Путешествие из Петербурга в Москву

Давний спор двух столиц за первенство во всех областях - общеизвестен и лишен смысла: если львиная доля российских капиталов циркулирует в "южной" столице, то "северной" догнать ее не суждено. Зато можно приглядеться к московскому опыту, сравнить сходные процессы и тенденции, чтобы лучше разобраться в ситуации и не повторять чужих ошибок. Вот, например, московский и петербургский рынок малоэтажного домостроения.

Первым "гидом" в нашем путешествии будет генеральный директор агентства "Бекар. Загородная недвижимость" Роман Шкапов.

 

 

На его взгляд, ситуация на рынках малоэтажного домостроения Москвы и Петербурга различается в первую очередь соотношением спроса и предложения. Московский рынок начал развиваться значительно раньше, и за это время предлагает достаточно объектов купли-продажи, в итоге чего там гораздо легче найти подходящий дом или коттедж на вторичном рынке. Многие из этих объектов уже меняли хозяев и, возможно, еще не раз поменяют в будущем, поскольку рынок оживлен и сделок с готовыми строениями совершается значительно больше, чем в Петербурге. У нас чаще покупают землю и строят "под себя" - так сказать, для детей и внуков.

Что касается географических особенностей Московской и Ленинградской областей, то здесь основное различие заключается в том, что под Москвой практически нет водоемов - несколько рек и пару крупных водохранилищ, учитывая потребности огромного мегаполиса, можно не считать. У нас воды в достатке, поэтому одним из важнейших критериев элитарности загородного дома является близость какого-либо озера, реки или Финского залива. В Москве же первый признак элитарности - это, чаще всего, наличие хорошего леса. Степень удаленности от города элитного дома "у нас" и "у них" тоже различается: москвичи строят коттеджи для постоянного проживания в основном на расстоянии не более тридцати километров от МКАД, в то время как элитные дома петербуржцев можно встретить и за Зеленогорском, где-нибудь в Ильичеве. Многочисленные водоемы сделали основной зоной коттеджного строительства в окрестностях Петербурга Карельский перешеек, а точнее, Курортный район. В Москве тоже есть "элитное направление" - Рублево-Успенское шоссе, но, поскольку хорошие леса и "воздушные места" имеются и в других направлениях, коттеджные поселки растут и к северу, и к югу от столицы.

При сравнении стоит учесть и насколько легко жителю той и другой столицы преодолеть все административные препоны, связанные с загородным строительством? Увы, петербуржцам тут похвастаться нечем, поскольку процедуры с оформлением земли и получением всех необходимых разрешений порой затягиваются на год и больше. Причем в каждом районе свои проблемы: в Выборгском оформление документов проходит по одному стереотипу, в Ломоносовском - по другому. Это недоработки властей Ленинградской области. В Московской области все районные администрации работают единообразно, и проблемы решаются (допустим, перевод земли из одного вида в другой) за считанные месяцы.

Конечно, показательно и сравнение цен объектов недвижимости. Всем известно, насколько выросли за последние два года цены на землю в Курортном районе, сделавшись практически недоступными не только для рядового жителя города, но и для представителей среднего класса. Они настолько поднялись, что почти сравнялись с ценами на землю в местах традиционной элитной застройки Москвы (вокруг той же самой Рублевки). Но если взять цену земли и построенного на ней дома, то московские объекты будут в среднем значительно дороже - столичные люди, как правило, строят очень большие загородные дома. Если для окрестностей Питера коттедж площадью 700-800 квадратных метров (не счития уже тех, что за 1000) - редкость, то для московских пригородов такое жилье - обычное дело.

Впрочем, если ориентироваться по относительно объективному показателю - стоимости квадратного метра, то, опять же, московские цены в среднем выше петербургских. Промышленного леса в Подмосковье нет, и, если возводится деревянное строение, оно по понятным причинам будет дороже, чем построенное в Ленинградской области. Кроме того, себестоимость строительства увеличивается за счет более высокого уровня жизни, дорогой рабочей силы и, соответственно, высоких расценок на различные операции, такие, как транспортировка, возведение стен и т. д.

Если рассматривать варианты и способы загородной жизни, то для Москвы менее характерно строительство таун-хаусов - там предпочитают коттеджи. Хотя в абсолютном выражении число таун-хаусов там, возможно, и больше, поскольку город больше, в процентном отношении на рынке в целом таких строений немного. Еще одна типичная московская черта - строительство "вширь", поскольку земля в достатке и можно, не стесняясь, размещать на огромном участке просторный дом и подсобные строения. У нас даже в элитных местах зачастую возникает земельный дефицит, и потому дома растут "ввысь", им надстраивают и третий, и четвертый этаж.

"Горький" московский опыт заключается в заполонении в свое время территории стихийными конгломератами из разноплановых загородных домов, которые теперь очень трудно реорганизовать в полноценные коттеджные поселки. Такие городки нужно планировать заранее и возводить разом. Мы идем в "кильватере" столицы и потому имеем возможность избежать ошибок пионеров рынка.

Итак, мы на полпути нашего путешествия - добрались до станции Бологое; далее нас будет сопровождать представитель бюро недвижимости "Олимп-2000" Сергей Щерба. Его взгляд на географию московского коттеджного строительства несколько иной: при всем, казалось бы, богатстве выбора мест - к северу, югу, западу и т. д., приоритетные направления все равно сохраняются. Причины тут исторические: там, где издавна располагались номенклатурные дачи, теперь "кучкуются" состоятельные москвичи, которых привлекают своеобразные "зоны престижности". Подмосковье изобилует очень большими домами: от тысячи квадратных метров и больше, которые не подходят под термин "коттедж", а тянут на целое родовое поместье.

Предложение земли в Москве по географии, пожалуй, больше, чем в Петербурге, но хорошие участки в престижных местах стоят очень дорого. Самым большим спросом пользуются участки, расположенные на первой линии берега реки или водохранилища. Цена на них может в несколько раз превышать стоимость участков аналогичного размера, расположенном, допустим, в обычном лесном массиве.

И по ценам Питер пока отстает от Москвы, причем значительно. Разница в стоимости загородного жилья почти такая же, как и городских квартир - примерно в полтора-два раза. Причина здесь не столько в себестоимости строительства, сколько в "расценках" на землю. Например, при покупке близ столицы объекта в строящемся (или готовом) коттеджном поселке участок под дом обойдется значительно дороже, чем в подобном месте в Ленобласти. Ведь изначально землю покупал застройщик, который, желая окупить свои вложения, включает затраты на нее в стоимость объекта недвижимости.

И все же, по мнению Сергея Щербы, несмотря на различия наших рынков (и подчас весьма серьезные), взаимодействие неизбежно. Петербургские риэлтеры нередко ездят в Москву, где осваивают богатый опыт московских коллег, а московские операторы, в свою очередь, постепенно приходят на наш рынок, и с ними нельзя не считаться. В ближайшие годы рынок загородной недвижимости сделает мощный рывок, и тогда в диалоге Москвы и Петербурга появится новая глава. То есть путешествие не закончено, в сущности, оно только начинается.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru