Офисная жизнь московских заводов

Еще совсем недавно самым недорогим и реальным вариантом снять офис были помещения многочисленных НИИ. До определенного момента они служили палочкой-выручалочкой – не без недостатков, конечно, зато дешево и с определенными удобствами – проходная (почти охрана), буфет-столовая (не ресторан, но голодными не оставят). Однако времена офисов типа «скромненько, но со вкусом» уходят в прошлое, а на кресло фаворита офисного рынка в классах «С» и «В» претендуют бывшие заводские помещения. Тем более что, как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости отделения «Отрадное» компании «Домострой» Артем Борович, «в Москве все еще не хватает офисных площадей соответствующего качества по приемлемым ценам».

Непрофильные активы

Причин такому «переделу» много.

 

 

На сегодняшний день в Москве более 400 промышленных зон, большинство из которых находятся в крайне плачевном состоянии. «Нехватка инвестиций для развития производства приводит заводы и фабрики к простою и в итоге к банкротству, – отмечает специалист по маркетингу компании «АЛМ-девелопмент» Ольга Бубенцова. – В данной ситуации не спасают и взятые у государства или банков кредиты, которые чаще всего не возвращаются и не могут быть покрыты продажей даже всего оборудования завода». Причем такая судьба не только у промзон, находящихся за пределами центра, но и у старых фабрик и заводов, расположенных в пределах Садового, а часто и Бульварного кольца. Завод с видом на Кремль – пожалуй, более лакомого для офиса места и предположить нельзя. При этом, по словам Артема Боровича, «переоборудование требует значительно меньшего числа согласований, чем новое строительство, не говоря уже о том, что получить участок земли под строительство в Москве крайне сложно».

Надо сказать, что реконструкция и перепрофилирование промышленных помещений в крупные деловые центры идея не российская – данный опыт давно и успешно используется на Западе, где бывшие заводы живут по полной «непрофильной» программе. К примеру, в Лондоне бывшая теплостанция приютила музей авангардного искусства ХХ века «Нью Тэйт». Для Москвы этот опыт новый, но, судя по всему, более чем положительный. По сравнению с офисами, размещенными в бывших НИИ, у заводских территорий есть множество преимуществ, и, в первую очередь, это, по мнению г-на Боровича, «более понятная и прозрачная, чем в государственных учреждениях структура собственности, владельцы последних часто не имеют права сдавать свои площади в аренду». Среди «технических» преимуществ стоит отметить достаточную площадь земли и, соответственно, отведение большой территории под наземную парковку, что решается еще на этапе разработки проектной документации на реконструкцию. Эксперт компании Noble Gibbons Ирина Герасимова говорит следующее: «Оптимальным соотношением для Москвы считается одно парковочное место на 100 кв.м арендуемой офисной площади, в случае же размещения офиса на территории бывшего завода это соотношение может достигать одного места на 50 м площади».

Здание-трансформатор

Еще одним плюсом таких проектов является развитая инфраструктура. Как отмечает Ольга Бубенцова, на бывших заводских территориях обычно находятся трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная и тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. «В подобных помещениях, как правило, устанавливается система центрального кондиционирования, подводятся оптоволоконные телефонные и Интернет-линии», – добавляет г-жа Герасимова.

Мнения экспертов сходятся в одном: громадным преимуществом реконструкции является возможность полностью адаптировать пространство под современные нужды – это касается и коммуникаций, и архитектурно-планировочных решений, удовлетворяющих запросам современных арендаторов.

Классификация зависит от степени реконструкции

От того, где находится завод, и как он станет реконструироваться, зависит то, к какому классу впоследствии будет отнесено офисное здание, и по каким ставкам будут сдаваться помещения.

«Класс зависит от того, какие работы были произведены для перепрофилирования производственных зданий в офисные, – говорит консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова. – Если они снесены, и на месте бывшей фабрики/завода построено новое здание, возможно, с сохранением исторически ценных частей, например, фасада, как это было сделано в первой очереди комплекса «Аврора Бизнес Парк» на Садовнической набережной, – класс объекта будет определяться характеристиками нового здания – это может быть и класс «А», и класс «В». «Если это капитальная реконструкция (пример – бизнес-центр «Красная Роза»), – продолжает г-жа Бекасова, – это, как правило, класс «В», в зависимости от характеристик проекта – «В1» или «В2» ($350–550 в год без НДС)».

«Обычно реконструкция проводится с заменой всех инженерных систем, кровли, иногда перекрытий, с производством фасадных работ и работ по благоустройству прилегающей территории. Внешние сети реконструируются или подлежат полной замене. Внутренняя отделка выполняется по высокому европейскому стандарту. Объект недвижимости оснащается системой безопасности, которая может включать в себя круглосуточную охрану, систему видеонаблюдения, охранную и пожарную сигнализацию и контрольно-пропускную систему на основе магнитных карточек. Для предоставления неограниченного количества телефонных номеров и высокоскоростного доступа в Интернет к зданию подводится оптоволоконный кабель», – подчеркивает Ольга Бубенцова.

«Если же это ремонт («облагораживание») помещений, то, скорее всего, офисы будут отнесены к классу «С», как, например здание на ул. Годовикова, 9», – заключает г-жа Бекасова.

В лучах чужой славы

Впрочем, офисы класса «А», сдающиеся по $450–800 в год без НДС, в этом сегменте рынка пока редкость. Гораздо более популярны офисы класса «В» и «С», особенно если они расположены недалеко от «элитных» офисных центров. Бурно развивается «в лучах чужой славы» район вокруг Павелецкой площади. Большим спросом и у инвесторов, и у арендаторов пользуются заводоуправления (например, на Кожевнической набережной), которые находятся у Павелецкой или примыкают к ней; по словам Ирины Флоровой, «получая преимущества «дорогого» окружения». В то же время Ольга Бубенцова отмечает: «Модной тенденцией стало наличие у компаний back-offices класса «В» в районах Третьего транспортного кольца, где есть хорошие дорожные развязки. В таких помещениях первостепенное значение имеет функциональность, что никоим образом не уменьшает престижность самого офиса. Расположение в одном месте офиса и склада создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких ставках на площади». К таким проектам можно отнести реконструированную «АЛМ-Девелопмент» бывшую табачную фабрику на М. Семеновской, 11/2. Сейчас там находится современный офисно-складской комплекс класса «В».

Среди успешных проектов также можно отметить бизнес-центр на Дербеневской набережной, комплекс зданий 1-го часового завода рядом с метро «Пролетарская», здания бывшего завода химического машиностроения на Новодмитровской улице, 14, где располагается один из офисов компании Intel. Здесь самый востребованный метраж арендуемых помещений составляет около тысячи кв.м.

Растет популярность, по словам г-на Боровича, офисов класса «C». Здесь арендуемая площадь варьируется от 150 до 1500 кв.м. Арендаторами являются производственные и средне– или мелкооптовые фирмы, для которых выгодной становится возможность аренды оперативных складов в том же или прилегающих зданиях.

Конечно, помещения в центре города до сих пор пользуются большим спросом, чем за его пределами. А учитывая, что у московского правительства есть программа вывода промышленных предприятий из центра города, можно прогнозировать, что часть из них будет переоборудована под офисы. «Тем не менее, высокая стоимость земли в центре города побуждает девелоперов к строительству в первую очередь офисов класса «А» или «В», – считает Виктория Бекасова. И хотя, по мнению специалистов, волна массового переоборудования производственных площадей в офисные помещения высокого класса распространится за пределы Третьего транспортного кольца еще не скоро, на отдельных направлениях инвесторами уже делаются первые шаги. Здесь Артем Борович выделяет строящиеся офисно-складские объекты на Варшавском и Каширском шоссе. На развитие офисной недвижимости в этом направлении сильно повлияла реконструкция аэропорта «Домодедово», переход туда ряда авиакомпаний, и, соответственно, пассажиропотока.

Московская силиконовая долина

Одним из самых популярных «заводских» проектов является «Силиконовая слобода» у метро «Автозаводская». «Слобода» появилась два года назад, заняв реконструированное производственное здание электротехнического завода «Динамо», известного как производитель двигателей для троллейбусов, трамваев и метро, а также популярных дачных водяных насосов «Малыш».

Инициатором проекта стал Интернет-холдинг Rambler, который не только сам разместился в этом здании, но и создал условия для привлечения «родственных» арендаторов: половина последнего этажа этого обширного здания отошла под Rambler ТелеСеть, а другие офисы занимают Lenta.ru, Zvuki.ru, Mednovosti.ru, Subscribe.ru, Price.ru и еще несколько Интернет-проектов. Переезд в новое здание из Научного парка МГУ, по словам заместителя генерального директора Rambler Ивана Засурского, дал компании неограниченные возможности для развития. «Пока мы жили в Научном парке, – говорит г-н Засурский, – вопросы расширения всегда были болезненными: высокая стоимость аренды, невозможность организации пространства по собственному плану, отсутствие больших помещений – все это не давало возможности делать то, что нужно». В последнее время жизни в здании Научного парка Rambler страдал не столько от отсутствия площадей, сколько от технологических ограничений самого здания. В результате компания стала испытывать трудности с модернизацией – размещение сервера требовало увеличения уровня допустимой нагрузки на пол, запаса электрических мощностей и резервного питания. Здание на Автозаводской дало холдингу практически неограниченные возможности – запас прочности нагрузки на пол в новом здании составляет до 2 тыс. кг на кв.м против 200 кг в Научном парке. Появление соответствующих запросам площадей дало возможность компании расшириться и позволило запустить Rambler Telecom и Rambler ТелеСеть.

Довольны и арендаторы: помимо хороших помещений с высокими потолками и громадными окнами они получают оптоволоконный Интернет, современную телефонию и прочие радости научно-технического прогресса по вполне умеренным арендным ставкам. В результате здание стало столь популярным, что заполнено практически целиком – за исключением последних помещений, в которых еще разбирают оставшиеся станки и подъемные краны.

Успешности проекта, по словам г-на Засурского, способствовало и строительство Третьего транспортного кольца, прошедшего всего в километре от «Слободы». Теперь попасть к офису можно не только на метро, расположенном в 100 м от входа в здание, но и, минуя пробки на набережной, по Третьему кольцу.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...