Паркинговая арифметика

Подыскивая новый офис для своих сотрудников, как правило, любая компания уделяет внимание не только его местоположению, но и тому числу машиномест, которое она сможет получить. В ином случае сотрудникам фирмы каждое утро придется тратить немало времени, чтобы найти место, где можно оставить свой автомобиль. Консультанты проектов, стараясь учесть пожелания арендаторов, постепенно ужесточают требования к подземным паркингам в составе бизнес-центров. Однако девелоперы из-за дороговизны обустройства подобных парковок пока не спешат радикально менять параметры своих объектов, особенно если это не мешает им пройти госкомиссию.

Мало и дорого

Существующий сегодня на рынке офисных помещений Москвы критерий обеспеченности бизнес-центров парковочными местами был принят ведущими консалтинговыми компаниями столицы еще в 2003 году.

 

 

В соответствии с этой классификацией, соотношение парковочных мест - наземных и подземных - и общей арендуемой площади здания определялся на уровне одно машиноместо на 100 кв. м офисной площади. В условиях усиления тенденции децентрализации офисного рынка и роста девелоперской активности в срединном поясе Москвы и районах, близких к МКАД, вопрос достаточной обеспеченности бизнес-центра необходимым количеством парковочных мест становится все более важным с точки зрения формирования конкурентных преимуществ бизнес-центра и его привлекательности для потенциальных арендаторов. Поэтому постепенно с развитием рынка данный показатель был немного пересмотрен, хотя еще и не внесен в новую дополненную и измененную классификацию офисных зданий. Теперь среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнесцентра в районе от Садового кольца до ТТК оценивается на уровне одно машиноместо на 70-80 кв. м офисной площади, в районе от ТТК до МКАД- одно машиноместо на 50-60 кв. м.

Пока же игроки рынка с энтузиазмом пересматривают нормативы по паркингам, обещая в скором времени ввести новые требования по машиноместам в бизнес-центрах, арендные ставки на парковки Москвы продолжают оставаться одними из самых высоких в Европе. Причина подобного ценового бума- сильное превышение спроса над предложением, особенно в центре города, что позволяет владельцам зданий сильно завышать ставки. "Самые дорогие предложения в пределах Садового кольца варьируются в диапазоне $250-500 за одно машиноместо в месяц",- говорит старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов. Для сравнения, услуги наземных парковок обходятся арендаторам дешевле. По данным Knight Frank, в пределах Садового кольца цена составляет $100-250 за одно машиноместо в месяц, а за его пределами - $50-130. Эксперты отмечают, что для многих арендаторов офисов, оказывается, довольно дорого выкупать места для автомобилей своих сотрудников. "Чаще всего организация арендует однодва места в подземном паркинге только для своего руководства, остальные же сотрудники оставляют свои машины поблизости от места работы или в платных парковочных зонах",- уверяет заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэльнедвижимость" Элина Занина.

Затратная статья

Отсутствие интереса столичных девелоперов к паркингам объясняется не только дефицитом свободных земельных участков, но и сложностью и дороговизной реализации подобных проектов. Строительство подземной парковки в среднем обходится девелоперу на 30-40% дороже, чем организация наземного паркинга на территории бизнес-центра, рассказывает Дмитрий Канунов. Для сравнения, стоимость строительства 1 кв. м наземного паркинга в среднем составляет $400-500, подземного - $650-900. В некоторых случаях затраты на оборудование подземной стоянки могут достигать и $1,5 тыс.

за 1 кв. м. Кроме того, заместитель генерального директора ГК "Вашъ финансовый попечитель" Кирилл Савицкий предупреждает, что подземное строительство существенно удлиняет сроки реализации проекта, как минимум на шесть-восемь месяцев. В том числе и потому, что девелоперу приходится дополнительно получать согласования от 20-30 инстанций, сетует Савицкий.

Именно по причине экономической нецелесообразности при сооружении офисных зданий нормативы обеспечения московских офисов парковками зачастую нарушаются, с сожалением констатирует Элина Занина. "В центре столицы для строительства современных бизнесцентров, как правило, выделяются сравнительно небольшие участки. Поэтому застройщики стараются максимально использовать эту территорию, а для окупаемости проекта приходится сооружать высотные здания",- говорит эксперт.

