Проект "Нагатино-ЗИЛ" рискует превратиться из социального в коммерческий

Технопарк "Нагатино-ЗИЛ", строительство которого намечено на 2006-2011 годы, не только станет одним из самых крупных офисных проектов, реализуемых в городе, но и послужит примером частно-государственного партнерства. Девелоперы надеются, что столичные власти возьмут на себя часть расходов по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры бизнес-парка. В ответ они готовы поддержать малый бизнес и большую часть помещений сдавать в аренду по сниженным ставкам. Участники рынка в свою очередь указывают, что поскольку целевое использование площадей в готовом комплексе отследить будет сложно, проект с большой степенью вероятности превратится из социального в коммерческий.

Акционеры с Каймановых островов

Постановление о создании московского городского технопарка "Нагатино-ЗИЛ" (МГТ "Нагатино-ЗИЛ") в Нагатинской пойме было принято правительством Москвы в 2003 году.

 

 

В нем говорилось, что МГТ будет строиться в "целях решения наиболее острой проблемы – обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями, особенно для производственных целей, отвечающих современным, качественным, техническим и функциональным требованиям". Конкретные параметры комплекса не указывались.

Для развития проекта АМО ЗИЛ (завод, перешедший под управление "Московской автомобильной компании", контролируемой Григорием Лучанским, предоставил для размещения технопарка часть своей территории – ИФ) совместно с привлеченными инвесторами предлагалось создать ОАО "Московский бизнес-инкубатор", которое будет выполнять функции заказчика, застройщика и инвестора, а также заниматься управлением и эксплуатацией МГТ "Нагатино-ЗИЛ". Кроме того, правительство Москвы взяло на себя обязательство компенсировать АМО ЗИЛ затраты на демонтаж и перебазированию строений и коммуникаций, попадающих в зону строительства, в сумме 1 млрд 135 млн рублей. Предполагается, что эти деньги будут возвращены в бюджет инвесторами строительства МГТ.

Акционерами ОАО "Московский бизнес-инкубатор" стали АМО ЗИЛ, которому принадлежит 25% акций общества, и компания МБИ Инвестмент лимитед, зарегистрированная на Каймановых островах, владеющая 75% акций.

В декабре 2005 года решением внеочередного собрания акционеров Григорий Лучанский был освобожден от должности председателя совета директоров ОАО МБИ, этот пост занял бывший руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Евгений Егоров. Одновременно акционеры продлили полномочия гендиректора компании Андрея Астахова.

Ставки падают

А.Астахов рассказал "Интерфаксу", что большинство пунктов постановления правительства Москвы уже выполнены. Площадка размером 32 га под строительство технопарка уже расчищена. На ней намечено построить 35 зданий высотой от 9 до 20 этажей общей площадью 1 млн кв. метров. Нижние этажи будут отданы под производство и ритейл, в верхней части зданий разместятся офисные, гостиничные и выставочные помещения. Предполагаемый объем вложений в проект - $ 1 млрд, строительство будет вестись в 5 этапов. По окончании строительства МГТ в 2011 году ОАО "Московский бизнес-инкубатор" должно стать одним из ведущих игроков рынка офисной недвижимости и владеть не менее 7% площадей офисно-делового назначения класса В-В+.

Первую очередь – 216 тыс. кв. метров – по словам А.Астахова, планируется ввести в эксплуатацию весной 2008 года. Уже подписано соглашение с генеральным подрядчиком австрийской фирмой Austrubau, строители готовятся к выходу на площадку. Для управления и эксплуатации комплекса создано ОАО "Городской технопарк".

Департамент поддержки и развития малого предпринимательства, который курирует проект со стороны горадминистрации, намерен сдавать готовые помещения в аренду преимущественно предприятиям малого бизнеса, работающим в области экологии, энергосбережения, IT-технологий, медицины и фармацевтики и т.п, по ставкам не выше $350-400 в год за кв. метр, что значительно ниже рыночных.

Согласно обзору рынка офисной недвижимости за 1 полугодие 2006 года, подготовленному специалистами компании Colliers International, среднерыночная ставка аренды офисов класса В+ на данный момент составляет $500-715 за кв. метр, а в 2007, как ожидается, вырастет еще на 6-8%. "Это инвестиционный проект, реализующийся в рамках городской программы, поэтому арендные ставки должны быть подъемными для малых предприятий, которых мы поддерживаем", - говорит А.Астахов.

Участникам рынка идея строительства крупного технопарка в Нагатинской пойме вцелом кажется удачной. "В Москве наблюдается острый недостаток качественных помещений класса В и многие компании вынуждены арендовать помещения в зданиях класса С, являющегося наиболее закрытым и наименее изученным сегментом рынка. Теперь они получат возможность сменить прописку", - говорит начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова. Возможный обвал рынка площадей класса С, доля которых в столице составляет 30%, она называет позитивным явлением: "Это позволит рынку стать более прозрачным". Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов несомненным плюсом проекта технопарка "Нагатино-ЗИЛ" считает "возможность поэтапного освоения территории, что позволяет корректировать проект по ходу его реализации".

Сомнительные перспективы

При этом эксперты указывают, что пока схема финансирования проекта и степень участия в нем города официально не определены, предметно судить о его перспективах рано. "Комплексный подход города к развитию столь масштабной площадки должен быть отражен в серии правительственных документов, определяющих порядок опережающего финансирования элементов инфраструктуры", - говорит А.Крутов.

Неопределенность позиции столичных властей тормозит начало реализации проекта. До сих пор помимо кредита в сумме 1 млрд 135 млн рублей на расчистку территории от старых построек, из бюджета было выделено 254 млн рублей на разработку предпроектной документации. Еще $10 млн, по словам А.Астахова, вложили акционеры.

В ОАО "Московский бизнес-инкубатор" надеются, что на следующем этапе город возьмет на себя строительство транспортной и модернизацию инженерной инфраструктур, одновременно отказавшись от компенсации вложенных средств. По данным "Интерфакса", отказ от "доли города" содержится в проекте инвестконтракта, который сейчас находится на согласовании в горадминистрации.

Для нормализации транспортной ситуации в районе Нагатинской поймы, как минимум необходимо открыть для движения Симоновскую набережную с выводом ее через систему новых автодорожных мостов в Марьино, расширить проспект Андропова и построить новую станцию метро на Замоскворецкой линии между "Автозаводской" и "Коломенской". По словам А.Астахова, станция метро обойдется в $2 млрд, дороги – $500-600 млн, что для частных инвесторов слишком дорого.

"Это строительство можно было бы реализовать на условиях частно-государственного партнерства", - рассуждает он. Инженерные коммуникации на территории ЗИЛа существуют, но их надо кардинально модернизировать под нужды современных офисных комплексов. Город мог бы заняться магистральными сетями, инвесторы – внутриквартальными, считает А.Астахов, но пока решение не принято. Известна лишь судьба зиловской ТЭЦ, мощность которой силами инвесторов будет увеличена с 100 до 400 мгВт.

По словам главы Департамента экономической политики и развития Марины Оглоблиной, "город готов рассматривать схемы финансирования транспорта и инженерии, а также возможность отказа от своей доли, но нужны более детальные экономические расчеты проекта". Она признает, что при отсутствии финансовой поддержки бюджета, миллиардные вложения в проект МГТ "Нагатино-ЗИЛ" окупятся только через 8-10 лет.

"В комплексе будет примерно 600 тыс кв. метров полезных площадей, которые при ставке аренды $400 в год принесут доход в размере $240 млн, - рассуждает М.Оглоблина, - затраты на содержание в таких офисах обычно составляют $2 на кв. метр в месяц или $15 млн в год, плюс налоги $90 млн, плюс $20 млн вознаграждение управляющей компании. Итого вместе с различными прочими расходами – $140 млн". Опрошенные "Интерфаксом" эксперты, говорят, что если город возьмет на себя инженерию, то вложения инвесторов сократятся на 25%-30%, а сроки окупаемости снизятся до 5-6 лет.

А.Астахов утверждает, что длинные сроки окупаемости не пугают потенциальных инвесторов, и в настоящий момент ОАО "Московский бизнес-инкубатор" ведет переговоры с несколькими крупными банками и инвестфондами. Однако конкретные соглашения могут быть достигнуты не раньше, чем ДЭПР согласует условия инвестконтракта.

А.Крутов считает, что участие города в улучшении инфраструктурной составляющей будет стимулировать интерес к проекту со стороны потенциальных инвесторов. Одновременно ОАО ведет поиск возможных партнеров среди крупных компаний, которые могли бы выступить якорными арендаторами технопарка. "Привлекая в качестве якорных арендаторов компании, работающие в области высоких технологий, мы тем самым создаем условия для развития предприятий малого бизнеса, которые будут выполнять их заказы", - поясняет А.Астахов. В какой пропорции площади будут распределяться между коммерческими арендаторами и малыми предприятиями он сообщить затруднился, отметив, что согласно постановлению эти параметры должны согласовываться с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства.

Эксперты в свою очередь сомневаются, что в условиях рынка проект сможет сохранить свою социальную направленность.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...