Новые возможности приобретения коммерческой недвижимости

В настоящее время инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости Москвы таков, что людям, располагающим относительно небольшим капиталом для этого сегмента рынка (от 100 до 700 тыс. долл. США), приобрести надлежащий объект весьма проблематично. Выбрать помещение для ведения бизнеса, оперируя столь небольшой для московского региона cуммой, затруднительно.

Так, рынок перспективных квартир на первых этажах жилых домов, которые затем переводят в нежилой фонд, сейчас существенно сократился.

 

 

Вкладывать капитал в названную недвижимость и сдавать такие помещения в аренду под офисы и магазины — достаточно надежное дело, однако срок окупаемости подобных вложений иногда растягивается на шесть–восемь лет. Есть ли альтернатива? В настоящее время в Москве работают инвестиционные компании, готовые взять на себя риски по управлению капиталом мелких и средних инвесторов, возникающие при операциях с коммерческой недвижимостью. Такие фирмы, как правило, оказывают весь комплекс услуг, начиная от формирования денежного пула, поиска объекта недвижимости, юридической экспертизы документов, организации и проведения сделки купли-продажи и заканчивая дальнейшим управлением объектом, как то: сдача его в эксплуатацию, поиск арендаторов, сбор арендной платы и выплата ее инвесторам, эксплуатация и техническое обслуживание помещения. Участвуя в таких проектах, инвесторы с небольшим капиталом могут стать совладельцами торговых площадей или бизнес-центров. Но прежде чем вложить свободные денежные средства в недвижимость, пользуясь услугами управляющей компании, необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемой схемой инвестирования и договорами, представленными на подпись. Не все компании, работающие в данном сегменте рынка, предлагают вам стать реальными совладельцами (дольщиками) объекта или учредителями фирмы, для которой приобретают помещение. Участники рынка коммерческой недвижимости в настоящее время все активнее используют программы консолидации инвестиционных возможностей мелких и средних собственников. На объединенные денежные средства приобретают блоки помещений площадью от 500 до 2000 кв. м в офисных центрах класса А и В или торговые площади. При сдаче их в аренду вложения окупятся за три–четыре года. Каковы же юридические основы создания долевой собственности посредством такой консолидации? Какие договоры регламентируют подобную деятельность? Как оформлять собственность на объекты недвижимости? Существуют ли ограничения в области владения, пользования и распоряжения долями?
На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает генеральный директор ЗАО «ЦентрЮРинвест» Тырченков А.В.
— Правоотношения по созданию долевой собственности на недвижимое имущество могут возникать на основании договоров гражданско-правового характера, в частности, на базе многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей), договора о совместной деятельности (простого товарищества). Как правило, договор купли-продажи предполагает покупку уже созданного объекта (здания, помещения), в отношении которого выполнены все необходимые действия по техническому учету и технической инвентаризации (оформлены технический паспорт, экспликации, поэтажные планы, присвоены инвентарный и кадастровый номера), право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке, оформлены земельно-правовые отношения.
Договор о совместной деятельности (простого товарищества) как одно из правовых оснований создания долевой собственности на недвижимое имущество предполагает объединение денежных и других средств для строительства объекта недвижимости (нежилого здания). Итог и той и другой формы правоотношений — созданная и зарегистрированная долевая собственность сторон (участников). Доли могут быть равными или определены в других размерах, но их в обязательном порядке следует зафиксировать в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности.
Здесь надо сказать, что здание или его часть (помещение) — это объект недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле слова. Согласно вышеизложенному необходимо отметить, что создание долевой собственности на недвижимое имущество вместе с положительными факторами (объединение денежных и иных средств) сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями. Так, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе (здании, помещении) указывают только размер доли (например, Ѕ, 1 /3 и т.д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли. Для того чтобы доля в праве общей собственности приобрела вид конкретного имущества (части, помещения), участники долевой собственности должны заключить между собой так называемое соглашение о выделении долей в натуре. Для этого надо провести с разрешения органа управления (префектуры) необходимые перепланировки и, если нужно, переоборудование, техническую инвентаризацию (обследование), оформить соответствующую произошедшим изменениям техническую документацию, что также достаточно проблематично, поскольку привести в соответствие с долями и разделить здание (помещение) или его часть не всегда технически осуществимо. Заключенное соглашение о выделении долей в натуре служит основанием для государственной регистрации права собственности каждого участника долевой собственности. Со дня государственной регистрации права собственности каждого участника на конкретный объект недвижимости (часть здания, помещения) право общей долевой собственности считают прекращенным.
Еще одна сложность — право распоряжения (продажи) доли третьему лицу. По правилам ГК РФ общая долевая собственность предполагает преимущественное право покупки доли другим участником по цене предложения ее третьему лицу. Предусмотрен письменный уведомительный порядок (месячный срок для принятия другим участником решения о покупке). Вместе с тем нормы ГК РФ о порядке распоряжения долями в праве общей долевой собственности участники могут конкретизировать посредством соответствующих соглашений. Например, после государственной регистрации права каждого участника общей долевой собственности желательно заключить между ними соглашение о порядке распоряжения долями. В частности, нелишне урегулировать порядок реализации преимущественного права покупки доли. Например, в упомянутом соглашении лучше заранее отметить, что в случае возникновения у другого участника сомнений в объективности установления стоимости продажи доли, последний вправе привлечь к оценке продаваемой доли профессионального оценщика, обратиться в суд с иском о понуждении ответчика продать долю по цене, определенной профессиональным оценщиком на стороне участника, имеющего преимущественное право покупки доли. Более предпочтительная форма правоотношений по созданию долевой собственности — совместная покупка зданий (частей зданий, помещений). Существует и другой вариант — покупка долей в уставном капитале коммерческой организации, имеющей в собственности недвижимое имущество. В данном случае долевая собственность в отношении недвижимого имущества непосредственно не создается, однако владение долями в уставном капитале дает право распоряжаться имуществом посредством принятия соответствующих решений общим собранием участников. Учитывая, что устав организации может содержать право участника в случае выхода получить эквивалент своей доли недвижимым имуществом, если конструктивные свойства объекта недвижимости позволяют выделить его в самостоятельную часть, данный вариант представляет собой предпосылку к созданию долевой собственности совместно с организацией, у которой осталась во владении часть данного объекта после выхода участника.
Ниже приведем порядок действий инвестиционной компании, куда обратились для приобретения коммерческой недвижимости в долевую собственноcть.
На первом этапе формируют пул инвесторов, с которыми заключают договора. Надо оплатить 10 % от стоимости будущего пула для подтверждения серьезности намерений участников программы.
Затем подбирают объект недвижимости. Выбор в обязательном порядке согласуют с каждым инвестором. Разрабатывают бизнес-план проекта, проводят юридическую экспертизу документов на объект или незавершенное строительство. Аккумулируют необходимые для реализации проекта денежные средства.
Далее регистрируют компанию будущего владельца объекта (ее учредителями становятся все участники проекта). От лица этой компании приобретают объект у продавца, регистрируют право собственности покупателя на объект.
Завершающий этап — управление объектом недвижимости: контроль за организацией и проведением отделочных работ, сдача в аренду площадей, техническое обслуживание и охрана помещения, взаимодействие с арендаторами и сбор арендной платы, выплата доходов инвесторов.
Всех участников на стадии подготовки и реализации проекта следует максимально защитить от возможных финансовых потерь. Соответственно, документацию проекта надо разработать в строгом соответствии с действующим законодательством.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...