Рынок торговой недвижимости

Общий объем предложения и уровень вакантных площадей
На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торговых площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (в начале 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);
приход на рынок известных международных торговых операторов, таких, как IKEA, Auchan, Ramstore, Metro, а также поступательное развитие российских торговых сетей «Седьмой Континент», «Перекресток», «Мосмарт», «Веймарт», «Пятерочка».
Общий объем предложения на сегодняшний день составляет более 1,5 млн. кв. м помещений, а ежегодный прирост достигает 300–400 тыс.

 

 

кв. м. Так, в 2003 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах, самыми успешными из которых, благодаря своей продуманной концепции, стали «Мосмарт» на Ярославском шоссе, Галерея «Аэропорт», «Калужский», OBI.

В 2004 году планируется завершение еще 15 проектов в области retail общей площадью 450 тыс. кв. м, наиболее значимыми из которых станут IKEA-Химки Молл, «Лига» на Ленинградском шоссе, «Екатериновка» (Ramstore VII), «Веймарт II» (74-й км МКАД), ТЦ «Черемушки», «Мосмарт II», «Новинский, 31», TOBTIM.
Среди владельцев вновь возводимых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60–65% от общего числа ритейлеров), что объясняется довольно просто: для увеличения своего присутствия в Московском регионе им требуются дополнительные площади, которые рынок в нужных объемах предложить не может, подталкивая к реализации собственных проектов.
Говоря о структуре предложения, помимо торгово-развлекательных центров стоит упомянуть такой сектор торговых площадей, как торговые коридоры города — Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский проспекты, проспект Мира, Бульварное кольцо. Как правило, магазины, бутики, кафе и рестораны располагаются здесь на первых этажах жилых домов, занимая по площади от 50 до 300 кв. м.

По плотности размещения торговых площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она стремительно падает. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объяснить этот факт можно лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.
Уровень вакантных площадей крайне низок. Так, для успешных торговых центров этот показатель равен 2–5 %, а для торговых коридоров и того меньше — до 1,5 %. По итогам 2004 года мы прогнозируем некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также потери привлекательности тех торговых центров, в которых отсутствует единая концепция развития или профессиональное управление.

Уровень арендных ставок
В сегменте торговой недвижимости разброс запрашиваемых цен велик, как ни в одном другом сегменте коммерческой недвижимости. Поэтому при анализе цен мы говорим о каждом секторе торговой недвижимости в отдельности:
по основным торговым коридорам города арендные ставки колеблются в пределах 1–3,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год;
в торговых комплексах, расположенных в центре города, диапазон арендных ставок — 700–3 тыс. долларов за 1 кв. м в год;
в торгово-развлекательных центрах на окраинах города и МКАД уровень арендных ставок составляет 150–2,5 тыс. долларов за 1 кв. м.
Стоимость аренды в торговых коридорах города, как правило, зависит от месторасположения объекта и размера арендуемой площади. Для торгово-развлекательных центров расчет несколько сложнее — здесь девелопер в первую очередь преследует цель развития общей концепции центра, что подразумевает привлечение известного якорного арендатора, рестораторов, создание развлекательного блока, включая кинотеатр, и т. д. Поэтому зачастую арендные ставки зависят еще и от профиля деятельности потенциального арендатора. В среднесрочной перспективе мы прогнозируем плавное снижение арендных ставок, главным образом, в торговых центрах города за счет постепенного насыщения рынка. Пока же цены на торговую недвижимость в Москве остаются одними из самых высоких среди крупнейших городов Европы.
Цены продажи торговых площадей аналогичным образом зависят от месторасположения объекта, приобретаемой площади и составляют от 2 до 12 тыс. долларов за 1 кв. м.

Инвестиционная привлекательность
Доходность вложений в торговую недвижимость остается на самом высоком уровне, опережая по этим показателям сегмент офисной и складской недвижимости. При девелопменте доходность составляет 25–30 % в зависимости от месторасположения проекта, а при покупке готового бизнеса — порядка 15 %.
Как уже отмечалось выше, наиболее активными игроками на рынке являются иностранные девелоперы, изначально имеющие преимущество перед российскими компаниями благодаря своему богатому международному опыту в этой сфере деятельности. Что касается состава инвесторов, то в основном это девелоперы, которым приходится строить и в дальнейшем эксплуатировать проект. Однако в ближайшем будущем мы прогнозируем приход на рынок институционных инвесторов и российских финансово-промышленных холдингов, как это уже произошло в сегменте офисной недвижимости.

Тенденции и прогнозы
В 2004 году будут преобладать следующие тенденции в сегменте торговой недвижимости:
продолжится экспансия международных торговых операторов, таких, как Wal-Mart, на московский рынок торговой недвижимости;
в торгово-развлекательных центрах увеличится доля развлекательной части проектов;
будут больше сроки окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства и возрастающей конкуренции среди новых центров;
продлится процесс освоения земельных участков под строительство торговых центров, расположенных за внешней стороной МКАД;
сохранится тенденция к понижению арендных ставок в крупных торговых центрах города.

Роман Чепцов Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...