщаговка	4500–6000
Софиевская Борщаговка	3000–4000
Козин, Пятихатки, Рудыки, Плюты	3000–4000 (вода), 2000–2500 (лес)
Осокорки, Вишенки, район 1–4-го шлюзов	2000–3000
Подгорцы, Романков (лес)	1200–1500
Лесники	1000–2000
Ирпенское и Гостомельское направления	1000–1500
Житомирское направление	1000–1200 (до 5 км), 200–300 (до 20 км)
Одесское направление: Круглик	700–1200

ЭЛИТНАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

По состоянию на III квартал 2005 года в сегменте элитной жилой недвижимости наблюдалось некоторое затишье. Данная стабилизация в первую очередь объясняется тем, что в последние годы на рынке появилось большое количество дорогих объектов, что привело к насыщению спроса.

Предложение

Объем ежегодно сдаваемой в эксплуатацию жилой недвижимости на протяжении нескольких лет держится на уровне 1–1,1 млн. кв. м. В 2004 году было сдано около 1,05–1,1 млн. кв. м жилья. Около 20 % возводимых в Киеве домов улучшенной планировки и отвечают современным критериям высококачественного жилья. Ожидается, что в 2006–2007 годах строительство в элитном сегменте увеличится более чем на 12 % и к концу 2007 года составит примерно 220 тыс. кв. м в год.

Среди районов, где сосредоточены объекты, которые позиционируются на рынке как элитные и на которые приходится основной спрос, можно назвать район Липок (улицы Институтская, Шелковичная, Лютеранская, Ольгинская и Заньковецкой) и районы, примыкающие к Университету им. Тараса Шевченко и ботаническому саду (Никольско-Ботаническая, Тарасовская, Паньковская улицы). Сюда также относятся улица Прорезная, Пушкинская и Старонаводницкая.

В настоящий момент в Киеве более полусотни домов, претендующих на звание элитных. Самая дорогая жилая недвижимость — в районе Крещатика и прилегающих к нему улиц. Наряду со строительством элитных жилых комплексов постепенно осваивают и пригород.

Спрос

Спрос на элитное жилье в течение нескольких лет постоянно поднимался, однако, как уже было отмечено выше, в последние месяцы заметно стабилизировался и остается примерно на одном уровне. Поскольку в текущих политических и экономических условиях на Украине недвижимость является самым ликвидным способом сохранения капитала, можно прогнозировать сохранение стабильного уровня спроса на элитное жилье.

Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 150–200 кв. м в районе Крещатика, Оболонских Липок, площади Ивана Франко, а также на склонах Днепра.

Ценовая ситуация

В первой половине 2005 года отмечено резкое увеличение доли инвестиционных покупок элитного жилья. При существующем темпе роста цен доход от операций с жилой недвижимостью составляет как минимум 20 % годовых в валюте.

К концу 2005 года цены за 1 кв. м качественного жилья на первичном рынке Киева будут составлять от 1 тыс. до 3,5 тыс. долл. США, однако на рынке существуют проекты, где цена 1 кв. м доходит до 7 тыс. долл. США.

На сегодняшний день самыми дорогими кварталами являются Оболонские Липки, Пассаж на Крещатике, площадь Ивана Франко, район станции метро «Золотые Ворота», а также Урочище Гончары-Кожемяки и элитные новостройки на улицах Паторжин-ского и Кропивницкого.

Новости
Компанией «Житло ХХI століття» будет возведен жилой комплекс с подземным паркингом на улице Мельникова, 18а. Общая площадь комплекса — более 52 тыс. кв. м.

Городские власти Киева анонсировали планы по строительству в Репьяховом Яру на Куреневке двух 15-этажных террасных домов общей площадью 50 тыс.–60 тыс. кв. м.

