Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офис в кредит. Слабо?

 

Офис в кредит. Слабо?

 

 

Коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой недвижимости под ее же залог, - это относительно новое явление на российском рынке. При этом во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Пока можно утверждать, что во всей цепочке у нас нет ни одного звена, которое было бы полностью приспособлено к массовому развитию коммерческой ипотеки.


Сначала купи, а потом кредит получи
Схема коммерческой ипотеки во многом схожа со схемой ипотеки жилья: здесь имеют место те же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса и т.д.

загрузка...

 

 

Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство пока не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи (в Законе "Об ипотеке" прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений).

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит какой-то первоначальный взнос, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь пока не работает. В связи с этим в нынешних условиях может практиковаться следующая схема: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку-кредитору; в эту компанию заемщик переводит около 25-40% средств (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

Что касается оценки объекта, то приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить кредит на покупку, например, офисного здания, находящегося в центре Москвы и уже имеющего постоянных арендаторов, можно относительно без проблем. А вот с недвижимостью более низкой категории дело обстоит гораздо сложнее: ее в качестве залога банки вообще предпочитают не рассматривать.

Что касается оценки заемщика, то претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита может только открытое юридическое лицо. Банкам-кредиторам необходимо предоставлять всю финансовую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал и т.д. На это по разным причинам готовы далеко не все российские компании.

Потенциальные заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить свои риски и предпочитают отказать в получении кредита.

Явными проблемами, отягощающими жизнь желающего получить коммерческий ипотечный кредит, являются сроки кредитования, которые здесь короче, чем при ипотечном кредитовании жилья, и высокие требования к первоначальному взносу. Кроме того, заемщику приходится брать на себя ряд дополнительных расходов, например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.


Игроков на рынке пока мало
Такая услуга, как коммерческая ипотека на московском рынке фактически начала развиваться в 2005 году. При этом круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. И это - несмотря на то, что спрос на эту услугу постоянно растет.

В качестве примера работы на данном сегменте ипотечного рынка можно назвать "Абсолют-банк" и компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые в апреле 2006 года объявили о начале реализации совместной программы по ипотечному кредитованию юридических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости.

Программа эта предполагает предоставление кредитов сроком на три года с возможностью последующей пролонгации. Размер кредита может достигать 70% от рыночной стоимости приобретенного имущества, при этом процентная ставка составляет от 12% годовых в валюте. Программа рассчитана на приобретение всех типов коммерческих объектов: нежилых зданий и помещений, используемых под торговые площади, офисов, коммерческих складов, а также производственных помещений и земельных участков.

Также в начале 2006 года о начале предоставления ипотечных кредитов под нежилые объекты объявил Москоммерцбанк. Программа "Бизнес-ипотека" этого банка имеет следующие параметры: кредит предоставляется в долларах США, процентная ставка - от 12% годовых, срок кредитования - 10 лет, сумма кредита - от 20 тыс. до 1 млн. долларов, собственные средства заемщика - от 20 процентов. В качестве залога используется приобретаемая недвижимость.

В целом программа "Бизнес-ипотека" достаточно перспективна, поскольку брать деньги в кредит всего на три года невыгодно, так как коммерческая недвижимость очень дорога и регулярные платежи получаются очень большими. При этом срок окупаемости большей части коммерческих объектов составляет более 5 лет.


Пока все в перспективе
В настоящее время в России даже ипотека жилой недвижимости, о которой так давно и так много говорят, пока еще не стала по-настоящему массовым явлением. Коммерческая ипотека и подавно - скорее перспективное понятие, чем реальное явление на рынке. Такой вид ипотеки при всех ее плюсах доступен сейчас не для всех и не всегда. И это притом, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов может быть очень выгодным бизнесом).

Раз так, то должно появиться и предложение. Для этого прежде всего должны быть внесены необходимые дополнения в Закон "Об ипотеке". Главная задача состоит в том, чтобы коммерческие ипотечные кредиты стали доступными не только горстке монстров крупного бизнеса, но и стали вполне массовым явлением. Это позволит малым и средним предприятиям выжить в конкурентной борьбе, быстрее и чаще обновляя оборудование, внедряя новые технологии, увеличивая ассортимент услуг и выпускаемых товаров.


Сергей Нечаев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Офис в кредит. Слабо?":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Nissan Maxima QX: Кредит доверия

В тесте участвуют автомобили: Nissan Maxima QX Посмотреть другие фото (5) Прогнозы продаж на вторичном рынке – всегда лотерея, и «Nissan Максима» тому подтверждение. В самом деле, непопулярная в Европе (в первую очередь из-за сильной конкуренции БМВ и «Мерседеса») и не слишком востребованная на родине (там «Ниссан» делает основную ставку на универсалы повышенной вместимости), эта машина в России «пошла в народ».

» Японские автомобили - 3742 - читать


Особенности покупки внедорожника в кредит

Государство российское живет в состоянии перманентной мобилизации. Как и в самые суровые годы прошлого века в случае начала боевых действий подлежали мобилизации все грузовые, грузопассажирские автомобили, автокраны, прицепы и полуприцепы, а также мотоциклы тяжелого класса с коляской, так и сегодня подлежат. В общем, поставить внедорожник российского производства (а только о таких идет речь) на учет в военкомате — проблем нет.

» Корейские автомобили - 5029 - читать


Покупаем в кредит старые «Жигули»

• Средневзвешенная цена в автосалонах на подержанные “десятки” составляет $6000—6500 за “двухлетки” и $4500—5500 за “трехлетки”Есть ли смысл занимать деньги у банка на покупку подержанного отечественного автомобиля? Ведь известно, что к концу дачного сезона цены почти на все авто снижаются и поэтому покупка подержанной машины может стать вполне коммерчески оправданной. Обзвонив ряд автосалонов, выяснилось, что там предпочитают продавать в кредит двух-, трехлетние ВАЗы “деся ...

» Корейские автомобили - 5639 - читать


Авто в кредит. Что почем?

За последние три года рынок автокредитования вырос в несколько раз. Сравните: в 2001 году кредиты на покупку автомобилей выдавали всего несколько банков, а сегодня их количество перевалило за три десятка. Еще пару лет назад прочным лидером в предоставлении кредитов для покупки отечественных авто был банк “Русский Стандарт” со ставкой по кредиту в 29% годовых.

» Немецкие автомобили - 2362 - читать


Кредитные организации в 2004 году предъявят спрос на сотни небольших офисов

Более активны в развитии ритейла западные банки, открывшие дочерние структуры в России. Пользуясь дешевыми ресурсами материнских компаний, «дочки» иностранных финансовых институтов стремительно завоевывают рынок обслуживания частных клиентов. В ноябре прошлого года о своих амбициозных планах заявил французский банк «Сосьете Женераль Восток», десять лет проработавший на российском рынке в качестве инвестиционного банка.

» Бизнес Недвижимость - 1440 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офис в кредит. Слабо?

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru