Тяга горожанина к земле, наверное, неистребима. Именно поэтому мятежные партийные боссы, попытавшиеся взять власть в СССР в августе 1991 года, в самом первом указе, объявлявшем чрезвычайное положение, продекларировали, что подарят 15 соток земли каждой советской семье.
Садоводства: эхо «холодной войны»
Практически в каждой второй петербургской семье есть свой садовод - владелец дачного или садового участка. Если верить социологическим опросам, то почти 50% горожан летом ездят в садоводства. В результате этого ежегодного перемещения в смежном субъекте Федерации - Ленинградской области образовалась целая республика садоводов, с малопонятным юридическим статусом и инфраструктурой середины прошлого века.
Бурное развитие садоводств пришлось на 1970-80-е годы, и этому способствовала угроза ядерного нападения. Спешно создавая в радиусе 101 километра от Ленинграда многотысячные садоводческие массивы с наделами земли в шесть соток, советские руководители в первую очередь следовали директивам Министерства обороны. Но, кроме того, идея приобщить горожан к земле оказалась полезной также для обеспечения продовольственной и жилищных программ. Будучи не в состоянии переселить 750 тысяч горожан, проживающих в коммуналках, в отдельные квартиры, им предлагали заболоченные земельные наделы 20 на 30 метров.
Крупнейшие садоводческие массивы Ленинградской области
В годы массового увлечения питерских рабочих, служащих и представителей интеллигенции сельским хозяйством появились такие многотысячные поселения садоводов, как Мшинская, Дивенская, Пупышево, Новинка, Чаща, Грузино. В общей сложности в Ленобласти сегодня насчитывается 15 массивов, в составе которых больше 10 тысяч домов. Причем раньше участков, не освоенных садоводами, практически не было. Горожане превращали в уголки, пригодные для проживания и выращивания урожая, даже топкие комариные болота. Садовые дома, построенные в условиях тотального дефицита стройматериалов, многое могут рассказать о ведомственной принадлежности садоводств: к примеру, сплошь темно-зеленые строения указывают на то, что их хозяева трудились на вагоноремонтном заводе, преобладание других колеров - на соответствующие автотранспортные предприятия.
В ход шли и высокие технологии: ракетчики подарили садоводам практически вечные накопительные баки для воды и трубы для дренажных систем, а легкосплавные фрагменты самолетных фюзеляжей, «приземляясь» на ленточные фундаменты, становились самыми элегантными сараями всех времен и народов. Обитатели садовых домиков любовались окрестностями через иллюминаторы кораблей, с гордостью поглядывали в окна списанных «Икарусов» на соседские владения, огороженные отходами сталепрокатного производства.
Архитектурно-планировочные тенденции тоже менялись. Типичная дачная постройка 1950-60-х годов на двенадцати сотках - это рубленый или щитовой (с засыпкой) дом шесть на шесть метров на ленточном фундаменте, с пристроенными верандами, пропорциональными оконными проемами и полноценным мансардным этажом. За эстетикой дачных поселков тогда ревностно следили архитектурно-планировочные управления. Ослабление контроля за «самоделкиными» со стороны районных архитекторов, а также ограничения по площади жилых построек на шести сотках сказались и на облике садоводств. Пятно застройки «шесть на четыре», на котором нужно разместить и веранду, и прихожую, и спальни для всех поколений семьи, требовало от самодеятельного проектировщика предельного рационализма. Поэтому в 1970-е годы на смену классическим дачным домам пришли высокие узкие строения на столбах, с «ломаными» стропилами (такая компоновка позволяла увеличить площадь мансардной комнаты) и наружной лестницей на второй этаж. Уставы садоводств требовали, чтобы все свободное от застройки пространство было культивировано, а на нем в требуемом количестве произрастали яблони, ягодники и корнеплоды. В следующем десятилетии атрибутом достатка для владельца садового дома стали гараж с мастерской в цокольном этаже, вследствие чего приют садовода и вовсе стал похож на башню.
Но едва только государство потеряло интерес к огородам граждан, архитектурная мысль стремительно вырвалась за рамки «шесть на четыре». Чуть больше десятилетия назад, когда из числа учителей и врачей, работников милиции и представителей творческой интеллигенции, инженеров и рабочих, формировались «последние эшелоны» садоводов, ведомства обещали им сборные домики «под ключ», телефонизированные поселки со спортивными площадками и магазинами: Тогда еще никто не знал, что всего через несколько лет они будут жить в стране с иными правилами экономической игры. На садоводческих землях, освоение которых пришлось на конец 1980-х - начало 1990-х годов, пожалуй, самое большое разнообразие построек. Здесь может встретиться и особняк с мраморной лестницей, каминным залом, бассейном и зимним садом, и (по соседству) увязший в болотистом грунте ржавый вагончик-бытовка с пристроенным крылечком - у кого как получилось.
В Ленобласти, только по строго официальным данным, десятки тысяч неосвоенных садовых участков (садоводы, что возвели на своем участке хоть скворечник и хоть раз заплатили паевой взнос, - не в счет: речь о целых массивах земли, к освоению которых практически не приступали). Закончились времена «холодной войны» и продовольственной программы, по России прокатились перестройка и приватизация. Но садоводства и их социальные и инфраструктурные проблемы остались.
Среди садоводческих массивов есть свои рекордсмены, например Мшинский (25 тысяч участков). Летом население здесь увеличивается до размеров небольшого городка (почти 100 тысяч человек). В этих краях, облагороженных руками пожилых петербуржцев, приезжающих с тележками на электричках, становится все больше постоянных жителей. И зимой в садоводствах близ станции Мшинская живет пять тысяч человек.
Новые русские садоводы
В нынешнем сезоне благодаря законодательным коллизиям идеи садоводчества неожиданно обрели второе дыхание. В начале года желающие поселиться под надежным прикрытием Морской резиденции Президента РФ были серьезно озадачены: на рынке предлагались земли сельхозназначения по ценам от 100 (оптом) до 700 (в розницу) долларов за сотку, аккурат примыкающие к объекту федерального значения. Действительно, совхозные территории вокруг города при условии перевода в статус земель поселений могли бы существенно пополнить фонд земель, пригодных для малоэтажной застройки. Но, как известно, спрос на рынке недвижимости порождает не только предложение, но и множество хитроумных и в то же время вполне легальных схем, позволяющих обойти законодательные ограничения.
В результате в последние полгода в Ленинградской области (пожалуй, впервые с конца 1980-х годов!) стали вновь организовываться садоводческие товарищества. Причем это вовсе не означает, что состоятельные и прагматичные предприниматели повально увлеклись выращиванием картофеля. Схема, практикуемая «господами садоводами», ставит конечной целью получение участка под застройку. Вначале организуется юридическое лицо - некоммерческое товарищество садоводов и проводится общее собрание членов товарищества с решением о покупке земли. Затем на товарищество оформляется договор купли-продажи совхозной земли (разумеется, без изменения целевого назначения). Далее - как на традиционных «дедовских» шести сотках: архитектурный план застройки, постановление главы местной администрации, оформление межевых дел, генплан застройки… Конечный итог - продажа участков по долевой схеме (то есть получение права собственности только после окончания строительства).
В результате возникает респектабельный коттеджный поселок с участками до 50 соток и однородной социальной средой. Сегодняшнее законодательство не накладывает никаких ограничений на тип воздвигаемого на садоводческом участке строения. Правда, садовый земельный участок предоставляется хоть и с правом возведения жилого строения, но без права регистрации в нем. Однако и вопрос с пропиской в перспективе, если господа изъявят желание прописаться по месту жительства и зарегистрируют свой поселок как дачный, оказывается вполне решаемым.
ИЖС для ПМЖ
Рынок участков и домов, которые можно было рассматривать как постоянное место жительства, имеет больше чем десятилетнюю историю. Во-первых, с началом массовой приватизации граждане получили возможность приватизировать не только квартиры, но и занимаемые ими жилые дома. При этом в пику ГКЧП с их 15 сотками Борис Ельцин подарил своим указом возможность приватизации садоводческих владений, чем немало озадачил представителей органов, ведавших распределением земельных ресурсов.
Так или иначе участки, выставляемые на рынок в качестве земель для ИЖС, выделялись гражданам еще в горбачевские времена: будучи не в состоянии обеспечить горожан обещанными отдельными квартирами, власти предложили им строить дома самим, переложив вопросы распределения земли на райисполкомы. Участки по 12 соток для строительства индивидуальных домов полагались не всем, а лишь гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Забегая вперед, надо отметить, что особый размах эта практика приобрела в Сестрорецком и Зеленогорском районах (впоследствии «слитых» в престижнейший Курортный). Правда, в разряд «нуждающихся» попадали в первую очередь местные и городские чиновники, предприимчивые петербуржцы и просто влиятельные люди, а среди землеотводов под ИЖС оказывались и кусочки близ золотистых песчаных пляжей Сестрорецкого Курорта. Впоследствии те, кто не смог освоить эти земли, получили легальную возможность приватизировать их и продать по выгодным ценам.
Первый коттеджный бум
Подавляющее большинство недостроенных особняков образца первой половины 1990-х годов, строительство которых началось на землях, полученных нуждающимися, по архитектурной привлекательности недалеко ушли от типовых панельных домов, возведенных в эпоху развитого социализма. Первый коттеджный бум, прокатившийся по нашему региону десятилетие назад, оставил множество объектов строительной «незавершенки», среди которых встречаются и нерушимые монолитные крепости, и кирпичные коробки, и даже панельные постройки, сложенные из приобретенных по случаю неликвидных панелей 137-й серии.
Частный застройщик, мечтавший перебраться на загородное ПМЖ из малогабаритной квартиры, беспокоился о стенах, крыше и размере земельного участка, но меньше всего - об архитектуре. Зато самобытный протест освобожденной строительной инициативы против городской среды, сформировавшейся в эпоху индустриального «кубизма», явил миру железобетонные хоромы площадью до 800 кв. м, со строгим, как в хрущевской квартире, распределением по комнатам и этажам. Впрочем, все это неудивительно, ведь возводили эти дома те же самые строители, которые со времен постановления 1956 года «О борьбе с излишествами:» ориентировались на поточное производство стандартного многоквартирного жилья. А потому стены, возведенные при помощи приватизированной или «ничейной» строительной техники и тем же самым «дедовским» индустриально-поточным способом, оказывались самым доступным элементом будущего дома. Тем временем инженерно-строительная мысль не стояла на месте, и заказчикам предлагались гигантские оконные проемы, но: только в процессе строительства выяснялось, что отечественная промышленность не в состоянии предложить достойные варианты остекления для них. И пока сам частный застройщик мучительно обдумывал конструкцию канализационного септика, из-под пера градостроителей уже выходили планы освоения гигантских территорий вроде «Северной Долины» близ Парголово. Но дальше презентаций дело не шло:
Не все потенциальные домовладельцы были разборчивы в выборе площадок для строительства. Во всяком случае рынка участков для застройки не существовало, а административные механизмы распределения земель не способствовали определению их реальной рыночной ценности. Поэтому большинство домов строили без какой-либо привязки к местности, ландшафту и традициям. Это, впрочем, неудивительно: основным «историко-культурным окружением» для частных особняков стали садоводческие массивы и поселки городского типа, обеспечивавшие новым обитателям необходимый инфраструктурный минимум.
С точки зрения инвестора
Впоследствии, с развитием рынка загородной недвижимости, в петербургских пригородах сложились предпосылки для развития индивидуального жилого строительства, но уже на новом качественном уровне. Во-первых, в предпочтениях активного среднего класса выявились центробежные тенденции: спрос на выгодно расположенные земельные участки и приличные частные дома значительно превосходит предложение - объекты загородной недвижимости без очевидных минусов (к слову, таких в риэлтерских каталогах немного) находят покупателей практически сразу.
Во-вторых, в отличие от ситуации начала 1990-х годов, сегодняшним застройщикам предложен весь ассортимент современных технологий загородного домостроения, а также десятилетний опыт архитектурных поисков (от крестьянской избы до северного модерна), проб и ошибок. В-третьих, рынок земли выявил предпочтения и определил перспективные, с точки зрения потенциального домовладельца, районы застройки.
Наконец, участники рынка загородного домостроения могут действовать с оглядкой на опыт долевого строительства, освоенный в процессе возведения многоквартирных городских домов. Как можно видеть, потенциальных завтрашних домовладельцев и их «соратников по проблемам» из недавнего прошлого роднят только желание и возможность строить, осваивая новые жизненные пространства.
Все больше руководителей риэлтерских фирм приходит к пониманию того, что разделение жилой недвижимости на городскую и загородную едва ли оправданно. В самом деле, любая недвижимость - это в первую очередь земля.
Два-три года назад основными объектами, фигурирующими в печатных каталогах в разделе «Загородная недвижимость», были многочисленные дома и домики в садоводствах и в меньшем количестве - старые частные дома под снос, а также недостроенные объекты ИЖС, возводившиеся в период самостийного коттеджного бума начала 1990-х годов. Такое «рыночное» хозяйство обслуживалось несколькими крупными операторами - риэлтерскими компаниями, сводившими частного покупателя с частным продавцом и осуществлявшими посреднические операции. При этом найти объект, безупречный с точки зрения горожанина, рассматривающего отдельно стоящий дом с участком как постоянное место жительства либо неотъемлемое приложение к городской квартире, было практически невозможно. Новорусские хоромы, которые в тот период частенько выставлялись на продажу, едва ли соответствовали этому требованию, ведь, как правило, сооружались они с учетом требований и специфических вкусов хозяев, а продавались - по причине ненужности и бесполезности.
С принятием Земельного кодекса стали складываться и новые земельные отношения. На рынке появились новые типы и классы игроков - в первую очередь инвесторы и девелоперы, рассчитывающие на прибыль от операций с объектами загородного жилья. Именно они начали смотреть на загородный дом глазами среднестатистического потребителя, которому в конечном итоге его можно предложить, а также инициировали спрос на услуги строителей, архитектурных мастерских, ландшафтных дизайнеров, поставщиков материалов, технологий и инженерных решений в сфере загородного домостроения. Сегодня любая сотка земли, будь то одна шестая садоводческого владения в Новой Ропше, «вишневые сады» в пушкинских предместьях или кусочек элитарного Академгородка в Комарове, все чаще рассматривается не просто как приложение к реальному или еще не построенному дому, а прежде всего как объект возможных инвестиций. Поэтому очевидно, что конечному покупателю скоро будет предложен принципиально иной уровень цен на загородную недвижимость. Возможно, это и есть плата за развитый и цивилизованный рынок.
Статья получена: www.Zagorod.spb.ru
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2779 -
