Кому в промзоне жить хорошо?

Интенсивность развития столицы практически вырывает фразу героини известного фильма о том, что «Москва не резиновая…» из смешного контекста, превращая ее тем самым в актуальную тему государственно-общественного обсуждения. Нарастающие объемы жилищного строительства, новые инфраструктурные проекты и многие другие градостроительные решения требуют соответствующих земельных ресурсов, новых площадок. Девелоперы, строители, инвесторы с тревогой смотрят на то, как дальше будет осваиваться городская земля, чему московские власти отдадут приоритет. Некоторые аспекты этой темы мы обсудили с заместителем председателя Комиссии Московской городской думы по перспективному развитию и градостроительству Александром МИЛЯВСКИМ.

– Александр Борисович, решение московских властей сделать акцент на строительстве социального жилья и распределять землю по городскому заказу может серьезно повлиять на работу строителей.

 

 

Компании просто уйдут в регионы. Вы с этим согласны?

– Если кто-то из строителей захочет уйти в регионы, пусть уходит, это вопрос маркетинговой стратегии самостоятельной компании. Если не устраивают нормы прибыли при строительстве муниципального жилья, думаю, у них будет возможность объективного сравнения прибыли в абсолютном выражении после реализованных региональных проектов. Думаю, что московский рынок окажется все же интереснее.

Одна из важнейших задач города – строительство социального жилья, и она решается с учетом московских реалий. Есть генеральный план, проекты планировки районов. И на государственный заказ обязательно найдутся застройщики. Да, сегодня есть дефицит земли в уже застроенных жилых районах. Но давайте посмотрим на промышленные зоны, старые пятиэтажные районы. Получается, что земли не так уж и мало.

– Есть мнение, что промышленные зоны по экологическим показателям почв не годятся для жилья…

– Я знаю об этом мнении и даже спорил в эфире с людьми, его формировавшими. Надо понимать, что такое масштабное дело, как перебазирование предприятий и строительство на их месте новых объектов имеет очень серьезную проработку. Существует целевая программа города Москвы, где прописан весь комплекс мероприятий, обеспечивающий решение приоритетных задач, и в первую очередь экологических, связанных с реорганизацией производственных территорий. Рекультивация земель, их озеленение, планировка. Детально прорабатывается каждый метр земли, каждое действие участников процесса. Опыт и технологии уже имеются: посмотрите на Люблино и Марьино – отличные современные районы. Поэтому голословные утверждения о загрязненности почв и их тотальной непригодности для жизни, мягко говоря, необоснованны. Один пример: в 2006 году на освобожденных территориях промышленных зон введено в эксплуатацию 810 тыс. кв. метров жилья. Давайте туда съездим и спросим жителей домов, можноли жить в бывшей промышленной зоне.

– Другой вопрос, тяжесть которого московские власти уже ощутили в Бутове, – собственность на землю. Как будут договариваться с собственниками тех заводов, чью территорию хотят забрать под строительство жилья?

– Давайте сразу оговоримся. Бутово – это умышленно растиражированная политическая спекуляция. Во всем мире, когда речь касается компенсации за изымаемое имущество, переговоры идут непросто, бывают и конфликтные ситуации. Но нигде политические оппоненты не шантажируют власть. Это подрывает престиж государства.

Теперь о собственниках заводов. Москва, как и любая столица мира, подвержена определенным градостроительным трендам. Ни в Лондоне, ни в Нью-Йорке, ни в какой-либо другой столице развитого государства в центре города нет производств. Из-за дороговизны земли производство теряет конкурентоспособность, становится невыгодным. Поэтому в Москве приняты программы по реорганизации производственных площадей на основе реформирования и перебазирования промышленных предприятий, а также по формированию промышленных компактных зон, созданию и развитию на их территориях современных научно-промышленных комплексов и производств.

– А если собственник завода не захочет перебазироваться? Он землю отдавать не хочет – у него там автосервис и склады «трудятся»?..

– Все будет по закону. Сегодня в Москве действует постановление о порядке взаимодействия органов исполнительной власти Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков. В документе говорится, что принудительное изъятие земельных участков для государственных нужд города допускается в целях размещения и строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных федеральными законами и законами Москвы, при невозможности размещения подобных объектов без изъятия земельных участков. При этом в решении об изъятии должна быть в обязательном порядке указана его цель.

– Но в Земельном кодексе строительство жилья не является основанием для изъятия земли для госнужд.

– Перечень госнужд на самом деле является открытым. Но мы, безусловно, будем работать над совершенствованием законодательства – как федерального, так и московского, дабы исключить коллизии в будущем. Ведь давайте ответим себе честно.

Жизнь не стоит на месте, город должен развиваться, и чтобы обеспечить ему это развитие, в первую очередь необходимо корректировать законы с учетом экономических реалий. Плюс ко всему с целью избежать затягивания строительства в среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010» сказано, что в 2007 году должна быть подготовлена законодательная инициатива о внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части предоставления земельных участков на внеконкурсной основе для реализации социальных жилищных программ Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Таким образом, стратегия жилищного строительства в Москве учитывает ситуацию с землей и позволит построить в обозримом будущем до 70 млн кв. метров жилья.

– Допустим, вам удалось провести соответствующие поправки в законы. Как будет происходить процесс изъятия земель?

– Процесс этот не скорый, длится около года и достаточен по времени, чтобы интересы всех сторон были соблюдены. Решение об изъятии должно оформляться нормативным актом Москвы. Уведомление собственника и дальнейшие процедуры оценки, переговоры.

Собственник, а также землепользователь, землевладельцы и арендаторы или иные владельцы подобного земельного участка с момента решения об его изъятии и до его непосредственного выкупа могут владеть, пользоваться и распоряжаться этим участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник и иные владельцы должны понимать, что они несут риск убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

– А если я, например, как собственник, просто не согласен с изъятием?..

– В случае несогласия обладателей прав на земельные участки с решением об их изъятии либо в случае недостижения с ними соглашения о выкупной цене и других условиях выкупа Департамент земельных ресурсов Москвы от имени правительства города будет обращаться в суд с исками о выкупе земельных участков.

Иск должен направляться в течение 30 дней по истечении года со дня уведомления обладателя прав на земельный участок об его изъятии.

На основании решения суда владельцам земельных участков должно быть осуществлено равноценное возмещение, в том числе и убытков, включая упущенную выгоду.

– Хорошо бы это возмещение было адекватным…

– Разумеется. Поэтому необходим институт действительно независимых оценщиков, специализирующихся на такого рода вопросах.

– Сколько всего жилья будет построено в промышленных зонах и есть ли утвержденные планы их дальнейшего развития?

– Сегодня разрабатывается планировка еще 30 промзон, освоение и застройка которых позволят увеличить жилой фонд столицы на 5 млн квадратных метров. В целом же площадь городских территорий, занимаемых промышленными предприятиями в Москве, сократится почти в три раза: до 7500 тысяч гектаров против нынешних 20 тысяч гектаров.

– Ну хорошо, земля промзон есть. Но через некоторое время и она закончится. Как тогда быть?

– Поймите правильно, у городских властей нет задачи застроить весь город до сантиметра.

Строительство как процесс не самоцель. Задача московской власти сделать город комфортным. Дети должны ходить в сады и школы, заниматься спортом. Их родители – иметь хорошую работу. А пожилые люди – чувствовать себя защищенными. И все должны жить в хороших квартирах, где всегда есть электричество, вода и тепло. Москве нужны хорошие поликлиники и больницы, дороги и современный безопасный транспорт. Поэтому городские власти приняли ряд городских целевых программ, которые решают эти задачи как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Строительство жилья по городскому заказу решает проблему очередников жилья. Коммерческое жилье – это рынок, где каждый за деньги может купить любую квартиру.

Что же касается исчерпаемости земельных ресурсов, то, конечно, ситуация не такая, как 50 лет назад, но пока в панику впадать рано. Намой взгляд, очень перспективное направление – программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города. Это гигантский резерв, и такая схема может работать и в последующие годы.

– Вместо пятиэтажек небоскребы. Есть скепсис насчет небоскребов на московском грунте. Что можете сказать?

– Во-первых, вместо пятиэтажек – не небоскребы, а дома в соответствии с Генеральным планом города и планом развития территории. Дома 60х годов отслужили свой срок и в материальном, и в моральном смысле. На их месте будут построены новые, соответствующие всем современным требованиям. Да, их этажность выше 5 уровней, и это дает возможность значительно увеличить метраж социального жилья и одновременно привести в проект серьезных инвесторов. И я уверяю вас, что ни одного непросчитанного проекта, в том числе и по грунтам, нет.

Теперь по небоскребам. Здесь действует уникальная комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы», по которой до 2015 года в столице должно быть построено до 200 высотных зданий различного функционального назначения на отведенных 60 земельных участках. Эта программа подготовлена на основе концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы, разработанной в 1995–1996 годах ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы».

– Александр Борисович, таким образом, получается, что в ближайшее время рост жилых кварталов в Москве продолжится теми же темпами. А как насчет инфраструктуры для новых районов? Не секрет, что уже сейчас пробки гигантские – как на дорогах, так и в метро.

– Безусловно, это учитывается в первую очередь. Электростанция, канализация, сады, школы, дороги – все строится в первую очередь. Рассчитываются транспортные потоки. Такого, чтобы людей бросили в каменный мешок, не будет ни в коем случае.

– На ваш взгляд, в новых проектах будет баланс между коммерческим и социальным строительством? Не будет ли очередь в детский сад тянуться вдоль пустых торговых центров?

– Этому придается также особое внимание. Главный принцип – достаточность. Десять торговых центров на одном перекрестке вместо конкуренции создадут только лишь гигантскую автомобильную пробку. Но, согласитесь, офисно-деловой комплекс в переферийных районах города – не так уж и плохо. Первое – людям до работы недалеко. Второе – разгрузка транспортных магистралей по направлению в центр. Есть и другие преимущества в области энергетики и связи.

– Александр Борисович, Ваш прогноз на будущее. Станут ли новые районы Москвы более современными, отвечающими требованиям к качеству жизни XXI века и не утратит ли в этой связи город своей красоты и самобытности?

– Наш мэр Юрий Михайлович Лужков в одном из своих выступлений сказал: «Москва начала XXI века – это масштабное и в то же время очень бережное к облику города строительство. Новостройки не перечеркивают, а лишь дополнительно подчеркивают архитектурное богатство столицы.

Строители выполняют задачу колоссальной важности: только в этом году будет построено 5 миллионов квадратных метров жилья, треть которого пойдет на выполнение городских социальных программ. Тем самым вносится солидный московский вклад в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Я с ним полностью согласен.

Об освоении территорий поселков и деревень
Расселяя поселки и деревни, мы не только создаем земельный задел для будущего, в основном муниципального, строительства, но и улучшаем жилищные условия тех, кто проживает на этих территориях. Вместе с тем практика работы в этом направлении показала, что требуется более тщательно изучать обстановку, внимательней относиться к людям, находя общий язык с теми, кто вынужден менять место жительства. Социально-политическую значимость этой проблемы нельзя недооценивать.

Заявление мэра Юрия Михайловича Лужкова о принятии разумных, обоснованных мер с учетом законных интересов собственников участков и жилья лежит сегодня в основе всей нашей работы по развитию территорий упраздненных и существующих деревень и поселков.

Из выступления В. И. Ресина

О реконструкции района Ховрино
В рамках программы комплексной реконструкции района Ховрино на севере Москвы будет построено 14 жилых домов общей площадью более 160 тыс. кв. метров. Информация об этом размещена на официальном сайте префектуры Северного округа.

Как отмечается в сообщении, в соответствии с разработанными ОАО «ЦНИИЭП жилища» схемами планировки района Ховрино и застройки микрорайонов 19а и 19в в районе предусматривался полный снос пятиэтажного жилого фонда серий МГ-300 и II-32 общей площадью около 270 тыс. кв. метров (65 домов). На их месте предполагается строительство 87 домов общей площадью около 1 млн кв. метров.

Сегодня в рамках реализации данного проекта в районе снесено 50 пятиэтажек общей площадью около 200 тыс. кв. метров. Осталось снести 15 домов площадью около 60 тыс. кв. метров. Взамен построено 73 жилых дома площадью около 830 тыс. кв. метров. В ближайшее время строители возведут еще 14 домов общей площадью около 160 тыс. кв. метров.

В соответствии с утвержденным графиком, разработанным на 2007 год, со второго квартала текущего года проводится отселение жителей из пятиэтажек, расположенных по адресам: ул. Клинская, д. 16, и ул. Зеленоградская, д. 39, корпус 2.

Перемены в Северном Измайлове
В Северном Измайлове до 2010 года реконструируют 5 микрорайонов В районе Северное Измайлово до 2010 года будут реконструированы5 микрорайонов. Информация об этом размещена на официальном интернет-сайте префектуры Восточного административного округа (ВАО) города Москвы.

Как отмечается в сообщении, масштабное строительство в Северном Измайлове началось в 2002 году. В рамках целевой программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда на сегодняшний день на месте снесенных 32 пятиэтажек построено 22 современных многоэтажных жилых дома. В районе появилось шесть новых детских садов. Только за один 2006 год было построено 12 жилых домов общей площадью более 113 тыс. кв. м, а также 4 детских сада на 650 мест. Произведен капитальный ремонт восьми пятиэтажек, еще 2 находятся в работе.

Программой 2007 года в районе предусмотрено строительство школы на 530 мест, двух детских садов по 125 мест. В декабре 2007 г. будет введен в эксплуатацию многофункциональный паркинг на 2000 машино-мест на 16-й Парковой улице. В настоящее время ведется разработка проектов планировок девяти микрорайонов. Реконструкция пяти из них будет осуществлена до 2010 года. В частности, в квартале 80 все работы будут осуществляться за счет бюджета города. Будут снесены 36 пятиэтажек и построены 24 новых жилых дома переменной этажности с подземными гаражами. Строительство будет вестись волновым способом. Стартовый дом возведут на месте автостоянки «Рубин» по адресу: Щелковское шоссе, вл. 90-92. В микрорайоне появятся крытые спортивные сооружения, пункт обслуживания пенсионеров и инвалидов, детская поликлиника, молочно-раздаточный пункт, отделения связи и «Сбербанка». Четыре детских сада и две школы будут реконструированы; еще одна школа и поликлиника будут расширены за счет пристроек.

В кварталах 47, 48 ,49, 50 планируется снести 23 пятиэтажки. Новые дома будут построены по индивидуальным проектам. В частности, в квартале 47 появится 34-этажная высотка и многофункциональный административно-деловой центр, а в квартале 48 – жилой комплекс для Всеобщей конфедерации профсоюзов. В микрорайоне построят новый детский сад на 180 мест на месте бывшего ведомственного детского сада ХК «Электрозавод» и поликлинику на 200 посещений в смену. Существующие три школы и три детских сада будут реконструированы и расширены за счет пристроек. Для автовладельцев построят два подземных паркинга по 150 машино-мест каждый, а существующие гаражи будут реконструированы. Изюминкой Северного Измайлова является Сиреневый сад, уникальный зеленый уголок площадью 6 гектаров, созданный в районе в 1975 году на базе сиреневого питомника, который был заложен русским селекционером Леонидом Колесниковым.

В планах благоустройства Сиреневого сада – создание фонтанного комплекса в центральной и и юго-восточной частях сада. По ходу центральной аллеи появятся три круглые площади, где будут предусмотрены места для отдыха посетителей. В северо-западной части сада разместится тихая беседка-пергола в восточном стиле и рокарий – «сухой» галечный ручей с декоративным деревянным мостиком. Специально для инвалидов-колясочников на входе в сад будут оборудованы два пандуса, а пешеходные дорожки выложены тротуарной плиткой, не допускающей скольжения. Вокруг Сиреневого сада появится новое декоративное металлическое ограждение с элементами художественной ковки. А специальная подсветка ансамбля фонтана и территории сада позволит жителям Северного Измайлова любоваться красотой Сиреневого сада в темное время суток.

Необходимо вплотную приступить к решению вопросов, связанных с застройкой и освоением территорий и земельных участков, примыкающих к Московской кольцевой автодороге.

Дмитрий Лазарев Вечерняя Москва
Статья о недвижимости получена: IRN.RU