Ситуация осложнилась для девелоперов в конце 2005 года, когда столичные власти приняли постановление, регулирующее нормативы обеспечения паркингами различных объектов недвижимости в Москве в зависимости от их функционального назначения.

"Многие девелоперы в результате ужесточения правил вынуждены сокращать офисные площади для того, чтобы увеличить размеры паркингов в соответствии с требованиями законодательства. В результате данных изменений удорожание общей стоимости строительства паркингов составило около 40-50%",- отмечает Дмитрий Канунов.

Возможные альтернативы

Ужесточение требований к количеству машиномест в паркингах бизнес-центров, а также серьезные ограничения по подземному строительству и высокая стоимость подобных работ заставляют девелоперов разрабатывать различные ноу-хау.

Одним из наиболее перспективных видов развития парковок руководитель строительных проектов "МИАН-девелопмента" Эраст Жиряков считает возведение механизированных паркингов. "Подобные парковки представляют собой некий цилиндр, уходящий под землю на несколько этажей, посередине которого циркулирует лифт с раздаточным механизмом: он опускает машины и расставляет их по ячейкам",- рассказывает Жиряков. Принципиальное отличие от обычных паркингов - экономия пространства за счет исключения из проекта объездных путей. "Как правило, достаточно много полезной площади отводится под место для въезда и выезда автомобилей, широкую дорогу для разворотов и т. п.

Вслучае же с ячейковым (механизированным) паркингом вопрос решается таким образом, что почти вся полезная площадь используется по прямому назначению",- соглашается Элина Занина.

Другой вариант замены подземных паркингов - это сооружение надземных гаражей типа "этажерка". Впрочем,подобная альтернатива вряд ли найдет широкое применение в центральных районах Москвы из-за существующего дефицита и дороговизны земельных участков. "Стоимость строительства 1 кв. м таких паркингов, вместимостью 600 машиномест и имеющих общую площадь 10-13 тыс. кв. м, не превышает $400-450 за 1 кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем около $5-5,5 млн",- перечисляет технические параметры Занина.

В качестве еще одной альтернативы подземным парковкам эксперты называют паркинг, расположенный на крыше здания. Однако в этом случае застройщик встает перед необходимостью существенно снизить этажность бизнесцентра. К тому же придется обязательно учесть дополнительные нагрузки, которые испытывает здание, чтобы оно не просело от веса автомобилей.

Учитывая многочисленные ограничения, самым важным из которых является ограничение по этажности, пока офисных центров с парковками на крыше в Москве нет.

Приятные мелочи

Основная услуга, которая, как правило, обязательно предоставляется арендаторам паркинга,- это охрана их автомобилей. Остальные же сервисы - мойка или ремонт машин - встречаются в бизнесцентрах не так часто, как хотелось бы. То же самое касается и гостевого паркинга. С одной стороны, его наличие является признаком хорошо продуманной концепции офисного центра, с другой - многие девелоперы специально забывают про обустройство гостевой парковки. "Это связано с высокой стоимостью земельных участков в центральном деловом районе и других престижных округах столицы. Гостевая парковка проектируется там, где недорогая земля, или в том случае, если это большая территория бывшего предприятия, у которого был заключен долгосрочный договор аренды земли",- поясняет Элина Занина. Среди известных проектов с гостевой автостоянкой эксперты выделяют бизнесцентр "Дукат Плейс III".

Впрочем, эксперты рынка сетуют не только на отсутствие гостевых парковок и разнообразных служб технической поддержки в паркингах бизнес-центров. Многие из них уверяют, что пока даже не ясно, достаточное ли количество машиномест разместится на территории крупнейших проектов офисного рынка столицы. Сейчас сложно говорить об обеспеченности парковочными местами даже в ММДЦ "Москва-Сити", поскольку многие объекты находятся только на начальной стадии реализации. Как отмечают специалисты, ситуация понятна только с деловым комплексом турецкой компании ENKA - "Башня на Набережной", где предусмотрен один трехуровневый паркинг для всего комплекса. Также ясны параметры комплекса "Федерация", в котором расположится шестиуровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест.

Маргарита Федорова Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...