С дефицитом качественных торговых площадей в Москве еще не покончено

Риэлторы, расписывая потенциальным покупателям прелести той или иной квартиры, непременно сделают акцент на «развитой инфраструктуре». Наличие вокруг и в самом доме фитнес-клубов, салонов красоты, кафе, ресторанов, магазинов в разы повышает привлекательность объекта. Это удобно жильцам, а значит — выгодно и интересно для девелопера. Спрос есть, предложений тоже хоть отбавляй — предприятия торговли и сферы услуг, особенно сетевые, постоянно заняты поиском места под солнцем.

Компания, желающая арендовать или купить торговые площади в столице, может найти себе пристанище в торговом, развлекательном или офисном центре, на первых или цокольных этажах и в подвалах жилых домов и административных зданий.

 

 

Если получится, можно подыскать себе симпатичное ОСЗ (отдельно стоящее здание) или – совсем уж сложный, но возможный вариант – самим себе построить здание, как это практикуется, например, сетью продуктовых магазинов экономкласса «Пятерочка».

Почем квадратный метр для арендатора

За прошлый год объем предложения торговых площадей в Москве увеличился почти вдвое. Здесь необходимо сразу пояснить, что дальше речь пойдет лишь о качественных торговых площадях, которые можно оценивать. Подвальчики жилых домов в спальных районах, занимаемые мастерскими по ремонту обуви и парикмахерскими, как и офисы класса С, существуют далеко не всегда легально и учету поддаются с трудом.

По подсчетам ИС ScanRealty, объем торговых площадей, расположенных в столичных торговых центрах (их сейчас функционирует в Москве 143), составляет 2,9 млн кв.м, а общий объем приближается к 7 млн кв.м, и эти показатели постоянно растут. Российские и западные инвесторы облюбовали этот сегмент рынка коммерческой недвижимости недаром – высокая доходность, короткие (всего 3–5 лет) сроки окупаемости. До насыщения рынка дело пока не дошло, но момент этот не за горами.

Арендные ставки в ТЦ во всех районах Москвы, за исключением ЦАО, пошли на убыль и составляют в среднем $790 за кв.м в год против $820 в прошлом году. Центр города, где земля «золотая», дорожает на 20–25% ежегодно. Там торговые центры откроют свои двери арендаторам (при наличии свободных площадей, разумеется) в среднем за $2554 за кв.м в год. Средний уровень вакантных площадей в ЦАО – 1–1,3%, а за его пределами – 3–5%.

Величина арендной ставки для различных помещений может отличаться в несколько раз. Она зависит от профиля арендатора, размера арендуемой площади и этажа, близости помещения к основным якорям и, соответственно, покупательским потокам, которые они обеспечивают. Якорный арендатор будет платить не более $110–250 за кв.м в год, а самому мелкому арендатору придется выложить больше $3,5 тыс. Ювелирному магазину или салону связи придется раскошелиться на $5–6 тыс. за кв.м в год, а предприятию сферы услуг или кинотеатру аренда обойдется в десятки раз меньше. Расчет стоимости квадратного метра упирается в эффективность этого метра и уровень дохода, который он может принести.

Стоимость аренды торговых площадей в жилых и административных зданиях также зависит от множества факторов. На размер ставки влияет и то, насколько место «проходное» – в противном случае арендная ставка будет ниже на 20–30%. А вот наличие качественного ремонта, как ни странно, особой роли не играет. Из 50 опрошенных нами операторов лишь четверо назвали этот критерий решающим.

В престижных районах ЦАО (за исключением наиболее дорогих торговых коридоров), САО, СВАО, ЗАО и ЮЗАО за квадратный метр просят, в среднем, $1800–2000, иногда $2500 в год, на юге, юго-востоке и юге столицы – $500–700. За пределами ТТК ставки ниже, но и здесь снять пристойное помещение меньше чем за $350 за кв.м не удастся. В отличие от торговых комплексов, где ценовая политика владельца более-менее стабильна, арендные ставки «на улице» подвержены более резким колебаниям, да и разброс цен здесь гораздо больше. Тем не менее, опрошенные операторы единодушно заявили, что все это на стоимости продукции никак не сказывается.

Главная головная боль «уличных» арендаторов – нехватка маленьких площадей (40–50 кв.м). С кем иметь дело, с городом или частниками, по свидетельству компаний, не принципиально: общение с правительством Москвы финансовых выгод не обещает. Правда, Департамент потребительского рынка предлагает программу развития магазинов шаговой доступности, предоставляя льготы по аренде помещений в 608 проблемных зонах спальных районов города. Взамен магазин должен вести определенную ценовую политику и обслуживать льготные категории населения, что не всех устраивает. Сетевым же операторам и площади до 150 кв.м, и сама программа не особенно интересны.

Вместе весело шагать

Вместе, как известно, веселее. Согласно последним исследованиям, более половины столичных покупателей предпочитают отовариваться именно в торговых центрах, причем это касается всех видов товаров и услуг. А возможность перекусить в течение дня, занятого хозяйственными хлопотами, и завершить его семейным походом в кино только усиливает привлекательность многофункциональных торговых комплексов. Место в популярном у населения ТЦ, на первый взгляд, кажется решением многих проблем, ведь грамотно подобранный пул арендаторов общими силами обеспечивает друг другу внимание покупательской аудитории. Однако вопрос о том, где предпочесть аренду помещения, магазинами и предприятиями сферы услуг не всегда решается в пользу торгового центра.

Размещать в ТЦ сетевые фитнес-клубы – тенденция для Москвы новая. Из более чем 300 столичных спортивных заведений в ТЦ функционирует около 15, но только за последний год эта цифра увеличилась вдвое. Для комплекса среднего ценового уровня они могут стать неплохим якорным арендатором. За исключением World Class, давно сидящего в «Смоленском пассаже», все фитнес-клубы расположены на окраинах столицы, в спальных районах. Сама сеть World Class другие варианты не рассматривает – не подходят по уровню. А вот операторам попроще торговые центры интересны из-за расположения и арендной платы. За счет того, что они, как правило, занимают верхние этажи комплекса, куда, например, продавцам одежды идти невыгодно, фитнес-клубы платят, в среднем, $200 за кв.м в год. Эксперты в большинстве своем оценивают затею с размещением спортивного заведения в торговом центре скептически: статистические данные говорят о том, что лишь малая толика покупателей согласна совмещать спорт и шопинг. Однако и сами клубы, и их соседи-ритейлеры довольны. Фитнес-центр сети CityFitness, расположенный в ТК «Лейпциг», существует там с ноября прошлого года. По словам Натальи Созаевой, руководителя отдела продаж «Страта Партнерс», управляющей компании сети, при принятии решения о размещении объектов в торговых комплексах они во многом руководствовались опытом США и Европы, где такая практика является весьма распространенной. «В спальных районах Москвы местный торговый центр – самое посещаемое место, – отмечает Наталья Созаева. – Поэтому в клиентах недостатка нет». К слову, еще один клуб сети размещен в торговом центре «СпортХит».

Тем не менее, обычный выбор спортклубов, фитнес-центров и SPA-салонов – нижние этажи дорогих жилых и офисных комплексов или ОСЗ в спальных районах. Последние, правда, в большом дефиците. По словам Элины Заниной, заместителя директора Управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», девелоперы жилых комплексов наличие такого арендатора, как фитнес-центр, приветствуют, ведь это конкурентное преимущество для здания. Площади под такие объекты, безусловно, должны закладываться еще на этапе проекта, поскольку предъявляется очень много технических требований, касающихся вентиляции, энергоснабжения и т.п. В свою очередь, арендаторы предпочитают районы плотной жилой застройки и престижные районы тихого центра. Транспортная доступность и большая отдельная парковка, как говорится, обязательны.

Сетевые магазины одежды, обуви, товаров для дома стараются размещаться и в ТЦ, и на улицах. С одной стороны, отдельный магазин часто требует дополнительных финансовых вложений (ремонт, оборудование витрин), с другой – большой поток пешеходов обеспечивает покупателей и в будние дни, тогда как в торговых центрах основные покупки совершаются на выходных. Что касается арендных ставок, то здесь все зависит от размера магазина. Если он занимает небольшую площадь, то расходы сопоставимы с арендой магазина в торговом центре, если же квадратных метров нужно много, то дешевле будет сесть в ТЦ. В то же время, по мнению большинства операторов, главное – чтобы расходы на аренду не превышали определенный процент от прибыли. Значит, если магазин на улице приносит больший доход, чем в ТЦ, компании готовы больше платить за помещение.

Есть категория магазинов, для которых, в силу их специфики, торговый комплекс – это просто неинтересный вариант. «Улицу», скорее всего, выберет бутик или магазин, ориентированный на очень массового потребителя (например, сеть «Панинтер»). Магазинам, торгующим товаром, который редко становится объектом импульсивной покупки (например, постельное белье), место в ТЦ особой выгоды тоже не сулит.

По свидетельству операторов, столичные рестораны и кафе испытывают сложности с подбором торговых площадей. Формат фуд-корта в торговых комплексах подходит далеко не всем, поэтому приходится искать отдельное помещение, которое должно быть не только удачно расположено, но и соответствовать множеству санитарных и иных норм. Чем дальше от центра, тем подходящих объектов меньше. Для небольших предприятий (кафе, бары) сам район, как правило, не важен, главное, чтобы место было проходное. Средний чек на окраинах почти такой же, как в точках, расположенных в центре, а ставки ниже, да и проблем с администрацией меньше. К тому же в центре острее дефицит маленьких торговых площадей. А вот ресторанам в спальных районах не всегда нравится. С одной стороны, в них больше всего человек на посадочное место, но рядом нет офисов, а значит, днем ресторан будет простаивать.

Небольшие заведения имеет смысл размещать на первых этажах жилых зданий, расположенных на первой линии домов. Хотя, по словам Артема Вольных, директора отдела недвижимости сети кофеен «Кофе-хаус», размещение в жилом доме предприятия общественного питания требует большого количества согласований, да и требования весьма жесткие. К тому же новые дома редко строятся в проходных местах, а со старыми зданиями – свои трудности.

