Российским управленцам нужно время

За последние полгода на рынке коммерческой недвижимости постепенно стало увеличиваться количество профессиональных управляющих компаний. Причем кроме традиционных западных брендов, на отечественный рынок выходят и российские компании. По прогнозам специалистов, это только начало роста рынка управления - действительно масштабного развития этого сегмента следует ждать через несколько лет.

Особенности рынка

Сегодня порядка 60-70% российского рынка коммерческой недвижимости обходится без услуг управляющих компаний. В торговых центрах и складских помещениях в основном действует правило: "кто владеет, тот и управляет".

 

 

Исключение составляют лишь офисные центры класса А, где работает порядка 70% профессиональных управляющих, и ряд офисов класса В, на долю которых приходится 30 процентов. Класс С и ниже просто не пользуются этими услугами.

Всего на отечественном рынке в настоящий момент действует не более 20 профессиональных управляющих компаний, причем из них российских - не более пяти. В основном коммерческой недвижимостью управляют западные игроки (около 60 процентов). Но следует отметить, что и сам рынок управляющих компаний у нас в стране еще не сложился. Все дело в том, что еще далеко не многие владельцы коммерческой недвижимости осознали необходимость в профессиональных управленцах.

На данный момент как российские, так и западные компании управляют в большинстве случаев теми объектами, которые сами построили, или теми, которые используют для своих нужд. Только небольшое число фирм оказывает услуги по управлению для сторонних компаний. "При этом, - как отмечает Николай Смирнов, директор Департамента офисной недвижимости компании Vesco Realty, - спектр услуг, предоставляемых арендаторам, часто не выходит за рамки технической эксплуатации и совершенно не затрагивает главную - экономическую - сторону управления, нацеленную на максимилизацию прибыли".

Наибольшее количество управляющих компаний создается при девелоперских структурах. Компании Hines, "Москва-Красные холмы", ENKA, Pioneer Real Estate Advisors, Sodexho, Sawatzky, Colliers CPM, Плаза Офис и др. пришли в управление недвижимостью через предоставление девелоперских услуг. Случаи образования компаний другими способами присутствуют на рынке, но достаточно редки. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young, при завершении строительства и сдаче площадей в аренду девелоперская компания вынуждена решать вопрос об управлении зданием. В условиях развивающегося рынка достаточно сложно найти стороннюю управляющую компанию, кроме того, из-за того, что рынок находится на этапе становления, качество ее услуг не может быть доказано годами опыта. Наиболее логичным выходом является образование своей управляющей компании, которая, может быть пока не все умеет, но зато точно будет выполнять определенную работу.

Молодо-зелено

Причины слабого участия российских компаний в управлении коммерческой недвижимостью связаны с несколькими обстоятельствами. Во-первых, - как отмечает директор Департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов, российским управленцам не хватает раскрученного международного имени, а это - принципиально важный фактор для западных компаний. Во-вторых, нашим управляющим компаниям не хватает опыта и технологий (автоматизация управления и бизнес-процессов и т.д.). Если на Западе этот сегмент рынка развивается с 60-х годов, то у нас только последние три-четыре года. Нет в России и соответствующего специализированного образования для управленцев в сфере недвижимости. Большинство специалистов обучается в школах США и Европы. Если говорить о соотношении цена-качество, то оно пока в пользу западных игроков.

В свою очередь, недостаток западных управляющих компаний на российском рынке прежде всего связан с тем, что они дороги для российских арендодателей и не могут правильно управлять В-классом. "Это им просто неинтересно. Российским же управленцам проще договориться с московскими властями, коммунальными службами и решить все вопросы с чиновниками разных рангов", - считает Вячеслав Аксенов.

Цена-качество

Как отмечают в компании Blackwood, в европейских странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация здания (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческая эксплуатация здания (сдача пустующих помещений в аренду, разработка смет ремонта, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию).

В настоящее время профессиональной управляющей компанией является именно та, которая занимается всеми тремя видами услуг. Успешное решение этих задач выступает западным стандартом. В свою очередь, российские компании в основном практикуют on-site management - то есть занимаются в основном текущей работой по содержанию объекта, в меньшей степени они ответственны за привлечение и удержание арендаторов. При этом asset management - стратегическое распоряжение активами и их преобразование с целью достижения стратегических целей, поставленных собственниками здания, пока не входят в компетенцию российских управленцев.

Если говорить о стоимости услуг, то они первую половину 2004 года сохраняли относительную стабильность. При этом выявилась некоторая корреляция между ростом арендных ставок и расценками управляющих компаний, которая составляет примерно 1:3 - 1:4. Многие представители консултационно-риэлторских компаний полагают, что такие пропорции сохранятся до конца года.

Расценки на услуги управляющих компаний также велики, как и их разнообразие. Цена обслуживания офисной площади начинается от 6-7 долл. за кв.метр в месяц. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от 8 до 14 долл. за квадратный метр. Обслуживание класса А уже может быть в полтора раза дороже и доходить до 25-30 долл. за квадратный метр. В любом случае, цена сильно зависит от оказываемых услуг: только ли это эксплуатация, либо еще и управление. Наиболее дорогостоящей управляющей компанией в Москве считается Hines International, где цены за годовое обслуживание начинаются от 150-200 долл.

В ожидании

Несмотря на то, что российские управляющие компании до сих пор не смогли выйти на высокий качественный уровень обслуживания, в ближайшие годы ситуация, по общему мнению участников рынка, должна в корне измениться. И если сегодня рынок управляющих компаний оценивается примерно в 150-200 млн. долл., то через несколько лет предсказывается удвоение этой суммы.

Так, по словам Николая Смирнова, в связи с тем, что постоянно растет конкуренция среди бизнес-центров и торговых площадей, рынок, безусловно, становится более доходным. Вместе с этим поднимутся требования к качеству обслуживания офисных центров, а это вынудит владельцев коммерческой недвижимости обходиться не своими силами, а пользоваться услугами управляющих компаний. При этом управляющие компании в связи с возникновением конкуренции начнут постепенно снижать свои ставки.

Как отмечает Ольга Архангельская, "уже за последние полгода российские компании расширили свое присутствие на рынке офисов высокого класса, что говорит о начале процесса полноценного становления этого рынка. Настоящие профессиональные российские компании появятся тогда, когда получат развитие крупные инвестиционные фонды, ориентированные на покупку доходных объектов, а пенсионным фондам разрешат покупать доходную недвижимость в собственность. Пока же владельцы недвижимости управляют своими объектами с помощью "домашних" управляющих компаний, которые на деле "ведут хозяйство" и не более. Вскоре в активно развивающихся российских компаниях появятся специально приглашенные западные специалисты, что значительно ускорит процесс формирования рынка профессиональных управляющих компаний".

Александр Гурганов, директор Департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, предполагает, что как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку рынком классификации зданий. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды, заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер.

С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворенность клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний, можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что "у нас" и "у них", начнут реально сглаживаться через три-четыре года.

22 октября в Торгово-промышленной палате РФ пройдет Вторая всероссийская научно-практическая конференция "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты". Организаторы: Международная выставка "Домэкспо", ТПП РФ, ИД КДО, каталог "Галерея недвижимости", РГР и МАГР.

Илья Терентьев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...