Надподвальный инвестор

Владельцы непрестижных квартир на первом этаже перестали быть несчастливцами - бизнесмены, желающие снять или купить недорогое помещение под офис, готовы заплатить за первый этаж приличные деньги.

Если рассматривать квартиру на первом этаже как потенциальный офис, то окажется, что все ее недостатки на самом деле являются бесценными преимуществами. Дом стоит на оживленной магистрали - хорошо, окна выходят на нее же - замечательно, далеко от метро - не важно. В общем, забытая Богом и риэлтерами квартирка может оказаться идеальным местом для устройства офиса, небольшого магазинчика или салона красоты. Хозяину такой квартиры остается только выгодно продать ее или сдать в аренду, предварительно переведя в нежилой фонд.

 

 

Сегодня в столице это довольно выгодный бизнес.

Перевести квартиру в нежилой фонд стало возможно в 1995 году, когда вступило в силу соответствующее постановление столичных властей. В нем есть одна очень удачная для этого дела формулировка. Приведем ее дословно: "В исключительных случаях целесообразно изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения". Понятно, что подобное основание позволяет сделать нежилым практически любую квартиру на первом этаже.

Мечта стоматолога

Итак, вы владелец первоэтажной квартиры. Как же на этом когда-то печальном факте заработать?

Вариант первый: квартиру можно продать тому, кто заранее намерен устроить в ней офис. К сожалению, еще лет пять назад ситуация была куда более благоприятной - сразу после выхода упомянутого постановления из-за нехватки офисных помещений подобные квартиры можно было продать под эти цели в 1,5 раза дороже, чем прочее жилье. Нередко человек, продавший "двушку" где-нибудь в районе Садового кольца, мог спокойно купить себе там же "трешку", но на этажах повыше. Однако со временем в городе построили достаточно коммерческой недвижимости, и сегодня вы свою квартиру продадите либо по ее реальной рыночной стоимости, либо на 10-15% дороже (при условии, что она шибко понравится будущему владельцу).

Вариант с продажей можно провернуть гораздо быстрее, чем с арендой. Дело в том, что представители малого бизнеса - основная аудитория первоэтажных квартир - сегодня предпочитают их покупать, а не арендовать.

Светлана Газаева, директор салона парикмахерских услуг "Лора":

"Это помещение мы снимаем уже третий год по $250 за кв. м в год. Правда, поначалу нам пришлось серьезно потратиться на ремонт и перепланировку, хорошо хоть был отдельный вход. Конечно, платить почти $20 тыс. в год под силу только раскрученной фирме, но выручал муж, на первых порах спонсировал.

Так вот, знаете, я сейчас очень жалею, что не уговорила его купить это помещение. Дом старый, площадь недорогая. Обошлось бы нам это в $70 тыс., не больше, а ремонт пришлось бы делать в любом случае".

Перевод по-русски

Вариант второй: перевести квартиру в нежилой фонд и сдавать ее в аренду тем же стоматологам, косметологам и пр. По деньгам это получается выгоднее, чем в случае с продажей. Однако такой ход может сделать человек, у которого есть "запасной аэродром", то есть еще одна квартира. А также крепкое здоровье и немалая сумма денег. Бесплатно перевод сделать не получится - придется оплатить разницу стоимости жилого и будущего нежилого помещения, которая устанавливается на основании справки из БТИ, учитывающей около 20 параметров, и составляет $100-300 за кв. м.

Есть и еще одна тонкость. В отличие от налогов на приватизированную квартиру - максимум 0,1% в год от ее стоимости - для нежилых помещений сумма возрастает до 2%.

К тому же, как говорят в Мосприватизации, процесс перевода занимает 4-6 месяцев (см. справку). Столь долгий срок объясняется тем, что сначала придется собрать множество документов, а потом пройти несколько инстанций, ни одна из которых не является постоянно действующей (например, Комиссия по использованию жилищного фонда собирается раз в месяц). Кстати, окончательную стоимость перевода вам в начале пути никто не скажет, она называется лишь после решения комиссии по приватизации. Также понадобится проект, оборудование отдельного входа, который не будет портить вид здания, подтверждение соседей, что они не возражают.

Крупные риэлтерские фирмы переводом заниматься не любят, а если уж и берутся, то за хорошую плату - от $2000 до $2500 (дополнительно к уже упомянутой возможной доплате разницы цены за метр по оценке БТИ).

Допустим, вы прошли все инстанции, сдали помещение коммерческой фирме и ждете доходов. Насколько они будут велики, несложно подсчитать. В среднем вы можете просить с желающего снять вашу недвижимость $250-280 за кв. м в год. Крайние показатели - $170 и $400 за кв. м в зависимости от месторасположения и качества ремонта (расходы на него обычно вычитаются из арендной платы).

Теперь о дивидендах.

Олеся Синицкая, старший менеджер агентства недвижимости "Горизонт-М":

"По нашим подсчетам, средняя норма прибыли от сдачи в аренду небольших коммерческих площадей, которыми чаще всего являются бывшие жилые помещения на первых этажах, сегодня составляет около 15-20% в валюте в год. Но это только при условии выгодного расположения. Иначе вы прогорите и не получите ничего. Если вы не уверены в том, что потянете финансовые и временные затраты, связанные с переводом квартиры в нежилой фонд и последующей сдачей в аренду, то лучше продайте ее".

В переводе на живые деньги картина выглядит следующим образом: условная квартира площадью 50 кв. м сдается представителю малого бизнеса в аренду по цене $250 в год за кв. м. Итого - $12,5 тыс. в год.

Если бы эта квартира сдавалась под жилье максимум за $300 в месяц (жильцы, в отличие от стоматологов, первые этажи не уважают), то в год она приносила бы $3600. То есть в четыре раза меньше.

Наталья Ширяева Профиль
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...