Ненужные площадки

Строительство складских комплексов — все еще доходный бизнес. Но несмотря на высокую потребность в качественных складах в московском регионе, многие участки земли, выставленные на продажу под строительство, долго остаются невостребованными.

В Подмосковье остается все меньше земельных участков для складов классов А и В, говорят эксперты. Самые лучшие, “золотые” площадки разобраны. Инвесторы первой волны уже прошлись по угодьям Московской области.

 

 

Две проблемы — дефицит первоклассных складов и площадок для них — всегда были характерны для рынка московского региона. Неудовлетворенный спрос в сегменте складов А- и В-класса сейчас превышает 1 млн кв. м, считает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. И ставка доходности для инвесторов в этом секторе пока еще остается на уровне 11,5-12,5% годовых. Но похоже, что проблема поиска земли и ее качества начинает выходить на первый план. Девелоперам, которые собираются реализовывать логистические проекты в настоящее время, приходится долго выбирать между участками, страдающими теми или иными изъянами. И наконец определить меньшее из зол.

Ситуация

Известно, что для строителя склада важны в первую очередь достаточно большая территория участка — хотя бы 10 га, подведенные к площадке или как минимум расположенные поблизости инженерные коммуникации, проходящая рядом оживленная автомагистраль — желательно, чтобы участок находился на первой линии шоссе, — и, конечно, переведенная в промышленную категорию земля. Этот минимальный набор условий встречается на площадках все реже. А с обременениями вроде правовых рисков, связанных с историей объекта, или необходимости переводить сельхозугодья в промышленную категорию приходится сталкиваться все чаще, отмечают специалисты компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.

Некоторые эксперты уже поговаривают о грядущей стагнации цен в сегменте промышленных земель. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ Сергея Белошапко, ставки в этом секторе почти достигли предела. Так, цена, по которой продавцы готовы предложить землю промкатегории на юге Московской области, составляет $380 000-450 000 за 1 га. “На этом рынке я прогнозирую стагнацию”, — говорит Белошапко. Но осталось еще много сельскохозяйственных участков, правда, к ним чаще всего надо подводить коммуникации, говорит он.

Перевод земли из категории в категорию — тоже трудоемкий процесс, который занимает много месяцев и стоит миллионы долларов, считает партнер компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. Например, на Новорижском шоссе, в 15 км от г. Истры, процесс перевода одного из участков размером 10 га обошелся в $2 млн.

Но даже участки сельхозкатегории не всегда удается купить, замечает Можаровский. 31% всех российских земель находится в частной собственности, по данным “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”. 8% из них составляют приватизированные сельскохозяйственные территории. Другая часть земли — 69% — собственность государства и муниципальных образований.

В Подмосковье самая дорогая сельскохозяйственная земля. Большая ее доля принадлежит крупным компаниям, владеющим тысячами гектаров. Они всем известны. Например, “Знак”, “Нафта-Москва”, “Вашъ финансовый попечитель”, “Центр Капитал”, группа компаний “Абсолют”, “Визави”, “Промсвязьнедвижимость”.

Но что интересно, в данный момент у многих из них просто нет необходимости продавать свои владения, отмечает Виталий Можаровский. Продав в свое время какую-то часть владений, эти собственники уже могли получить желаемый доход. Остальное же они продавать не спешат хотя бы потому, что стоимость земли еще будет повышаться.

По словам Сергея Белошапко, за последние два года цена продажи участков выросла примерно на 30%. “Рост цен на землю в первую очередь зависит от планов по развитию дорожной сети Московской области, — комментирует Белошапко. — Выгодными направлениями считаются Москва — Ногинск, район Одинцова. На востоке области земли недооцененные, и рост цен на них начнется, как только там будет проложена еще одна крупная автотрасса. Всегда выгодными будут площадки, расположенные вокруг удобных транспортных развязок”.

На сегодняшний день ситуация выглядит так, что более-менее подходящие для девелопмента земли если еще не заняты строителями, то владельцы держат их “до лучших времен”. А многие из тех земель, что выставлены на продажу, не каждый девелопер и инвестор решится приобрести. Иногда затраты на устранение всех изъянов, связанных с подготовкой площадки к строительству, делают проект нерентабельным.

Известны примеры, когда участки под складские проекты продавались довольно долгое время и переходили от владельца к владельцу, пока не нашли своих девелоперов. Один из небезызвестных примеров — Ленинградский терминал Международного логистического партнерства (МЛП) на 13-м км Ленинградского шоссе. Покупатели, пришедшие на площадку до МЛП, не стали заниматься устранением всех обременений, связанных с этим участком. Землю под нынешним Ленинградским терминалом площадью 42 га сначала хотел купить американский инвестиционный фонд Prologis у компании “Бамо”. Однако оформление прав на площадку не устроило американцев. Владельцы же МЛП купили ее, по оценкам других игроков, за $400 000 за 1 га. Другой пример — земли компании Coalco рядом с г. Домодедово, которая заявила о планах построить в течение семи лет 1 млн кв. м складов, купив для этого 220 га. Но Coalco не приступала к реализации планов в полном объеме. В итоге часть земель, 120 га, компания продала Capital Partners для строительства склада примерно за $350 000-500 000 за 1 га, по оценкам участников рынка. Говорят, что именно на этом проданном участке, в прошлом имевшем категорию сельхозназначения, были проблемы с подведением инженерных коммуникаций.

Есть еще одна заявка, судьба которой не может оставаться без внимания, — это глобальный проект Русской инвестиционной группы (“РИГрупп”) на $180 млн в трех районах Подмосковья. Весть об этом разлетелась по рынку около двух лет назад. Но площадки по 20 га до сих пор не нашли ни инвесторов, ни девелоперов проекта, ни просто покупателей земли. “РИГрупп”, объявив, что сама собирается построить там склады, теперь от этих планов отказалась.

История одного проекта

Весной прошлого года представитель компании “РИГрупп” рассказал, что в трех районах Московской области компания собирается построить в общей сложности 300 000 кв. м складов, выступив в роли девелопера. Это было громкое заявление в масштабах рынка, и новость опубликовали. В Подмосковье в 2005 г. складской проект “РИГрупп” был третьим по величине среди всех заявленных. На участках в трех районах — рядом с Чеховым, Наро-Фоминском и Истрой — компания собиралась возвести примерно по 70 000 кв. м складов (в Наро-Фоминске — 160 000 кв. м). До этого о более масштабных планах заявили только ТЛК “Томилино” (600 000 кв. м к юго-востоку от Москвы) и Национальная логистическая компания (300 000 кв. м в Крекшине), которые как раз уже приступили к реализации своих идей. Примерно половину будущих складских площадей “РИГрупп” обещала предоставить открытому рынку, т. е. устроить конкурс среди всех желающих арендаторов. Но на этом заявлении все планы компании закончились.

Планы “РИГрупп” казались тогда довольно четкими: три участка — 20 га в Чеховском районе (50 км от МКАД), 20 га в Истринском районе (45 км) и 35 га в Наро-Фоминском (33 км) — находились на стадии подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД), сообщали в компании. В проект планировалось инвестировать $180 млн — 30% собственных денег и кредитные средства. Участок под Истрой находился в долгосрочной аренде у “РИГрупп”, а площадки под Наро-Фоминском и Чеховым — в собственности. “РИГрупп” стала широко известной. Агентства, любящие составлять рейтинги, включили ее в свои списки.

Шли месяцы, но о начале строительных работ ничего не было слышно. Когда вопрос о судьбе участков в течение года задавался Дмитрию Котляренко, вице-президенту “РИГрупп”, он отвечал, что “компания продолжает девелоперскую деятельность по развитию логистических парков на территории Московской области”. Более подробно говорить о проекте руководство компании отказывалось.

Как выяснилось в 2006 г., планы “РИГрупп” изменились кардинально. Компания стала широко анонсировать свою новую программу — строительство торговых центров в городах Московской области. На одной из конференций по торговой недвижимости, проходившей этой осенью, другой вице-президент “РИГрупп” Андрей Халтурин сделал довольно категоричное заявление. Он сказал, что складское направление компанию “РИГрупп” больше не интересует. Но подробно объяснить, что вызвало потерю интереса к данному виду бизнеса — является ли, например, складской проект коммерчески невыгодным для компании, — вице-президент отказался.

Ходили слухи, что часть площадок компания собирается продавать, другие — перепрофилирует, чтобы построить на них торговые центры.

У “РИГрупп” есть два сайта в Интернете — для зарубежной аудитории и для российской. Судя по информации, размещенной на них, “РИГрупп” — это холдинг, который занимается практически всем, от разработки проекта и его девелопмента до управления построенным объектом, в секторах жилой и коммерческой недвижимости. Компания, по данным ее пресс-службы, была образована в Нью-Йорке в 2002 г. предпринимателями Жанной Буллок, Марком Хаймоном и Дмитрием Котляренко. Российское отделение бизнесмены решили назвать по аналогии с американской RIGroup, но в Нью-Йорке эта аббревиатура означает Restoration Interiors Group. В настоящее время у холдинга также есть филиал в Париже и готовится к открытию отделение в Лондоне. В Московской области, по данным “РИГрупп” за 2005 г., компания владеет 15 участками земли, на которых предполагает построить 500 000 кв. м коммерческой недвижимости. Финансовый оборот компании не раскрывается.

На русскоязычном сайте размещен анонс участков компании под Чеховым и Истрой. Площадка, находящаяся на 55 км от МКАД, в 3 км от нового Симферопольского шоссе и в 2 км от Чехова, расположена в промышленной зоне, там же, где несколько лет назад построила складской комплекс FM-Logistics. Земля на этой площадке переведена в промышленную категорию. Варианты сотрудничества, которые “РИГрупп” предлагает, — это строительство складского комплекса по заказу клиента с последующей продажей здания или сдачей его в аренду или же продажа самого участка. Другая площадка, в 2 км от Истры, 48 км от МКАД и 8 км от Новорижского шоссе, остается пока землей сельхозназначения. Она у “РИГрупп” в долгосрочной аренде. Сообщение остается без изменений на сайте с 2005 г. Об участке под Наро-Фоминском данных нет.

В момент подготовки статьи пресс-служба “РИГрупп” сообщила, что компания ведет переговоры с одним из инвестиционных холдингов о продаже всех своих площадок, предназначенных под строительство складов. Название холдинга компания не разглашает. Но пока не решено, выйдет ли “РИГрупп” полностью из складского бизнеса, продав свои участки, или же останется участником проектов. Судя по всему, роль инвестора проектов “РИГрупп” на себя не возьмет.

Год назад о проектах “РИГрупп” руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков говорил, что стадия подготовки ИРД может свидетельствовать о готовности площадок к строительству. Однако его удивил тот факт, что у будущих складов нет хотя бы предварительных арендаторов или покупателей.

Версии

По мнению Новикова, участок, по характеристикам похожий на такой, каким владеет “РИГрупп” под Чеховым, скорее всего дождется своего покупателя. Само место, где находится чеховская промзона, привлекательно для инвесторов и девелоперов. Но с самого начала, на взгляд Новикова, все три объявленных участка в большей степени подходили для строительства объектов “под заказчика”, чем для “спекулятивного” девелопмента. Вполне возможно, что “РИГрупп” посчитала этот проект недостаточно интересным. По признанию Новикова, история с участками “РИГрупп” напоминает ему ситуацию с Coalco вблизи Домодедова. Только Coalco не вышла из девелоперского бизнеса полностью.

Руслан Суворов, который посещал участок под Чеховым, говорит, что площадку пересекает трубопровод, из-за которого строительство склада там сейчас невозможно. Девелоперам, которые купят эту территорию, придется перекладывать коммуникации.

Существует также версия, высказанная одним из анонимных источников, знакомых с проектом, что “РИГрупп” и не собиралась сама строить склады на этих площадках. Компания могла изначально настроиться на ожидание, когда земля подрастет в цене, и параллельно проводить PR-кампанию в прессе.

Но Руслан Суворов не разделяет такую точку зрения. “Сомнительно, что "РИГрупп" занимается земельными спекуляциями. Компания все-таки производит серьезное впечатление. Если бы они преследовали цель заработать на перепродажах земли, то их стратегия была бы другой. Да и участков на продажу они купили бы побольше”, — говорит он.

На пересечении двух направлений — земельного и складского — можно работать и зарабатывать несколькими способами. Наиболее распространенные варианты — приобретение участка и девелопмент проекта либо на заказ для определенного клиента, либо для открытого рынка. Потом построенный склад по условиям договора обычно продается или сдается в аренду. Так поступают классические девелоперы. Второй вариант — подготовка купленных или арендованных участков для строительства: перевод земли в нужную категорию, подведение инженерных коммуникаций, снос или редевелопмент существующих на участке строений и затем продажа готовых участков девелоперам-строителям. Но такие варианты единичны. Чаще всего этим занимаются организации, которым земля досталась в силу каких-то обстоятельств и строить на ней они не собираются. Стоимость таких подготовленных площадок, по данным игроков рынка, очень высока — от $1 млн до $2 млн за 1 га и выше. Третий вариант — спекуляции, покупка или аренда земель в перспективных для строительства местах и выжидание подходящего момента, когда их можно будет продать. Такие площадки предлагаются со всеми имеющимися у них обременениями, так как перекупщики предпочитают ничего не вкладывать в землю.

Из всех названных вариантов для “РИГрупп” больше всего подходит роль девелопера и инвестора, судя по стратегии компании в других секторах рынка. Похоже, что компания действительно, как и объявляет на своем сайте, была намерена построить склады в трех районах Подмосковья. Или же продать эти участки. Но от девелоперских планов в складском секторе “РИГрупп” отказались, так как могла счесть это коммерчески невыгодным. В том числе из-за недостатков площадок и за отсутствием заказчика, заинтересовавшегося проектом. Теперь вопрос о продаже трех участков остается открытым. “РИГрупп” — структура многопрофильная, получающая доход от нескольких направлений бизнеса. Команда могла определить для себя более выгодное направление — то же строительство торговых центров, — нежели складской девелопмент, который у нее пока не удается.

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...