Строительство офисов: освоение территории за МКАД

Большинство компаний отказываются пока комментировать тему появления в Подмосковье крупных бизнес-центров. Реакция на сообщение о строительстве такого центра в Серпухове примерно как в 2002 году у Сергея Елисеева на открытие офиса «МИЭЛЬ» там же: «И чего их туда понесло?»

Информационный повод

Недавно группа компаний RIGroup сообщила о начале строительства в подмосковном городе Серпухове бизнес-центра класса B.

По информации пресс-службы компании, бизнес-центр будет расположен на улице Ворошилова подмосковного города Серпухова. Общая площадь 7-этажного здания составит 6880 кв. м.

 

 

Комплекс будет оборудован подземной парковкой на 67 мест, кроме того, проектом предусмотрено строительство ресторана, кафе, конференц-зала, выставочного зала площадью 910 кв. м. На крыше здания будут в летнее время проводиться встречи и презентации.

Янис Жуков, начальник департамента коммерческой недвижимости, в интервью «Собственнику» отметил, что на сегодняшний день в городах МО, отдаленных более чем на 50 км от столицы, подобного рода объектов не так много. «Есть проекты в Орехово-Зуево и Коломне. RIGroup сейчас строит БЦ в городах Клин, Сергиев Посад и Наро-Фоминск. В Подмосковье на данном этапе пока больше распространена практика строительства БЦ под конкретного заказчика, но такого рода объекты не учитываются в аналитике», – говорит Жуков.

Финансирование заявленного проекта ведется из собственных средств RIGroup, а также из заемных средств. По итогам тендера генподрядчиком строительства стала подмосковная компания «Спецстрой-2».

Размер арендной ставки в новом бизнес-центре предположительно будет находиться в пределах 300 долларов за кв. м в год. По словам Жукова, учитывая сложившийся на рынке высокий спрос на площади в БЦ с удобной инфраструктурой и современными средствами коммуникации, арендная ставка пока может только увеличиваться.

Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2006 года. Комплекс в Серпухове – не первый бизнес-центр в Московской области, возводимый компанией RIGroup. До этого, напомним, компания объявила о строительстве бизнес-центра в Мякининской пойме. Однако если Мякининская пойма – это почти Москва, то Серпухов – это совсем другой рынок… В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцово, Домодедово и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. Однако так далеко еще никто не заглядывал. Правда, как уже говорилось, крайне успешный ныне офис «МИЭЛЬ» в том же Серпухове 3 года назад аналитики тоже называли странной затеей…

По мнению аналитиков ИС «СканРиалти», по сравнению с Москвой у области есть два главных козыря – более низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. А значит, и девелоперам, и арендаторам имеет смысл обратить более пристальное внимание на область как альтернативу столице.

Мнения экспертов

Несколько лет назад такого явления, как офисный рынок Подмосковья, не существовало вовсе, да и сейчас о нем можно говорить лишь как о «потенциально перспективном». Так, многие аналитики уже признали перспективность ближнего Подмосковья для строительства офисов, так как подобное расположение офисов компаний, с одной стороны, позволяет минимизировать расходы на аренду, с другой – помогает при необходимости организовать логистику и арендовать склад и офис в одном и том же месте. За расположение в ближнем Подмосковье ратуют также бэк-офисы крупных компаний, чья работа не связана с большим числом встреч. Однако дальнее Подмосковье, куда не так просто добраться сотрудникам компаний, вызывает у большинства аналитиков сомнения. Андрей Патрушев, руководитель пресс-службы компании Knight Frank, говорит, что, только если удастся грамотно организовать транспортное сообщение с Москвой, такой проект может быть удачным.

Что касается обсуждаемого проекта, то, по словам Яниса Жукова, будущими арендаторами БЦ станут филиалы банков и страховых компаний, организации, имеющие филиалы в городах МО, средние и крупные местные предприниматели, реализующие инвестиционные программы на территории области.

Руководитель отделения «Академическое» департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Кузнецова говорит, что рынок Подмосковья интенсивно развивается, но его объемы развития не сравнимы со столичными.

Офисы строятся в рамках торговых комплексов либо производственно-складских помещений – иногда территории офисных и производственных помещений делятся 50Х50. «В настоящее время производство выводится за территорию МКАД, и офисная недвижимость стремится за складской. В пределах 15 км от МКАД активность очень высокая (Одинцово, Балашиха, Бутово), далее активность понижается», – говорит Кузнецова.

Существовавший до недавнего времени «застой» в сегменте офисной недвижимости объясняется, по большей части, отсутствием спроса. Строить современные бизнес-центры не имело смысла, а старый фонд морально и физически устаревал. Даже в городах ближнего Подмосковья, которые уже «почти Москва», местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с турагентством.

Сегодня спрос по-прежнему остается вялым. За МКАД компании уже хоть и едут, но все еще не особенно активно, а посему и девелоперы неохотно берутся за реализацию подобных проектов. По данным компании «СканРиалти», лишь 19,2 % московских компаний готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, и то в зависимости от месторасположения объекта. Так есть ли смысл вообще что-то строить за пределами столицы?

Как считает Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, в Подмосковье крайне тяжело позиционировать новый бизнес-центр в расчете на локальный рынок, так как все равно основное сосредоточение бизнеса наблюдается в Москве, а местные жители преимущественно работают в столичных компаниях. Такой же точки зрения придерживается и Евгений Якубовский, генеральный директор компании «Новая Площадь property management»: «В столице сосредоточены офисы большинства компаний, осуществляющих свою деятельность не только в Московском регионе, но и в России в целом. Это значит, что именно здесь с высокой степенью вероятности будут расположены офисы не только нынешних, но и будущих партнеров по бизнесу».

«Однако смысл строить в Подмосковье есть, – утверждает Алексей Иванов, генеральный директор ИС «СканРиалти». – Наша компания проводила исследование, посвященное состоянию офисного рынка Подмосковья и перспективам его развития. Как свидетельствуют результаты, потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей в подмосковных бизнес-центрах гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Причем как среди столичных, так и среди местных компаний. Просто многие предпочитают иметь офис в Москве, потому что так удобнее и престижнее, и даже более высокая, по сравнению с Подмосковьем, цена их не отпугивает. Это стереотип, на преодоление которого нужно время. Ведь если разобраться, гораздо разумнее расположить офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений. Так, в частности, можно легче осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. Другое дело, что качественной альтернативы Москве область пока предложить не в состоянии».

Информация к размышлению

В ходе исследования, проведенного специалистами ИС «СканРиалти», были опрошены 93 московские компании, которые не возражали против размещения основного или дополнительного офиса в Подмосковье. Обязательными требованиями к бизнес-центру в области были названы:

-транспортная доступность, то есть месторасположение рядом с главными транспортными артериями и удобные подъездные пути (97 % опрошенных компаний);
-значительная (40-50 %) экономия на арендной плате (86 % опрошенных компаний);
-хорошо оборудованный паркинг с большим количеством машино-мест (83 % опрошенных компаний);
-инфраструктура: пункты питания, банкоматы, сервисные службы и др. (67 % опрошенных компаний).

Среди обязательных условий назывались также трансфер сотрудников до ближайшего метро за счет арендодателя или хотя бы организованный его силами (справедливо, естественно, только для офисных зданий, расположенных недалеко от МКАД и в городах-спутниках) дорогой евроремонт, современное инженерное и техническое оснащение здания.

Мария Суворова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...