Перепрофилировать старое здание, если только оно не было в советские времена предприятием общественного питания, сложно и дорого. Придется как минимум менять вентиляцию и обеспечивать дополнительное количество киловатт. Как рассказала менеджер по коммерческой недвижимости одного из сетевых ресторанов, трудности возникают еще и в связи с тем, что помещения часто предлагают в подвалах или в цоколе, а это категорически неприемлемо. Если поварам и официантам приходится часами работать в помещении без окон, это психологически очень тяжело и в итоге сказывается на качестве обслуживания. По ее словам, труднее найти как раз не маленькое, а наоборот, большое помещение, соответствующее всем требованиям, однако трудности эти не столь велики, чтобы нельзя было выбирать.

Удачно подобранное помещение – это ценность. Иногда для расширения бизнеса имеет смысл выкупить уже существующие точки мелкой сети – такую политику проводит, например, сеть кофеен «Шоколадница». Первоначальные затраты больше, зато сразу видно, удачно расположена точка или не очень, да и покупатель уже привык приходить именно сюда. «Всегда удобнее приобретать готовое предприятие, если оно подходит по формату, – соглашается Артем Вольных. – Так вложения быстрее окупятся. Но что касается клиентуры, то покупатель скорее идет на бренд, чем на привычное место».

Куда податься единоличнику

Что касается девелоперов, то им выгодно, чтобы инфраструктура вокруг здания была максимально развитой, ведь это привлекает покупателей жилья. В спальных районах наличие в доме небольшого кафе, салона красоты, магазина, аптеки или отделения банка высоко ценится его обитателями, рассказала Элина Занина. Отношение жильцов к такому соседству во многом зависит от того, как это соседство организовано. Грамотный девелопер никогда не разместит на первых этажах здания то, что будет доставлять серьезные проблемы жильцам, скажем, рыбный ресторан либо шумное заведение с яркой ночной рекламой. Однако определенные неудобства у них, разумеется, возникнут – например, если на первых этажах есть подъезды с козырьками, то окна второго этажа придется оборудовать решетками. Естественно, квартиры на втором этаже будут немного дешевле. Гузелия Айнетдинова, специалист по связям с общественностью компании-застройщика «Балтийский монолит», придерживается несколько иного мнения. По ее словам, наличие внутренней инфраструктуры в комплексе воспринимается покупателями как дополнительный плюс – это удобно и экономит время. Главное, чтобы наличие подобных объектов сферы услуг не нарушало приватность жильцов и не вызывало сложностей, например, с парковкой во дворе, не приводило к повышенному уровню шума под окнами квартир. Если же подобных проблем нет, то снизить стоимость квартир это не может.

Многие застройщики обещают жильцам, обеспокоенным наличием коммерческих площадей на первых этажах здания, что будут проводить своего рода «фейс-контроль» арендаторов и покупателей. При этом, как рассказывают некоторые участники рынка, владельцы домов часто не дают агентству четких указаний, просто просят сдать-продать. К тому же последующую перепродажу и субаренду площадей владелец контролировать уже не сможет. «Лучший фейс-контроль – это цена покупки или арендная ставка», – утверждает Элина Занина. Компании, которые могут оплачивать площади в дорогом жилом комплексе, вряд ли доставят жильцам неудобства. «Мы стараемся не заключать договоров с клиентами, которые некорректно ведут себя на переговорах, необоснованно требуют для себя особенных условий при покупке или не соблюдают договоренностей, достигнутых на предварительных переговорах, – добавляет Гузелия Айнетдинова. – Для того чтобы была возможность выбора среди будущих арендаторов, мы также составляем некий «лист ожидания» с краткой информацией о компаниях, желающих арендовать площади (название организации, сфера деятельности, проекты), чтобы понимать, как в дальнейшем их деятельность будет влиять на атмосферу в целом данного дома».

Если владелец здания хочет видеть у себя арендаторов, предъявляющих повышенные требования к техническим характеристикам помещений, то место для них должно быть определено еще на стадии проекта. Если же собственник обратился к брокеру уже на завершающем этапе строительства, то арендаторов приходится подбирать исходя из того, какого рода помещения есть в здании. При этом, по словам Элины Заниной, операторы чаще настроены приобрести коммерческие помещения в современных жилых комплексах в собственность.

«Для застройщика весьма полезно на ранних этапах провести аналитику района и понять, какие именно объекты сферы услуг и в каком соотношении будут востребованы в его доме, – подчеркивает Гузелия Айнетдинова. – Если он учтет эти параметры при проектировании, то впоследствии не возникнут «зависшие» неликвидные помещения. В нашем случае мы уже на стадии проектирования знали, что в «Онегине» разместится фитнес-центр, благодаря чему достаточно быстро нашли арендатора, приняли в работу его пожелания по зонированию и учли все технические нормы и требования к помещениям такого назначения».

Елена Масютина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...