Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Отложенная стабильность

 

Отложенная стабильность

 

 

Несмотря на высокие объемы строительства офисных площадей (ориентировочно 730 тыс. кв. м), спрос в столице продолжает превышать предложение. Причина -- наличие в экономике значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает ставки аренды вверх.

загрузка...

 

 

В итоге стабилизация арендных ставок, которую ожидает рынок, переносится на 2007 год.

Многие аналитики прогнозировали насыщение спроса в 2005 году, однако этого не произошло. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и перенести прогнозы насыщения рынка на 2007--2008 годы.

Ценовая диспозиция

В 2005 году продолжилась тенденция к снижению количества вакантных площадей (для класса А доля свободных помещений составила 5,5%, а для класса В -- 3,9%), что привело к росту арендных ставок. По сравнению с предыдущим периодом арендные ставки на офисы класса А увеличились на 5--7%, достигнув уровня 630--680 долл. за кв. м. В бизнес-центрах класса В арендные ставки выросли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 10--15%, достигнув 420--550 долл. за кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). По мнению аналитиков компании Colliers International, сокращение доли вакантных помещений в офисах класса А в конце 2005 года объясняется ростом спроса на офисные помещения со стороны как российских, так и международных компаний. Рост спроса на офисные помещения классов А и В, заметно превышающий существующее предложение, обусловливает дальнейший рост ставок аренды и цен продаж.

Что касается более дешевого сегмента рынка, то здесь диапазон минимального и максимального уровня арендных ставок по зданиям класса С составляет от 250 до 450 долл. за кв. м в год (включая НДС и эксплуатационные расходы). По сегменту «бизнес-центры» объем вакантных площадей составил в среднем 4,0%, по сегменту «административные здания» -- 5,4--6,0%, по сегменту «встроено-пристроенные помещения» -- 4,2--4,6%. Средний уровень арендных ставок по бизнес-центрам с января по октябрь увеличился на 2,0% (с 444,6 долл. за кв. м в год в январе 2005 года до 453 долл. год в октябре 2005 года), по административным зданиям -- на 6,9% (340--380 долл.), по встроенным помещениям -- на 3,6% (343--375 долларов).

Цены продажи площадей в бизнес-центрах А и В увеличились в сравнении с аналогичным периодом 2004 года на 10--15%. Цены продаж офисов международного стандарта за десять месяцев 2005 года составили 3500--5000 долл. за кв. м для объекта класса А, 2000--3000 долл. для объектов класса В.

«Увеличение цен продажи связано в первую очередь с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Также снижение общего уровня инвестиционных рисков в свою очередь способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость», -- говорит Айдар Галлеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Средние цены предложения по типам объектов в 2005 году составили: бизнес-центры -- 1980--2500 долл. за кв. м, административные здания -- 1800--2400 долл., встроено-пристроенные помещения -- 2600--3600 долларов.

Рейдеры уходят...

По мнению г-на Галеева, на нынешнее состояние рынка коммерческой недвижимости повлияла целая цепь событий: ввод в действие нового Градостроительного кодекса, предусматривающего переход к системе правового зонирования городских территорий; скандал с попыткой рейдерского захвата здания ГИПРОМЕЗ в Москве; публичные заявления компании «Росбилдинг» о прекращении практики рейдерских захватов; начало изменений в составе ведущих игроков московского строительного рынка (в частности, приход на рынок Москвы корпорации РУСАЛ и т.п.).

Хочется думать, отмечает Айдар Галлеев, что за этими событиями стоит тенденция увеличения прозрачности первичного рынка земли, сведения до минимума практики рейдерских захватов и в конечном итоге повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день, безусловно, лидером рынка является проект «Москва-Сити». При всей противоречивости событий и оценок проект продвигается, вызывает интерес и в том или ином виде будет реализован. Проекты бизнес-центров высочайшего класса «Новый век» (Lotte & Lotte), «Дукат III» (Hines), White Square (AIG/Lincoln и Coalco) признанных международных девелоперов установят новые стандарты организации офисных площадей на рынке.

Как считает Айдар Галлеев, достаточно сильно проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение 2005 года на рынок вышел целый ряд подобных проектов: бизнес-центр «Pollars», бизнес-центр на Рязанском проспекте, Центр развития предпринимательства ЮЗАО, Российско-немецкий дом для малого и среднего бизнеса и т.п.

Проекты по созданию бизнес-парков «Крылатские Холмы», «Аврора бизнес-парк», «Гринвуд бизнес-парк», «Кантри-парк», «Бизнес-парк Troy» демонстрируют интерес рынка к новому формату офисов. По словам Галеева, хотя осуществляющиеся в Москве проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом на рынке. В то же время успешная реализация площадей бизнес-парка «Крылатские Холмы» доказала возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы. Децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов -- это и насущная необходимость, и новые возможности для девелоперов, и резервы снижения арендных ставок.

По словам Кирилла Савицкого, заместителя генерального директора ГК «Вашъ Финансовый попечитель», в офисном сегменте главной тенденцией 2005 года стал перенос крупными компаниями части своих подразделений в бэк-офисы. Как правило, это бизнес-центры классов В или В-. Основная активность девелоперов пришлась на периметр Третьего транспортного кольца. Именно тут было сдано или находилось в различных стадиях строительства около 15 офисных центров. «Еще одна тенденция -- развитие сегмента бизнес-парков на месте выводимых предприятий. Как правило, это бизнес-центры класса В-, чьим основным плюсом является невысокая арендная ставка (до 450 долл. за кв. м в год) и наличие большого числа парковочных мест на территории офисного центра», -- подчеркивает г-н Савицкий.

Свою версию событий уходящего года предлагают и другие участники рынка. Так, Светлана Муханова, генеральный директор компании Solo, отмечает продолжение строительства новых бизнес-центров и бизнес-парков за пределами МКАД. «Возьмем, к примеру, бизнес-центр «Зеленый Град», где ставки аренды составляют примерно 60--75% от аналогичных московских. Правда, эти площади пользуются чуть меньшим спросом, на что, в частности, указывают маленькие метражи сдаваемых помещений -- от 50 кв. м. Но при этом в Москве таких площадей в бизнес-центрах практически не найти», -- подчеркивает г-жа Муханова. Понятно, что у этого направления есть будущее. Оно обусловлено и более низкими затратами на строительство, и соответственно более низкими арендными ставками при том же примерно уровне рентабельности.

Еще одно отрадное явление для столичного рынка офисной недвижимости -- появление тематических бизнес-центров, например Science and Technology Park. «Это новое слово в реализации проектов в Москве, но эта инициатива уже подхвачена городом, который запланировал строительство полиграфического бизнес-парка на улице Шоссейной», -- говорит Светлана Муханова.

Вперед в будущее...

В целом за десять месяцев 2005 года стоимость офисной недвижимости выросла примерно на 6--8% по сравнению с прошлым годом. В большей степени (до 10--15%) выросли цены на низкокачественную недвижимость. По данным компании Colliers International, в 2005 году в Москве, как ожидается, будет построено 655 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (класс А -- 36%, класс В -- 64%). Объем нового строительства офисных площадей классов А и В в 2006 году прогнозируется на уровне 700 тыс. кв. м (класс А -- 35%, класс В -- 65%). В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей общий рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В в 2005 году оценивается на уровне 8--14% и 6--10% соответственно.

В следующем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Это несколько ухудшает перспективу их реализации, вполне возможна ситуация затоваривания, насыщения рынка. «Но это может привести как просто к стагнации, так и к видоизменению рынка», -- считает Светлана Муханова. По ее прогнозу, весьма вероятно дальнейшее увеличение интереса к строительству тематических бизнес-центров, «когда в нагрузку к арендуемым площадям придается профессиональное интересное сообщество».

Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в III кв. 2005 г.


ЗданиеКласс зданияАрендуемая офисная площадь, кв.м
"Парк науки и технологий", Волоколамский 1-й проезд, д. 10 B 57,000
"Яуза Тауэр", Радио ул., д. 24 B 18,500
Бизнес-центр "Ленинградский", Ленинградский пр-т, д. 47 B 17,327
Гамсоновский пер., д. 5/15 B 9,800
Звенигородская 2-я ул., д. 13, стр. 43 B 9,500
Бизнес-центр "Карачарово", Рязанский пр-т, д. 2 B 7,500


Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости

Наиболее значимые сделки III кв. 2005 г.

Арендатор/ПокупательЗданиеКласс зданияТип сделки Офисная площадь, кв.м
Raiffeisen Bank Gorky Park Towers, Ленинский пр-т, 13-15 A Аренда 12,550
Alcatel Gorky Park Towers, Ленинский пр-т, 13-15 A Аренда 7,799
"БДО Юникон" Дубининская ул., д. 53, стр. 7 B Аренда 4,475
Sanofi-Aventis "Аврора Бизнес Парк" 2-я очередь, Садовническая ул., д. 82 A Аренда 4,181
IBM "Башня на Набережной", фаза I, здание 2, "Москва-Сити", Краснопресненская наб. A Аренда 3,107
Clifford Chance "Дукат Плейс III", Гашека ул., д. 6 A Аренда 2,450
Инженерно-строительная компания "Яуза Тауэр", Радио ул., д. 24 B Аренда 1,933
Intel Бизнес-парк "Крылатские Холмы", Здание D, Крылатская ул., д. 19 A Аренда 1,676
"Северстальтранс" "Централ Сити Тауэр I", Овчинниковская наб., 20 A Аренда 1,612
General Motors Гоголевский бул., 11 A Аренда (пролонгация) 1,569
"БДО Юникон" Дубининская ул., д. 53, стр. 6 B Аренда 1,447


Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости

* Здесь и далее в квартальном отчете -- арендуемая офисная площадь

Средние ставки аренды и цены продаж


Класс зданияСтавка аренды, долл./кв.м/год без учета НДС, вкл. экспл. расходыСтоимость 1 кв.м арендуемой площади, долл.
Класс A 665--870 4000--5500
Класс В1 500--680 2000--4000
Класс В2 380--500 1400--2500


Источник: Colliers International, Группа аналитики рынка офисной недвижимости


Время новостей
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Отложенная стабильность":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Opel Zafira: Отложенный дебют

В тесте участвуют автомобили: Opel Zafira Opel Zafira В начале 1999 года компания "Опель" начала выпуск семиместного мини-вэна "Зафира", базирующегося на удлиненной платформе "Астры". Переднеприводный автомобиль оснащают моторами серии ЭКОТЕК: бензиновыми 1,6;

» Познавательное про авто - 3500 - читать


Багдизайн: повелители мух. Как крылатые и членистоногие могут приносить стабильный доход

Товар, продажей которого занимается 22-летний киевлянин Илья Вологин, ядовит, чешуйчатокрыл и членистоног. Вологин — владелец фермы насекомых. Его бизнесу всего два года, и только в 2005 г. он вырос втрое.

» Бизнес идеи - 2187 - читать


Отстой пены: 2000—2006. На российский пивной рынок пришла стабильность

В отличие от других потребительских рынков, российский пивной рынок 2000 года уже во многом напоминал нынешний — по крайней мере, с точки зрения уровня проникновения западных игроков. Менеджеры Metro и IKEA еще писали заявки на участки земли в Москве, до открытия завода Indesit в Липецке оставалось четыре года, а на российском пивном рынке уже царили концерны Baltic Beverages Holding (ВВН) и Sun Interbrew, которые занимают первые два места по продажам в России и сегодн ...

» Бизнес идеи - 3509 - читать


Как отразить отложенные налоги по МСФО

Материал предоставлен журналом Консультант / Елена Солдатова, управляющий директор департамента МСФО «ПРАДО Банкир и Консультант» Такое понятие, как отложенное налогообложение, в России появилось совсем недавно. Однако до сих пор порядок расчета врЕменных разниц и других показателей вызывает вопросы у специалистов. Чтобы снять хотя бы некоторые из них, разберем подробнее, как этот порядок прописан в международных стандартах финансовой отчетности.

» Бухгалтерия и аудит - 2467 - читать


МСФО 12: Особенности метода расчета отложенных налогов

Международный еженедельник " Финансовая газета" / Е. Чипуренко, к.э.н.

» Бухгалтерия и аудит - 3745 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Отложенная стабильность

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru