Столичные офисы: куда идет рынок?

По разным оценкам, в настоящий момент в Москве построено около 4,5 миллиона качественных офисных площадей, которые относятся к классу A или классу B. При этом количество офисов класса С, расположенных в различных научно-исследовательских институтах и многочисленных заводах, подсчитать не может никто. Слишком много в столице ежегодно заключается договоров субаренды. Однако всякий продукт востребован на сегодняшнем рынке.

Вакантных площадей на офисном рынке сегодня не более 5%Как говорит директор отдела исследований рынка компании Knight Frank Мария Котова, поглощение качественных площадей на рынке происходит более высокими темпами, чем новое строительство.

 

 

По данным эксперта, уровень вакантных площадей в сегментах А и В по состоянию на май 2006 года составил 2,5 % и 5,4 % соответственно. Такая ситуация, разумеется, приводит к росту арендных ставок. В частности, по оценке ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, за 2005 год в среднем стоимость аренды возросла на 6-7 %. А по прогнозу Марии Котовой, за первое полугодие 2006 года уровень ставок в классе А вырастет еще на 2,6 % и составит $ 640-650 за квадратный метр, а в классе В – на 3,7 % и составит $ 490-500 за квадратный метр.

Однако во многих офисных центрах помещения предлагаются в аренду по ценам значительно выше среднерыночных. В частности, как говорит специалист отдела исследований и аналитики компании Praedium Александра Кадченко, в уже готовой «Чайка-Плаза» сдаются в аренду 170 квадратных метров по цене $ 945, включая НДС и эксплутационные расходы. В популярном «Северном сиянии» офисы уходят за $ 1000 за квадрат, а в офисном центре «Волна» максимальная стоимость аренды квадратного метра достигает $ 1770 в год. «Размеры ставок во многом зависят от качества строительства, местоположения и окружения объекта. Усиливается влияние имиджевой составляющей девелопера», — объясняет Мария Котова. В сложившейся ситуации новые решения ищут как арендаторы, так и девелоперы.

Дальше от центра, ближе к Газпрому

«Большинство объектов офисной недвижимости класса А и В+ по-прежнему сосредоточено в пределах Садового кольца. Но поскольку предложение в центре города сильно ограничено, а транспортный поток очень интенсивен, то спрос постепенно смещается в другие районы города», — рассказывает Мария Котова. Одним из таких новых районов деловой активности эксперты единодушно называют юго-запад столицы, в котором выделяются сразу несколько субзон массовой офисной застройки. В частности, в Научном проезде, недалеко от здания Газпрома на улице Наметкина, компания «Солнечный город» строит деловой центр общей площадью 43 тысячи квадратных метров.

Большинство объектов офисной недвижимости класса А и В+ по-прежнему сосредоточено в пределах Садового кольцаДругой формирующейся субзоной эксперт Knight Frank называет Ленинский район столицы. «К настоящему моменту здесь образовался определенный субрынок или деловая зона, где сосредоточено небольшое количество качественных объектов класса В и ведется активное развитие территорий для реализации крупномасштабных проектов высокого уровня», — утверждает Мария Котова. В частности, по ее словам, в первом квартале 2006 года на Ленинском проспекте был введен в эксплуатацию 22-этажный бизнес-центр Gorky Park Tower общей площадью 32 800 квадратных метров. На сегодняшний день все помещения в этом бизнес-центре уже арендованы, в том числе 12 550 квадратных метров арендует Raiffeisen Bank, а 7800 квадратных метров — Alcatel. Кроме того, полностью реализованы все офисные помещения в недавно сданном госкомиссии Vaviloff Tower, при чем еще до ввода в эксплуатацию.

В 2006 году были заявлены и другие крупные проекты в Юго-Западном округе Москвы. Например, «МИАН» и «Русский дом недвижимости» совместно построят на проспекте Вернадского бизнес-центр площадью 50 тысяч квадратных метров, а в конце 2006 года освоением этого округа займутся «Система-ГАЛС» и «Амираль Б.В», которые на месте снесенной гостиницы «Спорт» планируют возвести более 400 тысяч квадратных метров офисных, гостиничных и торговых помещений.

Арендаторы ломают рынок

При устойчивом росте цен и не менее устойчивом дефиците офисных помещений арендаторы пытаются также изменить картину в свою пользу или как минимум не прогадать. В результате на столичном офисном рынке появилась новая тенденция. По данным старшего аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, в последнее время происходит увеличение сроков аренды до 7-10 лет. «Наиболее ярким примером являются долгосрочные договоры аренды, заключенные в бизнес-центре Gorky Park Tower с наиболее крупными арендаторами Raiffeisen Bank и компанией Alcatel сроком на 10 и 6 лет соответственно», — добавляет Мария Котова. Кроме того, по ее словам, ожидается, что компания «Вымпелком» в ближайшее время подпишет долгосрочный договор аренды с бизнес-центром «Эрмитаж Плаза» площадью 38 тысяч квадратных метров. «Сроки пока неизвестны, но, согласно условиям аренды, такой договор может быть заключен на период не менее чем на 7-15 лет», — рассказывает эксперт.

Крупнейшей сделкой стала аренда компанией «Газэкспорт» более 12 800 квадратных метров в бизнес-центре «Пушкинский дом»Крупнейшей сделкой на рынке офисной аренды в первой половине 2006 года в Москве стала аренда компанией «Газэкспорт» более 12 800 квадратных метров в бизнес-центре «Пушкинский дом». На втором месте компания «Эквант», арендовавшая около 6000 тысяч квадратных метров в «Новом дворе» на Якиманской набережной. Третью по величине сделку совершила Astra Zeneca, получившая 3010 квадратных метров офисных помещений в Vaviloff Tower.
В основном, однако, крупные российские компании предпочитают все-таки не арендовать, а покупать офисы. Поэтому даже выше перечисленные сделки трудно сравнимы с покупкой «Внешторгбанком» 60 тысяч квадратных метро в башне «Федерация» и приобретением компанией «Промышленные инвестиции» 40 тысяч квадратных метров в бизнес-центре «Новосущевский».

Алексей Лоссан Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...