Рынок офисных площадей Польши

В прошлом году в Польше зафиксирован рекордный подъем количества инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости. Особенно это коснулось офисных площадей в связи с приходом на рынок транснациональных корпораций. Офисный бум на рынке купли-продажи и аренды продолжился в Польше и в этом году. Российские предприниматели также проявляют определенный интерес к коммерческой недвижимости государства, граничащего с РФ. В данной статье представлена краткая информация о структуре инвестиций и предпосылках для развития рынка офисной недвижимости.

 

 

Подавляющее большинство крупных инвесторов в структуре капиталов польских субъектов хозяйственной деятельности — зарубежные либо транснациональные корпорации. Их активность на польском рынке имеет свою региональную специфику. Согласно статистике по крупнейшим городам страны в Варшаве (1694,8 тыс. жителей) главные инвесторы — France Telecom и Citygroup; в Кракове (757,7 тыс. жителей) — Philip Morris, HCB, Delphi, EdF, Pliva; во Вроцлаве (637 тыс. жителей) — Volvo AB, Allied Irish Bank, Cussons, Credit Agricola; в Познани (570 тыс. жителей) — Allied Irish Bank, Glaxo, SmithKline, Nestle; в Катовице (318,7 тыс. жителей) — ING Group, Mittal Steel, TriGranit. В 2005 году был отмечен рекорд как по объему инвестированного капитала, так и по количеству приобретенных зданий. Общее число вложений на рынке недвижимости в 2005 году составило около 2,6 млрд евро.

Среди иностранных инвесторов на рынке офисной недвижимости Польши основную роль играют резиденты Германии (39%), Австрии (18%), США (11%), Ирландии (10%), тогда как доля польского капитала составляет лишь 7%. К концу 2005 года на рынок вышли предприятия из Великобритании, Испании, Израиля и Люксембурга. Растет интерес инвесторов к региональным рынкам. Самые крупные сделки в регионах по итогам 2005 года — покупка офисных центров «Любич» в Кракове, Quattro Forum во Вроцлаве и Alfa Plaza в Гдыне, а также приобретение бизнес-центра «Винограды» в Познани.

Варшава. Нетрудно догадаться, что столица Польши является лидером по динамике развития офисного рынка в стране. Однако активность девелоперов в 2005 году несколько упала по сравнению с предыдущими годами. За зиму 2005/06 года в эксплуатацию было сдано 111 тыс. кв. м вновь возведенных либо перестроенных под офисы помещений. Всего за 2005 год количество новых офисных площадей увеличилось на 5% и составляет на настоящий момент 2,18 млн кв. м.

Примерно 47% офисных новостроек расположено в центре города — варшавском Сити. Остальные 53% сконцентрированы главным образом в трех местах: Служевец Пшемысловы, Воля (улицы Каспшака и Плоцкой), Аллеи Ерозолимске (от площади Завишы в направлении Урсуса). Около 245 тыс. кв. м новых площадей должно быть сдано в эксплуатацию в 2006–2007 годах. Особое внимание уделяют участку Мокотув, который считается наиболее перспективным за пределами центра. В 2005 году отмечено несколько значительных сделок. В течение прошлого года было сдано в аренду около 220 тыс. кв. м. На сделки pre-let приходится около 35 тыс. кв. м площадей, в основном на Мокотуве.

Больше всего помещений арендовали в прошлом году финансово-кредитные организации. Их доля составляет 20% от общего объема сданной в аренду площади, 16% приходится на фирмы сектора услуг, 15% — на производственные предприятия, 13% — на компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Процент не сданных в аренду офисных площадей имеет в Варшаве постоянную тенденцию к снижению, несмотря на активную застройку в этом секторе.

В прошлом году арендные ставки в центре упали на 2 евро за 1 кв. м в месяц. В настоящий момент ставка на объекты класса B колеблется от 14 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как за пределами центра — от 10 до 14 евро за 1 кв. м в месяц. В центре в объектах класса А ставки составляют от 18 до 20 евро за 1 кв. м в месяц. Помимо расположения на арендную ставку влияют такие показатели, как величина арендуемой площади, престиж арендатора и срок договора.

Катовице. В этом городе основными арендаторами и покупателями офисных площадей в новостройках являются представительства банков и других финансовых институтов. Чаще всего офисные центры предназначены для нужд собственника, поэтому рынок сделок купли-продажи преобладает над рынком сделок аренды. Класс А, который чаще всего востребован банкирами, насчитывает 73 тыс. кв. м площади.

Современные объекты офисной недвижимости стали возводить в Катовице начиная с 2000 года, а наибольший прирост новых площадей наблюдался в 2001 году. В 2005-м в эксплуатацию сдано около 4 тыс. кв. м площадей класса А (вторая фаза модернизации объекта Опольска, 22, первая очередь которой площадью 17 тыс. кв. м сдана в 2004 году) и 12,5 тыс. кв. м класса В(офисный центр на Корфантого, 2). Девелопером площадей выступил Opal Development.

Наблюдается рост спроса на современные офисные помещения в Катовице. Становится активнее рынок аренды. Всего по городу снимают 11 тыс. кв. м специализированных площадей.

Арендная ставка в сегменте А составляет от 10 до 15 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в сегменте В — 8–10 евро за 1 кв. м в месяц. Эксплуатационные затраты могут составлять от 1 до 3 евро за 1 кв. м в месяц. Если в Варшаве цены выставляют в основном в евро, то в Катовице поровну — в евро и в злотых.

Краков. В 2005 году на краковском рынке офисных помещений отмечено оживление спроса на фоне малого прироста новых продаж, что привело к резкому сокращению количества свободных площадей. Общая площадь современных специализированных офисов в Кракове составляет 120 тыс. кв. м.

С начала 2005 года было реализовано только три из пяти запланированных офисных проектов, тогда как срок реализации двух зданий продлен на 2006 год. Площадь сданных в прошлом году в эксплуатацию зданий — 4,9 тыс. кв. м, что соответствует увеличению общей площади краковских офисов на 4%. Этот показатель самый низкий с 2000 года.

Количество пустующих офисов на протяжении 2005 года уменьшилось на 13 %. На рынке остается только 7% офисов, не сданных в аренду. Всего в 2005 году было арендовано 15 тыс. кв. м офисной недвижимости. Арендные ставки в зданиях категории А колеблются от 13 до 16 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в зданиях класса В — от 9 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, аналогичные ставки и в реконструированных каменных домах в историческом центре города. На рынке зафиксированы сделки купли офисных зданий в инвестиционных целях.

Познань. Ситуация на рынке офисных помещений отличается отсутствием положительных изменений с конца 2003 года. После периода относительной активности, наблюдавшегося в 2000–2003 годах, за последние два года не было реализовано ни одного нового проекта в сфере офисной недвижимости. Цены удерживаются на стабильном уровне, при том что показатель свободной офисной недвижимости имеет тенденцию к падению.

Всего офисный фонд города насчитывает 121 тыс. кв. м, из которых 77 тыс. кв. м — в центре города. За пределами центра офисы, как правило, расположены в тесном соседстве с торговыми объектами. В прошлом году общая площадь офисов, сданных в аренду, составила 12,5 тыс. кв. м. Объекты преимущественно находились в центре города. Наибольший спрос на данные помещения исходит от местных фирм. В классе В их абсолютное большинство. Особую активность проявляют предприятия банковского сектора (28%), на втором месте фирмы, занимающиеся медиа и маркетингом (15%).

Арендные ставки стабильны. Они удерживаются на уровне около 12–14 евро за 1 кв. м в месяц в классе А и 10–12 евро за 1 кв. м в месяц в классе В. Ставки в Познаньском финансовом центре несколько выше, чем в среднем по классу А. Зафиксирован ряд инвестиционных сделок в офисном секторе.

Вроцлав. В этом городе наблюдается самый низкий процент свободных площадей среди регионов и самое большое преобладание спроса над предложением. Заинтересованность Вроцлавом среди риелторов растет. В течение 2005 года предложение офисов классов А и В значительно не изменилось. Общая площадь офисов по городу равна 108 тыс. кв. м. В 2005 году завершено три небольших объекта общей площадью 5 тыс. кв. м: Мухоборска-2, Green Point, Кузница.

Количество свободных помещений уменьшилось за 2005 год с 5 до 1%. Это притягивает во Вроцлав девелоперов из Варшавы. В 2005 году было сдано в аренду около 11,4 тыс. кв. м офисных площадей. Арендные ставки в классе А в центре города колеблются от 11 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, в классе В они равны примерно 9 евро за 1 кв. м в месяц. Ставки имеют тенденцию к росту.
Роман Мамчиц Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...