Российские ФПГ увлеклись реконструкцией столичных гостиниц

Реализация проектов российских финансово-промышленных групп по строительству отелей эконом-класса в Москве идет с большим скрипом. Крупные инвесторы столкнулись с типично московской проблемой – дефицитом земли в центре города и сложной процедурой получения участков на окраинах города. Однако некоторым компаниям удалось найти неожиданное инвестиционное решение.

Год назад сразу несколько крупных финансово-промышленных групп объявили о планируемых инвестициях в новую для себя гостиничную отрасль. Одной из первых о намерении создать сеть экономичных гостиниц совместно с международной гостиничной сетью Accor заявила АФК «Система».

 

 

Как рассказал Владимир Ильичев, представитель Accor в России, первый отель на 200 номеров категории «3 звезды» будет построен в Москве на месте бывшей гостиницы «Урал». Стоимость проекта, по словам Ильичева, не превысит $12 млн. Отель начнет работать под брэндом IBIS, пока в России не представленным. Стоимость номера «от стойки» в нем должна составить $80 – 90. Сейчас гостиница находится в стадии проектирования.

В феврале проект создания экономичной гостиничной сети анонсировала группа «Менатеп». Совместно с международной группой Marriott она намерена построить в общей сложности около 40 отелей под маркой Courtyard. Разработка проекта поручена инвестиционному банку «Траст». На первом этапе «Менатеп» планирует построить 2 – 3 гостиницы на 100 – 150 номеров каждый, а инвестиции в размере $30 млн – $40 млн выделит дочерняя компания группы GM Investment & Co. В дальнейшем для реализации проекта будут привлекаться сторонние инвесторы. В планах группы строительство 3 – 4 отелей в год. Строительство первых объектов «Менатеп» планирует начать уже в этом году, однако до сих пор конкретные площадки не называются, так как еще не завершен процесс оформления разрешительной документации.

Уже более года назад группа «Русское золото» зарегистрировала компанию «Интерсетьотель» для реализации своего проекта по строительству сети из 200 отелей, многие из которых, по заявлению компании, будут строиться в столице. Но, как сообщили в пресс-центре компании, с первыми адресами «Русское золото» определится только к осени.

Дальше всех продвинулся холдинг «Интеррос». Строительство «Новотель-Центра» (70% акций гостиницы принадлежит «Интерросу», 30% находится у московского правительства) обошлось в $35 млн, (в гостинице 257 номеров, 4 конференц-зала, фитнес-центр, ресторан и два бара). Это единственный объект, строительство которого уже завершено. «Если «Новотель» окажется успешным проектом, «Интеррос» будет думать о расширении деятельности в этом направлении. Расчетный срок окупаемости отеля, по утверждению пресс-службы компании, составляет пять лет.

Прибыльные «три звезды»

Эксперты единодушны в оценке мотивов крупных компаний, массово заинтересовавшихся гостиничным бизнесом. «Сейчас вложения в гостиничную недвижимость становятся все более привлекательными для инвесторов. В среднем по Москве рентабельность гостиничных предприятий достигает 15 – 30% в зависимости от класса отелей», – говорит Марина Смирнова, заместитель директора HCDG (компания занимается консультациями в области гостиничного девелопмента). Высокая рентабельность гостиничного бизнеса столицы, не характерная для других городов Европы, связана с увеличением спроса на услуги размещения, которых явно не хватает Москве. В высокий сезон все московские гостиницы заполнены практически на 100%. Вторая причина повышенного интереса инвесторов – снижение рентабельности вложений в торговую и офисную недвижимость.

«Анализ московского рынка услуг размещения показывает, что сейчас наиболее перспективными с точки зрения инвестора могли бы стать отели средней ценовой категории, предлагающие широкий набор услуг международного уровня, который обязательно включает в себя конгресс-услуги», – отмечает Александр Удалов, президент компании UMACO, управляющей несколькими российскими отелями. При этом представители туристических компаний постоянно сетуют на диспропорции рынка. «В Москве достаточно пятизвездочных гостиниц, но при этом острейший дефицит трехзвездочных проектов», – считает Игорь Кузьмин, заместитель генерального директора туристической компании «Дельта – Аэрофлот». – А ведь большинство туристов и гостей столицы рассчитывают именно на такой уровень сервиса».

Но, несмотря на благоприятную конъюнктуру, частных застройщиков и операторов в сегменте трехзвездочных отелей пока немного. За исключением проекта «Интерроса» планы крупных ФПГ находятся пока в стадии разработки. Характерно, что за прошедшие пять лет остальные участники рынка построили в Москве всего лишь одну гостиницу класса «три звезды» – «Озерковская» на 27 номеров. В стадии строительства находится гостиница на улице Лесная (на 240 мест). Так же под трехзвездочную гостиницу реконструируется четвертый корпус гостиницы «Золотой Колос». Очевидно, что четыре сданных проекта вряд ли смогут удовлетворить растущий спрос.

Главным фактором, серьезно ограничивающим активность инвесторов, стала принятая Москвой программа строительства гостиниц. Городское правительство играет по правилам, которые не всегда подходят частным инвесторам.

Пустая земля

По самым скромным оценкам, к 2005 году городу потребуется не менее 110 000 гостиничных мест, то есть фактически вдвое больше, чем существует сегодня.

Согласно генеральной схеме размещения гостиниц, разработанной московским правительством, в течение семи лет в городе планируется построить 224 гостиницы. Так, в ближайшие 2 – 3 года в Центральном административном округе намечено построить 45 гостиниц. Ровно столько же отелей появится в спальных районах вблизи станций метро. Кроме того, начнется строительство еще 38 объектов в туристическо-рекреационных зонах «Сокольники», ВВЦ и «Коломенское», на территории спортивных комплексов и крупных торговых центров, в частности IKEA и Metro. На сегодняшний день под строительство гостиниц комитет по архитектуре города Москвы выделил уже 150 участков, 57 из них – на главных магистралях столицы. Понятно, что инвесторов более привлекают участки в центре Москвы, тем более что на 11 таких участков уже выданы градостроительные заключения. Однако инвесторы все равно не спешат разворачивать гостиничное строительство. Расчеты Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), который уже разработал проект строительства трехзвездочной гостиницы на улице Большая Полянка (площадью 6000 кв. м), свидетельствуют, что вложенные $9 млн окупятся не раньше чем через девять лет.

«При выделении участков под гостиницы не учитывались интересы бизнеса», – заметил в интервью «Ко» один из потенциальных инвесторов. – «Архитекторы не проводили анализа, насколько необходимы гостиницы в том или ином районе, а ориентировались на свободные места в округах. Некоторые из предложенных площадок оказались слишком удалены от центра, другие находились в районах с малоэтажной застройкой – таких, как Замоскворечье, что заведомо ограничивало вместимость построенных здесь отелей».

Снизить затраты на строительство и удержать доступные цены могло бы размещение гостиниц в спальных районах. Однако наличие имущественных обременений практически по всем предлагаемым городом адресам делает их освоение низкоэффективным. Чтобы построить гостиницу, инвестору придется отселять жильцов или выводить собственников и арендаторов. К тому же перевод зданий из жилого фонда в нежилой гостиничный связан с дополнительными обязательствами инвестора перед городом по развитию инфраструктуры. Все это требует солидных первоначальных вложений.

«Существует мировая практика: если на подготовительный этап до строительства гостиницы тратится более 10% общей стоимости проекта, то такой проект заведомо убыточен», – объясняет начальник отдела гостиничного хозяйства комитета по внешнеэкономической деятельности столичного правительства Алексей Анастасиев. Классический пример – долгострой по соседству с Центральным Домом журналиста. Шесть лет назад ОАО «Сокольники» снесло здесь жилой дом и отселило жильцов, потратив на это более $10 млн, в то время как общая стоимость проекта с Hilton составляла $50 млн. Американская компания признала проект нерентабельным, желающих опровергнуть ее выводы пока не нашлось.

Сейчас в Москве насчитывается уже порядка 15 неосвоенных участков, где когда-то планировалось построить гостиницы. Единственным плюсом участия в столичной программе может стать пакет льгот для инвесторов. Юрий Лужков предложил снизить арендную плату за пользование земельными участками на период строительства или реконструкции гостиницы.

Отелю нужна перестройка

Впрочем, льгот еще нужно дождаться. Пока же высокая стоимость московской земли автоматически «выбрасывает» отель эконом-класса в более высокую ценовую категорию. Если принять во внимание бесчисленные согласования с чиновниками, с которыми обязательно сталкивается инвестор, то наиболее привлекательным выглядит вариант реконструкции действующих отелей.

По словам Марины Смирновой, стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади зависит от класса отеля и колеблется в пределах от $500 до $1500. Стоимость реконструкции 1 кв. м гостиничной площади среднего класса составляет в среднем около $1000.

«Общая стоимость работ по реконструкции отеля ниже цены нового строительства на 25%. Чаще всего гостиницу во время реконструкции не закрывают, и она продолжает приносить деньги», – отмечает Марина Смирнова. Кроме того, при реконструкции гостиницы инвестор автоматически освобождается от хлопот по поиску земельного участка, снижает сроки работ и получает на выходе абсолютно новый объект, но с узнаваемым брэндом.

Не случайно, отели «Пекин», «Белград», «Будапешт» и «Минск» нашли своих хозяев. Интересно, что в числе инвесторов этих проектов часто встречаются все те же крупные российские ФПГ. Так, входящая в состав АФК «Система» компания «Система-Галс» готова потратить около $100 млн на реконструкцию гостиницы «Пекин». А относительно недавно созданный департамент девелопмента холдинга «Металлоинвест» заявил о проектах реконструкции гостиниц «Минск» и «Центральная». Эти проекты пресс-служба «Металлоинвеста» оценивает в $300 млн. На восстановление «Минска» планируется потратить не менее трети от этой суммы. «Возведение новой гостиницы сопряжено с поиском хорошего земельного участка, а цена такого участка может быть достаточно высока. Зачем же тогда вкладывать усилия и деньги, если можно реконструировать имеющееся здание? Причем это выгодно не только нам. Это еще и интересно для города, облик которого облагораживается», – замечает президент холдинга «Металлоинвест» Дмитрий Гиндин.

Гостиница «Минск», расположенная в центре города, приносила прибыль и до реконструкции. Поэтому после проведения восстановительных работ «Минск» явно поднимется в цене. По словам Гиндина, эта гостиница окружена отелями более высокого сегмента – «4 – 5 звезд». Это ставит ее в более выгодное положение с точки зрения цены. По предварительным данным, стоимость одноместного номера в «Минске» после реконструкции составит около $100 в сутки. Сейчас московское правительство ищет инвесторов на реконструкцию гостиниц «Россия» и «Ленинградская». Интерес к этим объектам проявили уже несколько крупных компаний. Выступая на открытии «Новотель-Центра» зампредседателя правления «Интерроса» Сергей Алексашенко заявил, что компания всерьез рассматривает возможность инвестирования $300 млн в реконструкцию гостиницы «Россия». Такой подход вполне логичен: ломать и строить в Москве оказывается выгоднее, чем просто строить.

Сравнительная рентабельность гостиниц и офисов

	Офисы	Гостиница
Общая площадь, кв. м	6000	6000
Соотношение вспомогательной и полезной площади	20/80	30/70
Количество единиц	200	175
Общий доход (за вычетом расходов по эксплуатации и управлению), $ млн	2,4	2,49
Доход в год, $/кв. м	400	415

Источник: Ассоциация УГТРБ


Усредненная стоимость строительства в % от общей сметы для гостиницы среднего класса обслуживания (3***)

	В среднем по России	В среднем по миру
Корпус здания	16,9*	25
Отделочные работы	13,9	12,5
Оборудование, наладка	34,8	21
Эксплуатационные расходы	33,2	35
Проектно-сметная документация	1,2	6,5
ИТОГО	100	100

*при покупке здания

Источник: Ассоциация УГТРБ

Иван Гидаспов Компания
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...