Наиболее значимые объекты элитной недвижимости,
которые предлагали на рынке в III квартале 2005 года

Адрес. Название	Срок сдачи	Стоимость 1 кв. м, долл. США
Улица Лютеранская, 10, "Триумфальная арка"	III квартал 2004 года	5000–6250
Улица Крещатик, 27б, "Капитолий"	II квартал 2006 года	2650–3800
Улица Мельникова. «Парус»	II квартал 2007 года	1200–1300
Проспект Баженова	I квартал 2006 года	От 1040
Улица Завальная, 8а, "Южные Врата"	II квартал 2006 года	990–1220

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Коттеджные поселки являются сравнительно новым сегментом рынка недвижимости Киева. Рынок только начинает развиваться, и предложение коттеджных поселков ограниченно. Это объясняется в первую очередь тем, что уровень цен на загородную недвижимость в Киевской области достаточно высок, а платежеспособный спрос пока не столь значителен. По состоянию на III квартал стоимость загородного дома под Киевом, позиционируемого в качестве элитного, превышает 1 млн. долл. США.

Предложение

На III квартал 2005 года на киевском рынке насчитывается около 20 коттеджных поселков, включая строящиеся объекты. Из них к элитным можно отнести не более пяти.

Наиболее известные проекты находятся по следующим направлениям:

Обуховское: «Французский городок», «Сосновый Бор», «Романово», таунхаус «Золотые Ворота»;
Бориспольское: Ecologico Parque, коттеджный городок в поселке городского типа Вишенки;
Житомирское: «Ясноозерное», «Михайловский сад».

Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость в пригороде Конча-Заспа. Здесь одним из первых построен коттеджный поселок «Золотые Ворота». Цены на земельные участки в этом месте достигают максимальной отметки. По Одесской трассе они начинаются с 1 тыс. долл. США за сотку.

К концу 2005 года в Киевской области появится не более десяти новых коттеджных поселков, в их числе — «Французский городок». Также следует отметить два таунхауса («Романово» и «Золотые Ворота»), которые вскоре должны вырасти на Обуховском направлении.

С начала текущего года цены на коттеджи поднялись в среднем на 30 %, а к концу года загородная недвижимость может подорожать еще как минимум на 25 %.

На Обуховском направлении цена за 1 кв. м жилья составляет от 900 до 2,5 тыс. долл. США. На Бориспольском направлении наблюдается значительное повышение цен — в полтора-два раза за 2004 год. В два-три раза выросли цены и на Броварском направлении, хотя здесь они намного ниже, чем на Обуховском направлении, и составляют 300–500 долл. США за 1 кв. м. Аналогичная ситуация и на Житомирском и Одесском направлениях. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит, возможностью быстро и без проблем добраться до центра Киева.

Спрос

Основная доля покупателей (до 80 %) нацелена на объекты площадью до 250–350 кв. м на участках от 40 соток в поселках с уже сложившейся инфраструктурой в непосредственной близости к Киеву.

Одной из причин, которая в том числе повлияла на повышение спроса на коттеджные поселки, явилась миграция в Киев представителей крупного бизнеса и вновь назначенных чиновников из других регионов Украины. Большинство из них заинтересованы во вложении средств в элитную городскую и загородную недвижимость.

Ситуацию на киевском рынке жилой недвижимости можно сравнить с московским рынком двухлетней давности. Неудовлетворенный спрос на объекты элитной жилой недвижимости позволяет прогнозировать рост цен в течение 2005–2006 годов в условиях стабильной экономической и политической ситуации. В 25–30-километровой зоне под Киевом свободных земель осталось немного, поэтому в течение 2006–2007 годов можно предполагать активное развитие загородного девелопмента и выход на рынок большого числа новых объектов.

Новости

На берегу днепровского залива Верблюжий (Дубки) в Оболонском районе Киева появится коттеджный поселок для представителей дипломатического корпуса. На его территории построят 277 однотипных коттеджей в один и два этажа.

Банк «НРБ-Украина» выступит как инвестор (девелопер) и банк-кредитор при возведении коттеджного поселка на расстоянии 20 км от Киева по Житомирской трассе. Площадь участка — 200 га.

Инвестиционно-строительная программа Укрсоцбанка (Киев) заявила о своих планах инвестировать в коттеджное строительство в пригородах Киева и в крупных областных центрах.

Киевская горадминистрация и Государственная администрация Киевской области согласовали границы столицы и области и передали проект в Кабинет министров.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...