Не пренебрегайте маленькими

Небольшой компании сложно найти офис, особенно в бизнес-центрах классов А и В+. Особенно трудно международным компаниям или представительствам региональных фирм, начинающим свою деятельность в Москве и на первых порах не нуждающимся в просторных помещениях, а также юридическим и аудиторским компаниям. По данным компании Praedium, на начало IV квартала общий объем введенных качественных площадей составил примерно 900 000 кв. м. Но на долю небольших офисных блоков приходится самая малость.

 

 

Диспропорция объемов спроса и предложения на рынке малых офисных площадей высока, отмечают в Colliers International. Доля такого предложения в классе А составляет около 5%, тогда как спрос может превышать 60% от общего спроса.

Когда в каком-либо из современных офисных центров освобождаются помещения небольшой площади, они зачастую даже не выходят на рынок, а тут же сдаются другим арендаторам, уже имеющим здесь офисы«, — говорит Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. В III квартале 2007 г. около 26% заявок, поступивших в Blackwood, были на офисы площадью до 500 кв. м, а в наибольшем дефиците — помещения площадью до 200 кв. м, на них поступило около 44% заявок (офисы площадью до 1500 кв. м у компании запрашивали 24% клиентов, более 1500 кв. м — 6%).

В компании «Новое качество» назвали два десятка офисных зданий, где предусмотрены офисы до 200 кв. м. В их числе бизнес центры класса В+ на территории ЦАО: Baker Plaza, где есть офисы по 200-600 кв. м, «Елоховский» — есть офисы от 50 кв. м, а также «Японский дом» класса А на территории ЗАО (предусмотрены блоки по 10-1200 кв. м). Большинство БЦ с офисами небольшого метража находятся не в центре Москвы и относятся к классу В (что не всегда отвечает запросам компаний). Например, East Gate на территории ВАО, Au-room в ЮВАО, «Новодмитровский» в СВАО.

Вторая проблема, с которой сталкиваются нуждающиеся в малых офисах, — срок аренды. В качественном БЦ он не менее 3-5 лет, а для БЦ А-класса — и вовсе 5-10 лет, утверждают консультанты. На более короткий срок арендовать помещение не получится. Услуга же по краткосрочной аренде рабочих мест, которая предоставляется компанией «Регус» и БЦ «Миллениум Хаус», «Даев Плаза», подходит только ограниченному кругу арендаторов.

Консультанты советуют небольшие офисы искать в зданиях с коридорной планировкой — их предлагают в бывших НИИ, переоборудованных гостиницах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов. Довольно часто офисные блоки небольшой площади есть на верхних этажах торговых центров. Но это, как правило, объекты низкого качества, которые в лучшем случае могут быть отнесены к классу В-. Впрочем, небольшим компаниям приходится мириться с нестатусным помещением — или обречь себя на длительные поиски. В «Новом качестве» рассказали, что существует даже лист ожидания. В общем, начинать поиск небольшого офиса необходимо примерно за три месяца до намеченного срока.

Субаренда — один из самых распространенных вариантов выхода из сложившейся ситуации, считают в Colliers International. Многие компании, руководствуясь планами по развитию, стараются арендовать площади «на вырост», под увеличивающийся штат сотрудников. То, что пока не используется, сдается, как правило, на срок от года до четырех лет. Офисы в субаренду есть в «Балчуг Плаза», Сitydel, «Дукат Плейс III» и др.

В компании Penny Lane Realty напомнили, что по закону субаренда допускается всегда. Хотя зачастую собственник помещения вносит в договор пункт о том, что только он имеет право принять решение о субаренде, и с этим приходится считаться арендатору, если он не хочет испортить отношения с владельцем здания.

По данным Colliers International, ставки аренды небольших площадей, до 200 кв. м, как правило, выше ставок для офисных помещений большей площади и колеблются в диапазоне от $1000 до $1500 за 1 кв. м в год. Цена 1 кв. м в субаренду может быть в 1,5 раза выше.

В «Миэль — Коммерческая недвижимость» объясняют, почему офисы небольшой площади строят редко: большие помещения позволяют минимизировать потери на помещения общего пользования и коридоры, чем меньше арендаторов, тем меньше издержки по управлению.

Впрочем, ситуация, когда потребитель услуг переплачивает за дефицит, не редкость на рынке. Но не исключено, что в будущем девелоперам, вовремя не оценившим спрос, придется расплачиваться за собственные маркетинговые просчеты.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU