Миллион квадратных метров отдадут под офисы

По данным специалистов компании Colliers International, в 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения класса А на 8-12 %, для офисов класса В – на 6-10 %. Общее поглощение рынком офисных помещений классов А и В в 2006–2007 гг. прогнозируется на уровне 950 000 кв. м и 1 000 000 кв. м соответственно.

 

 

Среди тенденций на 2006–2007 гг. специалистами отмечаются усиление децентрализации рынка – активное развитие субрынков, продолжение регенерации промзон и развитие бизнес-парков, продолжение активного освоения девелоперами срединного пояса Москвы, охватывающего районы за пределами исторического центра города и ограниченного районами, прилегающими с внешней стороны к Третьему транспортному кольцу. В 2006–2007 гг. будут разработаны и реализованы первые крупные офисные и многофункциональные девелоперские проекты за пределами МКАД. Также отмечается успешное развитие ММДЦ «Москва-Сити».

По словам Натальи Шлюевой, пиар-менеджера Knight Frank LLC, в силу повышенного спроса на качественные офисные площади, цены в районе ММДЦ «Москва-Сити» в среднем на 8-12 % выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от ТТК. Тем не менее за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами. Среди наиболее интересных проектов можно отметить:

— реализацию третьей фазы строительства бизнес-центра класса А «Башня на Набережной» площадью 115 тыс. кв. м (всего предусмотрено 3 фазы, полностью сдается в IV квартале 2007 года);

— деловой центр класса премиум «Северная Башня» общей площадью 135 000 кв. м (первая очередь комплекса общей площадью 110 000 кв. м будет сдана в эксплуатацию в начале 2007 года, полностью «Северная Башня» начнет функционировать в конце 2007 года).

В среднем, как отмечает Наталья Шлюева, на рынке цена продажи офисных помещений класса А составляет $ 4200-6000 за кв. м. В то же время в офисном здании «Башня 2000», расположенном на территории ММДЦ «Москва-Сити», зафиксирована самая высокая цена предложения – $ 14 тыс. за кв. м.

«Ставки аренды здесь составляют в среднем $ 950-1200 за кв. м в год, – рассказывает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. – Такой высокий уровень ставок обусловлен в частности тем, что в аренду, как правило, предлагаются небольшие офисные блоки с отделкой и возможностью аренды на срок 11 месяцев. Говоря о будущей динамике арендных ставок на офисные помещения в проектах ММДЦ «Москва-Сити», можно с уверенностью сказать, что дальнейшая успешная реализация проектов, предусматривающих, наряду со строительством современных деловых центров, создание развитой самодостаточной инфраструктуры данного делового района, в условиях растущего спроса со стороны потенциальных арендаторов будет сопровождаться плавным ростом арендных ставок на офисные помещения».

Другим примером является многофункциональный комплекс «Башня Федерация», строительство которого в этом же районе ведет ЗАО «Миракс-Сити», и где в настоящее время на продажу предлагаются офисные площади по цене $ 9000 за кв. м. Очевидно, что после завершения строительства данного комплекса стоимость квадратного метра в «Башне Федерация» также повысится.

Рост доли офисных площадей

По данным компании NAI Global, объем введенных за I квартал офисных площадей составил порядка 92 тыс. кв. м. При этом наблюдается тенденция роста доли офисных площадей класса А – на них приходится порядка 67 % предложения. Площадь спроектированных за I квартал объектов офисной застройки Москвы в сумме составляет 585 тыс. кв. м. Проекты представлены к реализации в интервале с 2006 по 2011 годы.

Наиболее крупными проектами I квартала 2006 года, по данным специалистов NAI Global, являются бизнес-центр «Бородино» (класс А, общая площадь 34 000 кв. м, местоположение – ул. Русаковская,13) и Gorky Park Tower (класс А, 32 000 кв. м, местоположение – Ленинский пр-т, 13-15).

Крупные проекты

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев также отмечает офисно-гостиничный центр группы компаний «ТЭН» на Рязанском проспекте и деловой центр на ул. Коровий Вал от «Хорус Кэпитал» на территории кондитерского комбината «Добрынинский». По его словам, вблизи комплекса «Москва-Сити» сразу два девелопера планируют вести офисную застройку: ожидается строительство порядка 700 тыс. кв. м офисных площадей компанией «Нафта-Москва» на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода; корпорация Mirax планирует построить 1,1-1,2 млн. кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке площадью 45 гектаров в зоне отчуждения железной дороги.

Статистика арендных ставок

Аналитики Jones Lang LaSalle располагают такой статистикой: prime rent офисов класса А в новых качественных зданиях составляет $ 680-750 за кв. м, аренда офисов класса В – $ 470-490 за кв. м. По словам Ольги Батуриной, старшего аналитика отдела исследований Jones Lang LaSalle, по итогам I квартала 2006 года ставка аренды площадей в сегменте офисных помещений класса А значительно выросла по сравнению со ставкой аренды помещений класса В.

По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, ставки аренды на начало мая 2006 года составляют по классу А – $ 680-860 за кв. м в год, по классу В – $ 510- 660 за кв. м. Стоимость продажи офисов класса А – $ 3800-5600 за кв. м, класса В – $ 1700-4000 за кв. м.
Продажа

По данным специалистов NAI Global, стоимость продажи офисных помещений класса А составляет $ 4200-6000 за кв. м, продажа офисных помещений класса В – $ 2000-3900 за кв. м, офисные помещения класса С продаются по цене $ 1000-1800 за кв. м.

Рост среднего уровня арендных ставок за I квартал 2006 года составил в сегменте офисных помещений класса А – 3-6 %, в сегменте помещений класса В – 3-4 %, тогда как в сегменте офисных помещений класса С – 2-5 %.

Как отмечает Александра Крыжановская, специалист по исследованиям отдела исследований Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, по итогам апреля стоимость офисных помещений класса А варьируется в зависимости от района от $ 4500 за кв. м общей площади до $ 9000. Стоимость офисных помещений класса В находится в диапазоне от $ 2700 до $ 5000. Как подчеркивает Крыжановская, стоимость конкретного здания обусловлена не только его местонахождением, но и техническими характеристиками, внутренней отделкой, возрастом здания, статусом здания (строящееся/существующее/реконструируемое), окружением здания. По сравнению с I кварталом 2006 года стоимость возросла в среднем на 20 %, что связано с падением курса доллара США (следует учитывать тот факт, что цены на рынке номинируются в долларах США), ростом спроса на покупку офисных помещений компаниями в сфере финансового, банковского и промышленного секторов, появлением на рынке новых зданий, соответствующих современным стандартам качественных офисных помещений.

Тенденции рынка

На рынке преобладают сделки по аренде офисных площадей, их объем превышает сумму сделок по купле-продаже более чем в два раза. Данная тенденция объясняется нежеланием ряда крупных компаний выделять значительные средства на приобретение офисных помещений в ущерб развитию бизнеса. Тогда как политика многих западных компаний, выходящих на российский рынок, вообще не предусматривает покупку собственной штаб-квартиры.

По словам Владимира Журавлева, на рынке наблюдается также тенденция переноса сроков сдачи в эксплуатацию офисных объектов, что сказывается на росте дефицита предложения. В текущем году планируется ввести на рынок порядка 1 млн. кв. м офисных площадей, однако в течение I квартала было введено только 180 тыс. кв. м. В случае обеспечения заявленного объема нового строительства с последующим прогрессивным ростом объемов ввода площадей, к 2007-2008 году вероятна ситуация некоторого снижения арендных ставок.

Как резюмирует Ольга Кисарина, сейчас рано говорить о насыщении рынка. По данным Praedium, с января 2006 года было введено в эксплуатацию примерно 390 000 кв. м офисных центров класса А, В. До конца 2006 года заявлено к вводу в эксплуатацию еще порядка 700 000 кв. м. В совокупном объеме (порядка 1 100 000 кв. м) эта цифра несущественна в сравнении с неудовлетворенным спросом.

Оксана Смирнова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...