Коммерческая недвижимость за городом: проблемы и перспективы

Когда говорят о загородной недвижимости, то, как правило, имеют в виду дачи, участки, коттеджи. Это понятно - в сознании укореняется то, что является объектом спроса и предложения. Однако незаслуженно забытая коммерческая недвижимость, расположенная за городской чертой, не только может, но и должна в ближайшем будущем стать объектом пристального внимания предпринимателей.

Чем же интересен этот спектр рынка и чем отличается от той же коммерческой недвижимости в границах Санкт-Петербурга?

Во-первых, это, конечно же, объем.

 

 

Если количество объектов, предлагаемых в городе для коммерческого использования, может с достаточной точностью быть определено по количеству, качеству, рентабельности, целевому назначению и т. п., то более-менее систематизированной информации об объектах областного подчинения практически нет. Это объясняется, с одной стороны, очень большим количеством объектов, с другой - большим количеством собственников. Это и местные администрации, и областные властные структуры и субъекты хозяйствования, расположенные в совершенно других местах, и т. п.

Большой выбор объектов - это, безусловно, достоинство, однако несистематизированная информация, отсутствие четких ценовых критериев, хаотичность информационного пространства создают сложности и зачастую отпугивают потенциального инвестора.

А хозяева кто?

Стоит отметить, что по сравнению с городскими, областные власти не спешат наводить порядок в сфере стандартизации правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, и слишком многообразная правовая база вряд ли может быть плюсом при инвестиционной оценке объекта.

В качестве примера можно привести ситуации, возникающие при попытках разрабатывать инвестиционные проекты, обращенные на реконструкцию и редевелопмент различных заброшенных детских садов, пионерских лагерей и баз отдыха, расположенных в ближайших пригородах и курортных районах Ленинградской области. Земля в таких местах при развитой инфраструктуре и хороших коммуникациях может стоить достаточно дорого, и при грамотном экономическом расчете могла бы быть очень выгодно использована. Однако единственным установленным владельцем этого участка может оказаться завод-банкрот или НИИ, которого уже давно не существует. Таким образом на месте двух-трех полусгнивших строений барачного типа вряд ли возникнет современный комплекс коттеджей - гостиниц с бассейном и кортами - слишком запутанной окажется история правоустановления собственника. А спрос на подобные объекты в области очень велик. Опыт действующих комплексов показывает, что при практически полном отсутствии конкуренции и невзыскательности потребителя, период окупаемости может составлять лишь несколько месяцев, что, согласитесь, для проекта с вложением $100-150 тыс. является своеобразным рекордом. Стоит отметить, что подобная рентабельность возникает еще и из-за того, что эксплуатация объектов загородной недвижимости значительно дешевле, чем городских - цены на основные коммуникационные услуги ниже, ограничений по потребляемой мощности электричества практически нет, водоснабжение зачастую не требует серьезных устройств фильтрации и очистки, сырье для систем отопления дешевле. Даже транспортные расходы ниже - бензин в области дешевле.

Конкретный пример - гостиничный бизнес. Строительные затраты на объекты недвижимости в регионе намного меньше, чем в городе, вот и получается, что платит инвестор меньше, а потребитель готов выложить за гостиницу класса никак не выше чем две звезды по $50-120/сутки, и не просто заплатить, а за две недели забронировать здесь номер! В соседней Финляндии, где подобными коттеджными деревеньками застроено чуть ли не полстраны, такое удовольствие обойдется клиенту минимум в 3-4 раза дешевле.

Развитие этого направления в использовании загородной коммерческой недвижимости в ближайшее время может стать достаточно перспективным, о чем косвенно свидетельствует и активизация загородного строительства в целом.

Производителям - зеленый свет

Другим, не менее перспективным направлением, можно назвать промышленное использование земель и строений. Кроме тех минусов, которые уже приводились выше, в остальном инвестор может начинать считать плюсы. Практически любое производство, занимающееся переработкой местного сырья, сборкой продукции и т. п., может рассматривать пригороды как объект пристального внимания для реализации своих инвестиционных программ, не говоря уже о том, что некоторые виды производственной деятельности изначально не могут располагаться в городской черте.

Основными критериями при отборе мест для размещения производственных площадей, как правило, являются стоимость земли, на которой планируется размещение производства, а также качество и характеристики коммуникационного обеспечения, необходимого для данного производства. Зачастую, первый фактор может во многом влиять на второй, так как при достаточно низкой стоимости земли инвестор в состоянии обеспечить участок всеми необходимыми коммуникациями в надлежащем объеме, и при этом затратная стоимость такого участка все равно не может быть сравнима со стоимостью аналогичного участка в черте города.

Очень важной характеристикой участка является качество транспортных сетей. Снижая затраты на стоимость земли и обеспечение производственного процесса, инвестор увеличивает транспортные расходы предприятия, если переносит производство за город. Поэтому наибольшим интересом пользуются объекты недвижимости, имеющие собственные подъездные пути или хорошую связь с железной дорогой. Однако количество подобных предложений ограничено, хотя выбор на сегодня достаточно широк.

В связи с этим можно прогнозировать в будущем расширение сети специализированных баз, которые будут обслуживать близлежащие производства, оказывая услуги по хранению и транспортировке грузов.

Примеров выноса производственных площадей за городскую черту можно найти немало, и если проанализировать этот процесс, то станет ясно, что компании, глубоко планирующие свою деятельность, уделяющие внимание стратегическому маркетингу, стремятся использовать загородные объекты недвижимости в большем объеме.

Торгуй не хочу

Хотелось бы упомянуть и еще об одном направлении развития инвестирования в Ленинградской области - торгово-сервисном обслуживании. Это, пожалуй, единственная сфера, в которой инвестор из города может столкнуться с серьезной конкуренцией местных предпринимателей. Однако опыт, например, дилеров мясопродуктов, говорит о том, что при достаточной конкурентоспособности и некоторой агрессивности политики объектов хозяйствования в области достаточно для всех.

Каков итог?

Итак, подведем итоги, каковы же плюсы и минусы загородной коммерческой недвижимости в качестве объекта инвестирования.

К несомненным плюсам относятся:

- достаточно большой объем предложений на рынке, возможность выбора объекта, максимально соответствующего целям и условиям проекта;

- относительно низкая стоимость земли и объектов недвижимости, отсутствие жестких ценовых рамок на сопоставимые объекты недвижимости;

- относительно низкая стоимость коммуникационных услуг, значительно более широкие возможности по использованию коммуникаций, по сравнению с городскими условиями;

- высокая рентабельность проектов, основанная на уменьшении себестоимости вложений; низкая конкурентоспособность местных предпринимателей на рынке услуг.

А теперь о минусах:

- проблемы с подбором квалифицированного персонала;

- отсутствие в области четкой централизованной системы управления государственной и муниципальной собственностью;

- отсутствие достаточной информационной базы, дающей целостную картину предлагаемых объектов, необходимой информации для анализа рынка;

- запутанность историй возникновения прав собственности у многих частных инвесторов.

Так стоит ли строить и работать за городом? Конечно же, стоит - это выгодно и экономически целесообразно. Но, начиная разрабатывать инвестиционный проект, помните, что загородная коммерческая недвижимость требует более детального анализа и более скрупулезного изучения правоустанавливающей документации, чем аналогичная в городе.

Представляет ли сегодня для Вас интерес загородная коммерческая недвижимость?

Константин Сафронов, менеджер по маркетингу "Архитектурно-строительной компании "Северный проект":

"Да, представляет. Эта тема, как правило, связана со строительством гостиниц, центров отдыха, кемпингов. Вообще областная туристическая инфраструктура развита еще хуже, чем городская. Поэтому для нас, как проектировщиков и строителей, работы хватит, были бы грамотно проработаны инвестиционные проекты. Кстати, проектирование является частью технико-экономического обоснования того или иного проекта. И в этом году к нам уже обращались с подобными предложениями".

Юрий Скибин, генеральный директор ООО "СпецПаркДизайн":

"Безусловно, так как успех нашей деятельности непосредственно связан с эволюцией загородного образа жизни. Так, мы планируем строить за городом рекламные площадки с тем, чтобы привлечь внимание наших потенциальных клиентов к проблеме благоустройства территорий. Если же говорить в целом, то любой человек заинтересован в развитии инфраструктуры именно по месту своего жительства. Те, кто живут за городом - не исключение".

Евгений Игнашов, генеральный директор ООО "Домострой":

"Наша фирма работает напрямую с частными заказчиками, строя им загородное жилье. А о коммерческой недвижимости мы, честно говоря, пока не думали. Но если у инвестора будет интерес к данной теме, мы, конечно же, готовы к сотрудничеству".

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru