Олег МЫШКИН: "Мы делали бизнес по-североамерикански"

Десятилетний договор аренды 10 тыс. кв.м – такой необычный для московского рынка недвижимости контракт заключилА в конце прошлого года компания «Форум Пропертиз» – владелец нового офисного комплекса «Аврора Бизнес Парк» – с международной аудиторской и консультационной компанией «Эрнст энд Янг». Понятно, что такой солидный арендатор «сел в Аврору» не просто так, а главным образом потому, что это офисное здание класса «А» очень удачно расположено, выполнено в оригинальном архитектурном стиле, рационально спланировано и оснащено современной инженерной «начинкой». Но успеху сделки способствовало и ее сопровождение, осуществляемое профессиональным консультантом – компанией «Коллиерс Интернешнл», эксклюзивным агентом первой и второй очередей «Авроры Бизнес Парка».

Об особенностях консалтингового бизнеса и о рынке коммерческой недвижимости в целом мы беседуем с руководителем департамента офисной недвижимости и инвестиций «Коллиерс Интернешнл» Олегом Мышкиным.

 

 

Поскольку он является одним из основателей компании, то интервью началось с экскурса в историю:

– Я и мой будущий деловой партнер приехали в Москву в 1992 г. из Атланты: там мы работали брокерами на рынке коммерческой недвижимости. Российский рынок показался нам привлекательным, и мы решили рискнуть: открыли небольшой офис, взяли на работу секретаря и водителя.

Впрочем, сначала офис мы использовали в основном как «перевалочный пункт» – клиентов туда не приглашали, уж слишком скромной была обстановка. На переговоры ездили на старых машинах и оставляли их подальше от места встречи. Боялись спугнуть потенциальных клиентов непрезентабельными автомобилями.

Дела сначала шли так себе, и мы поняли: чтобы развиваться, надо иметь профессионально обученный штат сотрудников и приличный офис. Где их взять? В поле нашего зрения попала компания «Рашн Реал Эстейт», которая работала на московском рынке недвижимости уже два года, обладала профессиональным штатом сотрудников, располагалась в достаточно хорошем офисе. Мы узнали, что компания продается за $100 тыс. Тогда таких денег у нас не было, поэтому мы решили сыграть ва-банк и договорились о покупке компании в рассрочку.

– Расчет на быструю раскрутку оправдался?

– В общем-то, да. Конечно, мы рисковали, но, с другой стороны, у участников рынка возникло ощущение, что мы как большая компания поглотили более мелкую. Это, несомненно, повысило наш статус. Уже спустя четыре месяца после переезда в новый офис нам удалось на первые гонорары расплатиться с долгами. За счет того, что мы использовали североамериканские методы ведения бизнеса, мы за довольно непродолжительный срок – примерно за год – вышли в лидеры рынка. А заработанные деньги тут же вложили в развитие бизнеса. В частности, наняли дополнительных сотрудников, арендовали лучший на тот момент офис в Москве с множеством телефонных линий. Это было здание «Мосэнки», по тем временам одно из немногих зданий класса «А».

– После быстрого роста иногда наступает стремительная стагнация. Вы этого не боялись?

– Нет. Нам удалось создать великолепный коллектив, и за счет этого долгое время сохранять уверенные темпы роста. Но на рынке коммерческой недвижимости царит острая конкуренция, этот рынок меняется каждый день. Поэтому деятельность компании должна постоянно совершенствоваться, должны изменяться методы, улучшаться качество услуг. Кстати, этот год для нас стал годом самых больших внутренних инвестиций, направленных на развитие персонала. Ведь то, что мы делаем и продаем, – результат труда, таланта и профессионализма наших сотрудников.

– А что значит «изменение методов работы», «улучшение качества услуг»? Какие изменения произошли в компании?

– Да, многое изменилось. Скажем, раньше у нас не было отдела, который занимался бы анализом рынка недвижимости, не было специалистов по рекламе и PR. Теперь есть. Раньше люди приходили к нам и говорили: «Мы построили здание, и если вы привлечете к нам арендаторов, мы готовы заплатить». Сейчас многие девелоперы обращаются за консультацией заранее, еще до начала строительства. Они знают, что мы можем сделать серьезный анализ: какой объект можно строить на том или ином участке земли, а какой нельзя. Мы подскажем, какой должна быть структура капитала, как привлечь инвестиции, каков будет возврат капиталовложений, как наилучшим образом использовать землю, каких привлечь архитекторов, подрядчиков. Это раньше казалось, что найти арендатора не проблема – можно было просто дать объявление или найти пару брокеров, которые занимались сдачей помещений в аренду. Теперь – другие времена. На рынке большая конкуренция. Серьезные арендаторы, которые ищут большие по площади офисные помещения, вообще объявления не читают. Они обращаются к профессиональным консультантам и делают это задолго до начала строительства зданий.

– Вы постоянно говорите об обострившейся конкуренции. А как между собой конкурируют компании, специализирующиеся на оказании брокерских и консультационных услуг в сфере коммерческой недвижимости? Чем «Коллиерс Интернешнл» отличается, например, от «Стайлс энд Рябокобылко»? Обладаете ли вы какой-то специфической рыночной информацией, какими-то секретами?

– Конкуренция между компаниями состоит не в том, что кто-то обладает какой-либо эксклюзивной информацией, а у кого-то ее нет. Конкуренция проявляется в уровне предоставления услуг и их разновидностях. Мы, например, особенно активно работаем в области размещения инвестиций, структурировании финансов – по сути, выполняем функции инвестиционного банка. Это наш конек, если хотите. Недавно, совместно с британской компанией Fleming Family & Partners, мы учредили фонд инвестиций в рынок коммерческой недвижимости. Объектом инвестиций станут офисные здания класса «А», расположенные в историческом центре Москвы. В течение пяти лет фонд будет управлять приобретенной недвижимостью, повышая ее капитализацию, а потом продавать. Инвесторы будут получать дивиденды ежегодно, а потом, когда фонд будет распродан, вернут вложенные средства.

Кстати, еще мы отличаемся от конкурентов тем, что вкладываем собственные средства в проекты в сфере коммерческой недвижимости.

А что касается рыночной информации, аналитики... У нас нет больших секретов. Я могу сказать клиенту все, что знаю, не опасаясь, что он завтра же займется этим бизнесом. Он просто не сможет соперничать с компанией, которая работает на рынке более десяти лет, и предоставлять тот же спектр высококачественных услуг в области коммерческой недвижимости.

– Насколько этот спектр широк?

– Поясню на конкретном примере. Недавно нам стало известно, что некая строительная компания, возводящая офисное здание, ищет арендаторов. Выяснилось, что девелоперы уже обратились чуть ли не в десять риэлторских компаний. Один из наших консультантов решил, что хорошо бы и нам подписать контракт с этой компанией. Но после встречи с владельцами проекта мы заключили более емкий контракт. Нам удалось наладить финансирование, привлечь кредит в размере $8 млн, получить небольшую долю акций, заключить эксклюзивный контракт на сдачу здания в аренду. Это доказательство того, что мы отнюдь не ограничиваемся поиском арендаторов.

Вообще, для любого инвестора или девелопера должно быть важно, какой финансовый результат принесут ему инвестиции, какова структура его капитала, ликвидность здания, сможет ли он его перепродать. Но, к сожалению, очень часто люди сначала тратят деньги, а уже потом думают, хорошие ли это инвестиции, и как средства вернутся, какую принесут прибыль.

– Вы можете привести примеры наиболее вопиющих ошибок девелоперов, назвать неудачные проекты офисных зданий?

– Проектов, которые были неудачными, на рынке великое множество. Не знаю с чего и начать. Что касается причин неудач, то мой ответ не будет оригинальным – просто к участию в этих проектах не были привлечены профессиональные консультанты. Самый яркий пример неудачного проекта – офисный комплекс «Зенит» на Юго-Западе. Огромные инвестиции были потеряны потому, что бездарно было организовано все – начиная со структуры управления и заканчивая маркетингом. Сегодня проект находится в такой стадии, что его, похоже, надо сносить. Другой откровенно неудачный проект – «Царев сад». Я уж не говорю о криминальных аспектах, но и без них этот комплекс просто «не сдаваем». Он спланирован, так, как будто сдача в аренду и получение прибыли вообще не ставились в качестве коммерческой цели.

– А что такое «плохо спланированный проект»?

– Представьте себе объект ( он вполне реальный и очень известный), который являет собой четыре стены, и все его окна находятся только с одной стороны. При этом глубина помещения составляет 30 м. Можно ли сдавать этот «шедевр» как здание класса «А», даже если оно расположено в районе Кремля? Вряд ли. По сути дела, это подвал. Вообще, поставим вопрос шире: что делает помещение привлекательным для арендатора? Максимальный комфорт, всякого рода удобства: современные системы кондиционирования, высокие потолки, хорошая освещенность, гибкость планировок и многое другое.

– Значит, «как все должно быть» знают профессиональные консультанты. Они что же, никогда не ошибаются?

– Профессиональные консультанты – живые люди. И они ошибаются. Вообще, наверное, самая большая ошибка, которую допускают сегодня многие (себя исключением я не считаю) состоит в том, что иной раз не хватает времени остановиться и подумать. Настолько стремительно развивается наш бизнес. Но все же иногда надо сделать шаг в сторону, разложить все по полочкам, проанализировать.

– Как бы вы оценили дальнейшие перспективы московского рынка недвижимости? Его будущее светлое или туманное?

– Рынок достаточно предсказуем. Через два года появится огромное количество новых проектов. Рынок цикличен, и если сегодня существует дефицит качественного продукта, то спустя некоторое время выбор будет более широким. Это может повлиять и на арендные ставки в сторону их снижения. Но если говорить о доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости, то проект, независимо от цикличности рынка, всегда будет выгодным, если бизнес правильно структурирован. Если проект конкурентоспособен, то он всегда принесет дивиденды. А делать что-то непрофессиональное не имеет смысла даже при остром дефиците. Просто в условиях жесткой конкуренции вы должны быть уверены, что ваше здание – одно из лучших. А такая уверенность, в свою очередь, может основываться только на сотрудничестве с профессиональными консультантами.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...