Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы на заказ

 

Офисы на заказ

 

 

Почти 70% — такова доля офисного сегмента в общем объеме рынка коммерческой недвижимости Москвы. Это самый весомый сектор по объему предложения (в том числе обещанного) и самый активный в плане инвестиций, отмечают в компании Praedium. Проекты офисных центров в столице становятся масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов.


Смена валют
Влияние на рынок офисов оказывало падение курса доллара по отношению к рублю – +4% за первые восемь месяцев – и рост инфляции рубля – +6% за тот же срок.

загрузка...

 

 

За этот же период ставки аренды в среднем по Москве выросли на 8%, а цены продаж офисов – на 10–11%, считают в MR Group.

«Девелоперы объективно не получат дополнительной прибыли, так как в текущем году существенно выросли их расходы, – говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. – Цемент за первые восемь месяцев подорожал с 3300 руб. за тонну до 4000–4200 руб. (+30%). Затраты на инженерную инфраструктуру выросли на 15–20% и т. д.».

Девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями, подтверждают в Colliers и компании Praedium. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

+50% максимальный прирост с января по сентябрь средних запрашиваемых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) для качественных офисных помещений, по данным Colliers International

По оценке Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), ставка доходности в сегменте офисной недвижимости в августе 2007 г. составляла 7,5-9,5% (-1% к августу 2006 г.). «Все большую популярность приобретают многофункциональные проекты с длительным сроком окупаемости — от семи и более лет», — говорит Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium.


Арендаторы спешат
По данным Colliers International, к концу III квартала предложение в классе А составило примерно 870 000 кв. м, в классе B — 5,21 млн кв. м. В первом полугодии 628 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 490 000 кв. м были проданы. В денежном выражении объем рынка в первом полугодии оценили в Russian Research Group (RRG) в $11,38 млрд, что на 85% больше, чем за год до этого.

По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), к концу 2007 г. может быть сдано более 1,3 млн кв. м новых офисов, из них 300 000 кв. м класса А.

«В зданиях класса А существенно возросло количество помещений, предлагаемых на продажу на ранних стадиях строительства или на этапе подготовки разрешительной документации. Но сохраняется серьезный разрыв между ценой предложений и ожиданиями потенциальных покупателей», — говорит Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.

По информации Натальи Боронтовой, руководителя группы аналитики офисных помещений JLL, на конец II квартала 2007 г. 44% объема площадей были куплены или арендованы в строящихся зданиях.

Аналитик отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons (CBRE NG) Клавдия Чистова объясняет это недостаточностью предложения, а также переносом срока ввода в эксплуатацию многих объектов. Аналитики говорят, что арендаторы до полугода ожидают готовности нового офиса.


Центр закрывается
В августе, напоминают в Pauls Yard, девелоперам было отказано в разрешении на реконструкцию двух промышленных заводов («Гелиймаш» и «Союз») в центре города, в районе Хамовнического Вала. На их территории предполагалось построить почти 500 000 кв. м офисных площадей. Запрет на строительство в центре, похоже, вступил в силу.

Боронтова утешает тех, кому нужен новый офис у Кремля: официальное решение о запрете еще не оформлено. Проекты, на которые разрешения уже выданы, имеют шансы быть законченными при условии соблюдения всех норм. Пока, констатируют в CBRE NG, доля свободных площадей в центре города почти равна нулю.

«Если помещения пустуют, то это связано только с чрезмерно высокими арендными ставками», — добавляет Константин Лосюков, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.

Александр Базыкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости Mayfair properties, подтверждает: собственники объектов, едва дотягивающих до класса В, но расположенных в престижном деловом районе, необоснованно завышают цены.


Парковка важнее фитнеса
Наличие инфраструктуры в офисном здании (столовая, банкомат, конференц-зал и т. п.) — это стандартное требование к офисным зданиям высокого качества.

Если же БЦ строится в относительно непопулярном месте (например, далеко от сложившихся офисных микрорынков, за МКАД, в промзонах и т. п.), то девелоперу приходится прикладывать особые усилия, чтобы его заполнить. Дополнительные услуги — один из самых эффективных способов выгодно позиционировать объект и сделать его более привлекательным для платежеспособных компаний, отмечает Боронтова.

Стремление как можно полнее укомплектовать услугами офисные комплексы прослеживается либо в крупных центрах, либо в бизнес-парках. Если для первых это является своеобразным бонусом для арендатора, то для вторых это необходимость, уточняет Ясько. Чем дальше проект от центра города, тем более разнообразную инфраструктуру необходимо для него создать — благо более низкая стоимость земли позволяет это сделать.

За площади, отведенные под инфраструктуру, с арендаторов попросят больше, чем за предлагаемые в этом же здании офисные помещения, говорит Чистова. От $2000 до $4000 за 1 кв. м в год, добавляют в Praedium. Базыкин уточняет, что разница в цене аренды площадей с инфраструктурой и без таковой составляет в среднем 10-15%.


Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Офисы на заказ":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Mini Cooper: Легенда на заказ

В тесте участвуют автомобили: Mini Cooper В отличие от телевизионного сериала, к настоящей легенде не приделаешь продолжение, даже если завалят просьбами. Но соблазн слишком велик, когда имя легенды "Мини".

» Немецкие автомобили - 2524 - читать


Как убедить заказчика потратиться на юзабилити

С целью повышения качества дизайна, продаваемого заказчику, профессиональные дизайнерские агентства всегда проверяют свой дизайн на пользователях. Трудность в том, чтобы объяснить заказчикам все выгоды данного метода разработки. При проведении серии конференций по юзабилити, мне часто задавали два вопроса и в Нью-Йорке и в Лондоне: - Как дизайнерскому агентству убедить клиентов раскошелиться на проведение тестов на юзабилити? - Что надо говорить, если клиент утверждает, что ...

» Юзабилити - 1786 - читать


Заказ сделан: что дальше?

Я недавно обсуждал с одним директором по маркетингу наш отчёт о юзабилити подтверждения заказов по электронной почте. Директор сказала, что несмотря на то, что проведенное исследование было интересным, его результаты были не так уж и важны для её маркетингового отдела, а всё потому, что письма с подтверждением покупки отсылают после того, как клиенты сделали свои заказы. Действительно, письма с подтверждением заказа нельзя отнести к процессу подготовки продаж.

» Юзабилити - 1717 - читать


Все способы обмана заказчика в онлайновой рекламе

Агент по интернет-рекламе знаком со специальными терминами, которые не всегда понятны нормальным людям. Таргетинг, куки, реферер, си-пи-си, си-ти-ар и много-много других. Опытный агент может выстроить свою фразу так, что из доступных слов останутся одни местоимения.

» Продвижение и оптимизация - 3081 - читать


Заказчику о поисковой оптимизации: агентство, фрилансер или штатный сотрудник – за и против

Один из наиболее важных элементов кампании по продвижению – выбор оптимизатора. Прежде чем перейти к непосредственному выбору исполнителя (этому будет посвящена следующая статья), необходимо сделать принципиальный выбор между работой с агентством, фрилансером и штатным сотрудником. У каждого из этих вариантов своя специфика, поэтому какие-либо однозначные рекомендации дать сложно.

» Продвижение и оптимизация - 4082 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы на заказ

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru