Курортные инвестиции

Минувшей весной Минэкономразвития определило семь регионов, где будут созданы особые туристические зоны (ОТЗ). Именно туда пойдут госинвестиции на развитие инфраструктуры. Риэлтеры уверяют, что стимулирование туротрасли не сможет не сказаться на рынке недвижимости — цены на жилье и землю пойдут вверх. Вопрос лишь в сроках и темпах роста

Калининград
Из 20 регионов, подававших заявки на создание ОТЗ, Минэкономразвития (МЭРТ) отобрало семь: Иркутскую область, Республику Бурятия, Республику Алтай, Алтайский, Краснодарский, Ставропольский края и Калининградскую область. По оценке главы МЭРТ Германа Грефа, на создание инфраструктуры семи зон потребуется 325 млрд рублей, в том числе 44,5 млрд будет выделено из федерального бюджета.

 

 

До конца 2007 года будут утверждены проекты строительства и подписаны первые инвестиционные соглашения, а с начала 2008 года начнется создание инфраструктуры. Компании, работающие в ОТЗ, смогут рассчитывать на то, что государство за свой счет построит дороги, проведет воду, протянет линии электропередачи. Частным инвесторам предстоит обеспечить наполнение зон отелями, санаториями, подъемниками, центрами развлечений. При этом резидентам турзон разрешат первые пять лет не платить земельный налог и налог на имущество. Кроме того, они будут платить единый социальный налог по льготной ставке 14% и смогут переносить больше чем 30% убытков на последующие налоговые периоды. По расчетам МЭРТ, реализация инвестпроектов повлечет за собой увеличение туристических потоков, подъем экономики регионов и закономерное удорожание недвижимости. Характерный пример, как одни только ожидания инвестиций разогревают цены на недвижимость, представляет собой Сочи, где стоимость 1 кв. м взлетела на фантастический уровень сразу после того, как город получил статус будущей олимпийской столицы. В последние два года во многих туристических зонах — ныне особых — началась активная скупка еще совсем недавно дешевой земли. Закономерно, что к моменту конкурса МЭРТ волна ценового роста уже набрала силу, а кое-где даже пошла на спад. Но это не означает, что второй волны не будет.
Бег впереди паровоза

Если говорить о лучшем моменте инвестирования в недвижимость особых турзон, то, судя по всему, этот период уже миновал. Все упомянутые регионы пережили как минимум одну фазу активного удорожания. Она совпала по времени с периодом максимального повышения цен на жилье в Москве (в 2006 году). Причины роста почти везде называют схожие: превышение предложения над спросом, удорожание стройматериалов и активное развитие ипотечного кредитования. Правда, есть и региональные особенности, накладывающиеся на этот «костяк».

Так, в Ставрополье первым толчком к росту цен стала продажа цементных заводов, находящихся в регионе. «У нас дефицит стройматериалов, особенно цемента. Заводов и так было мало, а когда их продали, это сразу сказалось на ценах. Буквально за год они на первичном рынке выросли на 90%. Вслед за ним потянулась вторичка», — рассказывает директор одного из местных агентств недвижимости.

В Иркутске, по словам аналитика компании «Тысячелетие» Юрия Винникова, пик роста пришелся на прошлую осень: тогда за месяц 1 кв. м мог подорожать на 15%. С начала этого года на рынок пришла стабилизация. За первое полугодие цены поднялись на 10–15%, а объем предложения по сравнению с декабрем 2006 года вырос в три раза. Что касается рынка прибайкальской земли, то здесь ситуация очень сильно отличается в зависимости от конкретного населенного пункта. В поселке Листвянка, до которого от Иркутска можно добраться на машине за час, стоимость любой недвижимости растет на протяжении нескольких лет плавно и стабильно. И сегодня по ценам поселок значительно опережает областной центр. Дряхлый деревянный домик на участке в восемь соток стоит 3,8 млн рублей (примерно 140 тыс. долларов). Объект немногим лучше — 5 млн. В то же время в поселке МРС на Малом море (шесть часов езды от Иркутска) участок с благоустроенным домом и гаражом стоит 90 тыс. долларов, а в небольших деревеньках, куда добираться не так удобно, дом с участком можно купить за 15–25 тыс. долларов.

Озеро Байкал
В столице Республики Бурятия Улан-Удэ жилье подскочило в цене еще в 2006 году. А вот прибайкальская земля начала активно дорожать только с минувшей весны. Как только по местным деревням распространилась информация о том, что их территория стала особой туристической зоной, крестьяне стали быстро поднимать цену на участки. По словам директора АН «Квартал» Надежды Колесниковой, с начала года стоимость земли здесь выросла в 10 раз. Еще зимой домик с участком в восемь-десять соток продавался за 50 тыс. рублей. Сейчас — 500 тыс. рублей. Владельцы более крупных наделов (несколько гектаров) срочно занимаются оформлением необходимых бумаг на свои участки и дроблением их для продажи. «Сейчас поднялся ажиотаж, все владельцы участков готовятся к продаже», — рассказывает Надежда Колесникова. При этом, замечает она, большого спроса пока нет. Основные надежды возлагаются на москвичей и других дальних приезжих.

В Республике Алтай цены выросли за короткий срок. Если года два назад пай на сельхозземли можно было купить в прямом смысле за бутылку водки, позднее — за несколько сотен рублей, позже — тысяч, то в этом году его цена дошла до отметки 40 тыс. рублей. «Конечно, это недорого для 10–20 гектаров земли, но следует учитывать, что все интересные с точки зрения бизнеса земли уже давно куплены. А далеко за горами брать землю неперспективно», — рассуждает руководитель фирмы «Бирюза» Данил Филоненко. Самой интересной категорией здесь остаются земли вне населенных пунктов (сельскохозяйственного назначения, выдаются под паи), где стоимость гектара в перспективном для туризма месте начинается от 1 млн рублей, отдаленные земли идут по цене от 400 тыс. рублей за гектар, земли вдоль Чуйского и Чемальского тракта — от 2,5 млн рублей.

Калининград в ценовую гонку вступил несколько позже других регионов. По словам директора департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, беспрецедентный для калининградского рынка рост стоимости жилья, доходивший в отдельных сегментах до 15% в месяц, пришелся на последние месяцы прошлого года и на январь 2007−го. Цена на вторичном рынке увеличилась с июля 2005−го по июль 2007 года в 2,8 раза. Сейчас удорожание замедлилось: на рынке затишье. Средняя стоимость 1 кв. м типового строящегося жилья — 1408 долларов. В курортном городе Зеленоградске цены сейчас такие же, как в Калининграде. Второй туристический центр Светлогорск состоит из двух частей: Светлогорск-1 и Светлогорск-2. «Зона Светлогорска-2 является курортной и непосредственно граничит с морским побережьем. В ней расположены санатории, пансионаты, гостевые дома, инфраструктура, направленная на поддержку и развитие туристического бизнеса. Цена предложения здесь доходит до 5 тыс. долларов за 1 кв. м. В среднем цена предложения на 25–40% выше, чем в Калининграде. Зона Светлогорск-1 — это город, население которого обеспечивает жизнедеятельность курортной зоны, и цены в среднем не выше калининградских», — рассказывает оценщик Анна Рогова.

В Алтайском крае ситуация на рынке жилья и земли также далеко не однозначная. Так, в Барнауле еще в январе-феврале квартиры дорожали, а весной началась стагнация, вынудившая продавцов идти на уступки. «В начале года однокомнатная квартира в Барнауле стоила 1,8–1,9 млн рублей. Сейчас их предлагают за 1,5 млн, и можно добиться еще большей скидки». Риэлтер АН «Гарантия» Елена Казарикина объясняет это тем, что покупательская способность достигла потолка. Однако земля Алтайского края при этом продолжает набирать в цене. По словам Казарикиной, участок площадью 10 соток в пригороде Барнаула в начале года стоил 500 тыс. рублей, а сейчас аналогичные наделы продаются за 1 млн рублей. То есть только за полгода цены выросли в два раза. Продолжает оставаться высоким и спрос на коттеджи, особенно в поселках, обеспеченных инфраструктурой. Это закономерно, поскольку наибольшую ценность для инвесторов представляют, конечно, не городские квартиры, а участки, расположенные в таких туристических центрах, как Белокуриха.

С надеждой на рост
Рассуждения аналитиков о перспективах рынков недвижимости в туристических зонах еще более туманны и противоречивы, чем прогнозы о ценах на московскую недвижимость. Большинство экспертов считают, что приток государственных и частных инвестиций еще скажется на стоимости жилья. «Регионы, безусловно, приобретают мощный экономический стимул и возможность для развития. В том числе толчок к росту получает и сектор жилой недвижимости. С приходом крупных инвесторов вверх пойдут все показатели — предложение, цены, оборот сектора в целом», — предсказывает директор по развитию ИГ «Жилторг» Иван Гурьев. «Рост цен на недвижимость неизбежен», — уверен заместитель гендиректора компании «Новая площадь» Евгений Якубовский. Однако никто из экспертов не берется предсказать, в какие сроки это произойдет и каков будет итоговый результат. Можно лишь предположить, что ситуация с ценообразованием в регионах станет развиваться по двум сценариям: в одних медленно, но устойчиво будет дорожать городская недвижимость, в других основной рост придется на землю.

Если говорить о городах, то в случае успешной реализации планов МЭРТ в жизнь в цене, скорее всего, поднимется недвижимость курортных городов Кавказа (Ставропольский край), Куршской косы (Калининградская область) и черноморского побережья. Причем речь не идет о Сочи. Недвижимость и земля там уже сегодня являются переоцененными. Квартира или дом в Сочи — приятный способ сохранить и даже немного преумножить свои средства, однако и порог входа, и перспективы делают покупку недвижимости здесь скорее статусной, чем разумной. А вот соседние с Сочи города могут быть более интересны. Так, участки в Геленджике стоят как минимум в три-четыре раза дешевле сочинских. В других городах уровень цен также привлекателен. Недаром туда сразу ринулся поток столичных инвесторов.

Горный Алтай
В Калининграде дальнейшего сколько-нибудь заметного роста цен стоит ожидать уже в действующих курортных городах — Зеленоградске и Светлогорске. «В других частях области если и будет рост цен, то вряд ли соизмеримый с повышением стоимости в курортных городах. Да и то лишь в тех районах области, где можно ожидать притока туристов, желающих поглядеть на исторические памятники — разрушенные замки. База оседлости основной массы туристов (ночлег, еда и развлечения) в большей степени будет уже на сформировавшихся курортах. Все остальное — это “набеги одного дня”: вышел из автобуса, поглядел, послушал и дальше поехал», — объясняет Анна Рогова. Правда, она замечает, что при росте цен на побережье Калининград вряд ли останется в стороне, поскольку от него до моря — 40 минут на машине. Однако, по мнению оценщика, будущий рост не сулит инвесторам никакой заметной прибыли: «При существующих ставках аренды окупать квартиру придется не менее 14 лет. Насколько мне известно, нередко возникают проблемы с реализацией квартир, особенно сейчас, когда цены встали и народ уже не хватает все подряд, не разобравшись». А вот что стоит покупать, так это землю в курортной зоне (округ Светлогорска, Зеленоградска, Янтарного) в грамотно просчитанном месте: с подъездными путями, достаточными электрическими мощностями, газом. Правда, для удачной покупки стоит съездить и проверить обстановку на месте, поскольку ситуация в соседних курортных городках может отличаться разительно. Так, по признанию самих риэлтеров, Светлогорск и сейчас полон жизни, музыки и отдыхающих. Город ухоженный, уютный, регулярно принимающий различные фестивали. В Зеленоградске ситуация иная — город спит. «Большинство зданий в строительных лесах, но такое впечатление, что реставрировать и строить никто не спешит. Кажется, что город отстал в своем развитии от Светлогорска лет на 100 и медленно ветшает», — делится впечатлениями один из риэлтеров.

В Ставропольском крае, по мнению местных аналитиков, наибольшего удорожания жилья стоит ожидать в Минеральных Водах и Кисловодске. «В Минводах цены будет стимулировать строительство аэропорта. Поскольку новый аэропорт означает новые рабочие места, новую жилую застройку, новые возможности», — говорит руководитель местного АН. Перспективы Кисловодска обеспечивает его выгодное положение — около трассы в Карачаево-Черкесию. Руководство Карачаево-Черкесии сейчас само очень активно занимается развитием туризма в области. Поэтому, как предполагают риэлтеры, город будет набирать популярность, а жилье подниматься в цене.

В Алтайском крае и Республике Алтай земля продолжит набирать стоимость, но неравномерно. «В предыдущие годы мы могли наблюдать расцвет туризма в Майминском районе, поскольку он находится на въезде в республику. Но сегодня в Чемальском районе развитие туризма идет интенсивнее. Это связано с тем, что здесь земля стоит дешевле, а туристический интерес к нему ничуть не меньше: он также славится своей необычайно красивой природой», — рассказывает Данил Филоненко. Эксперты предполагают, что здесь вполне возможен еще двух-трехкратный рост стоимости. Помимо простой покупки с целью перепродажи для частных инвесторов вероятны и другие варианты получения прибыли. В частности, некоторые компании предлагают продажу участков под мини-отели. Схема заключается в том, что инвестор выкупает один или два участка с подрядом в поселке, подготовленном для строительства таких отелей. Но данный путь интересен, только если место популярное и освоенное.

Что касается байкальского побережья, то здесь еще не определены те населенные пункты, которые будут развиваться в качестве опорных туристических. Поле деятельности широкое: кроме Листвянки, в остальных прибайкальских городках и поселках преобладает «дикий туризм». Но если отследить ситуацию и обзавестись земельным участком (лучше не одним) в том населенном пункте, который предположительно попадает в «золотой список», то можно спать спокойно: стоимость приобретенной собственности вырастет в несколько раз. Так, купив сегодня в прибайкальской деревушке участок за 15 тыс. долларов, можно смело прогнозировать, что года через два-три он будет стоить все 50 тыс. Другое дело, что таких лакомых кусков сегодня почти нет в продаже, а те, что есть, — сельхозназначения. «Их перевод в другое назначение, чтобы на этой земле можно было что-то строить, — дело очень хлопотное и недешевое», — предупреждает Юрий Винников.

При любом сценарии быстрой отдачи от таких инвестиций ждать не стоит. «Для них характерны длительные сроки реализации. Сказать, когда будет рост цен, сложно. Это будет зависеть от эффективности работы правительства и управляющих компаний, которые могут быть привлечены для комплексного управления реализацией проектов», — размышляет Иван Гурьев. Таким образом, купленная в курортной зоне земля действительно может принести очень неплохую прибыль. Однако для того, чтобы получить ее от такой инвестиции, нужно, чтобы и государство не подкачало с воплощением своих амбициозных планов по созданию турзон. А практика такого рода у нас частенько расходится с теорией.

Анна Шехова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU