Офисные мегапроекты

Столичный сегмент офисной недвижимости динамично растет. Общий объем высококачественных площадей уже превысил 5 млн кв. м и, как считают специалисты, для удвоения рынка понадобится всего около трех лет. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в 2006 году 34 % инвестиций, привлеченных в сферу коммерческой недвижимости, были вложены именно в офисные проекты и нет оснований полагать, что в текущем году приток денежных средств ослабеет. При этом растет не только число, но и размах девелоперских проектов, а некоторые из них вполне достойны приставки «мега».

 

 

В данном случае речь не идет о каких-либо рейтингах. Более того, единой системы критериев, чтобы подразделять офисные комплексы на «супер» и «не супер», просто не существует: один поражает уникальными техническими характеристиками, второй — рекордной стоимостью, третий — размерами освоенной территории или количеством построенных квадратных метров. Впрочем, масштаб — не единственный и не главный признак. Как справедливо замечает партнер компании S. A. RICCI King Sturge Павел Яншевский, «порой одно имя архитектора может вывести проект на более высокий уровень». Приход в Россию таких мастеров, как Норман Фостер, Эрик ван Эгераат и Заха Хадид безусловно знаменует новый этап развития коммерческой недвижимости.

Любопытно, что среди девелоперов офисных мегапроектов много тех, кто прежде специализировался на жилой недвижимости, — группа компаний «Дон-Строй», инвестиционная компания «Интеко», концерн «Крост», промышленно-строительная группа «ЛСР» и др. Как поясняет П. Яншевский, все они обладают хорошими ресурсами и привыкли строить суперобъемы. Сейчас из-за стабилизации жилого рынка они начали работать в другом сегменте, но, условно говоря, по тем же принципам.

Подразделение «Дон-Строя» «ДС Девелопмент» ведет четыре офисных проекта. Первый из них — бизнес-центр у станции метро «Беговая» на пересечении Хорошевского шоссе и Третьего транспортного кольца. Это 42-этажный небоскреб с панорамным остеклением и великолепными видами на Москву. Он обогатит столицу на 148 тыс. кв. м офисных площадей, управлять которыми будет компьютеризированная интеллектуальная система. Причины, по которым компания решила увеличить в своем портфеле долю объектов коммерческой недвижимости, понятны: диверсификация рисков и высокая доходность всех сегментов этого рынка. Но почему именно такой 170-метровый гигант? Разумеется, по многим причинам, в том числе и потому, что у одного из крупнейших на московском рынке игроков есть для этого финансовые и технические возможности. Однако 250 млн долл., которые компания готова вложить в проект, — это прежде всего инвестиции в будущее.

Москва стремительно прирастает офисами, причем большая часть заявленных объектов относится к верхней ценовой категории и рано или поздно в данном сегменте наступит если не перенасыщение, то как минимум относительный баланс между спросом и предложением. В такой ситуации уникальность — серьезное конкурентное преимущество.

Девелоперы интересуются мегапроектами не только по финансовым соображениям. Это работа еще и на имя, на статус. И далеко не последнюю роль играет известность архитектора.

Лауреат Притцкеровской премии Заха Хадид разработала проект офисного центра для ГК «Пересвет-групп». Ее вариант был самым интересным и нестандартным среди всех архитектурных решений, которые представили участники тендера, объявленного компанией.

Через пару лет на площади 0,31 га на Шарикоподшипниковской улице появится девятиэтажное асимметричное здание площадью 22 тыс. кв. м с атриумом над лестничным пролетом и с фасадами, отделанными алюминиевыми панелями-хамелеонами, меняющими оттенок в зависимости от угла зрения и освещения. Кроме того, предполагается наличие ультрасовременной инженерии. Это будет первый проект Захи Хадид, реализованный в Москве. «Прежде чем компания вышла на стройплощадку, пришлось около трех лет заниматься оформлением документов и вести переговоры со знаменитым архитектором, — рассказывает председатель совета директоров ГК «Пересвет-групп» Валентин Ласков. — Здание будет иметь сложный конструктив, плюс само проектирование обойдется недешево, в результате объем инвестиций может превысить ожидаемые 50 млн долл. Но дело того стоит, потому что цена объекта значительно возрастает, если его построил мастер с мировым именем».

Иногда уникальность проекта кроется в деталях. Компания Alcon Development намеревается построить новый деловой комплекс на Ленинградском проспекте — Alkon Business Center. Этот без преувеличения грандиозный проект потребует инвестиций в объеме 200 млн долл. Для работы привлечено международное проектировочное бюро MMA + Fitzroy Robinson International. Главный архитектор проекта Михаил Мандрыгин (подданный Великобритании, русский по происхождению) задумал возвести уникальное сооружение общей площадью 70,5 тыс. кв. м, состоящее из четырех зданий с отличным естественным освещением и внутренними атриумами.

Одна их главных изюминок комплекса — сады на открытых террасах, зеленые островки, которых так не хватает жителям мегаполисов. Как пояснил М. Мандрыгин, для него было важно не разрушить уже сформировавшийся стиль проспекта, поэтому он отказался от неуместного в данном случае модернистского стиля. Управляющий партнер компании Alcon Development Александр Сорокин надеется, что им удастся достичь главной цели — «создать высококачественный продукт, который стал бы визитной карточкой компании».

Говоря о суперпроектах, нельзя не упомянуть и Северную столицу. В этой связи первое, что приходит на ум, — знаменитая (к сожалению, уже в какой-то мере печально знаменитая) газпромовская башня, вокруг предстоящего строительства которой сломано немало копий. Но не стоит забывать и о другом проекте, который получил одобрение Градостроительного совета Санкт-Петербурга и не вызывает общественного недовольства. Речь идет о создании банком «Санкт-Петербург» и компанией Setl City делового квартала на Малоохтинском проспекте, в состав которого войдет и здание самого банка высотой 90 м. Этот проект заслуживает особого упоминания не только из-за рекордных инвестиций в размере около 430 млн долл., но и потому, что он стал первым, в котором власти официально утвердили высотную доминанту больше существующего регламента, установленного в 47 м. После завершения строительства город получит 150 тыс. кв. м коммерческих площадей. Проектирование квартала осуществляет немецкое бюро NPS Tchoban Voss во главе с Сергеем Чобаном и петербургской архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».

Впрочем, было бы несправедливо утверждать, что лучшие образцы офисного девелопмента представлены только в столицах. Своими мегапроектами могут похвастаться Екатеринбург, Саратов, Нижний Новгород и другие города, где рынок коммерческой недвижимости переживает сегодня подъем.

Генеральный директор «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков, рассказывая о проекте бизнес-центра класса А площадью 16 тыс. кв. м, который его компания реализует в Самаре, отметил, что в регионы активно выходят крупные операторы, которые обеспечивают спрос на высококачественные офисные и торговые площади. А раз есть спрос — будет и предложение.

Наиболее значимые объекты, о строительстве которых было заявлено в I полугодии 2007 г.

Название	Площадь, кв. м	Местоположение	Девелопер
Многофункциональный комплекс	500 000	Киевское ш.	London & Regional Properties (инвестор)
Бизнес-парк «Слава»	550 000	Ленинградский просп., 8	Банк «ГЛОБЭКС»
Многофункциональный комплекс	450 000	В районе Петровского парка (рядом со стадионом «Динамо»)	Сообщество «Динамо»
Деловой район «Химки-Сити»	350 000	Пересечение Ленинградского ш. и МКАД	Platzdarm Development
Многофункциональный комплекс «Оружейный»	152 000	Оружейный пер., вл. 41	«Дон-Строй»
Торгово-офисный комплекс	174 000	Напротив «Мега — Теплый Стан»	Mirland Development, X5 Retail Group
Многофункциональный центр «Вертикаль»	165 000	Ленинский просп., вл. 111/2	Mirax Group
Бизнес-центр	150 000	Просп. Андропова	AEON Corporation, «Нерль»
Гостинично-деловой комплекс	136 554	Ул. Василисы Кожиной, вл. 1	МТЗ «Рубин»
Riga-Land, 1-я очередь	120 000	Новорижское ш.	«Полишелк»
Офисный комплекс	92 000	Пересечение Дмитровского ш. и Дмитровского пр.	Mirland Development
Многофункциональный комплекс	90 000	На территории гостиницы «Орленок»	ГК «Корстон»
Многофункциональный центр «Сити-Палас»	80 000	ММДЦ «Москва-Сити»	«Сити-Палас»
Многофункциональный деловой комплекс	86 400	Рязанский просп., 20, к. 1, 2, 3
Бизнес-центр	76 200	Багратионовский пр. (во внутреннем дворе ТЦ «Горбушкин Двор»)	МТЗ «Рубин»
Деловой комплекс, 1-я очередь	70 515	Ленинградский просп.	Alcon Development
Офисно-жилой комплекс	50 000	На территории между ул. Вавилова и ул. Архитектора Власова	«Пересвет-Инвест»

По данным компании Becar Commercial Property Moscow

Роман Михайлов Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...