Техногород Нагатино. Московская стройка на миллиарды

На ближайшую пятилетку намечена реализация одного из самых крупных проектов в области коммерческой недвижимости — строительство технопарка «Нагатино-ЗИЛ», получившего также неофициальное название Nagatino I–LAND. Предполагаемый объем инвестиций — 1 млрд долл. В результате на рынок выйдет почти 1 млн кв. м современных офисных, производственных и выставочных площадей (в которых так остро нуждаются предприниматели), а девелопер проекта — ОАО «Московский бизнес-инкубатор» — станет одним из ведущих игроков в этом сегменте.
Попытка номер…

Нагатинская пойма и весь район Нагатино давно привлекают внимание частных и государственных инвесторов.

 

 

Сначала столичные власти собирались «сослать» туда все казино, расположенные в жилых домах и рядом с детскими учреждениями. Потом поклонники «Формулы-1» несколько лет с замиранием сердца ждали, что будет сооружен автодром и Москва станет этапом Гран-при. Затем появилось решение о выводе с этой территории промышленных объектов (в первую очередь структур автозавода имени Лихачева (ЗИЛ) и речного флота) и создании тут большого жилого квартала. Наконец в сентябре 2003 года постановлением правительства Москвы Нагатинскую пойму отвели под строительство Московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ».

Проект горячо поддержал мэр Юрий Лужков. Технопарк включили в Комплексную программу развития и поддержки малого предпринимательства Москвы. Прежде всего он должен был стать бизнес-инкубатором для предприятий малого бизнеса, предоставив им офисные, производственные, выставочные помещения. Кроме того, столичные власти намеревались таким образом вовлечь в хозяйственный оборот избыточные мощности АМО «ЗИЛ» (и заодно помочь заводу расплатиться с долгами), а также улучшить экологическую ситуацию в районе.

Масштабность и важность нового строительства были не раз подчеркнуты в выступлениях чиновников и муниципальных нормативных актах. Город принял в проекте самое деятельное участие на началах государственно-частного партнерства, однако пока обязательства сторон и схема финансирования работ на официальном уровне окончательно не утверждены.

Функции инвестора и заказчика проектирования и возведения объекта приняла на себя управляющая компания ОАО «Московский бизнес-инкубатор» (ОАО «МБИ»). При этом как раз благодаря «социальной значимости проекта» постановлением правительства Москвы ОАО «МБИ» освобождено от платы за долевое участие в строительстве и реконструкции городских инженерных систем, коммуникаций и транспортной инфраструктуры. На внебюджетные же деньги намечено построить на Замоскворецкой линии Московского метрополитена новую станцию между «Автозаводской» и «Коломенской». Разрабатывать проект планировки территории также будут за счет бюджетных средств города, выделяемых на поддержку малого предпринимательства. В целях ускорения сооружения технопарка инвестору разрешено выполнять общестроительные подготовительные работы по освоению территории, сносу строений и рекультивации земли до получения соответствующих заключений Москомэкспертизы.

Реализация проекта пройдет в несколько этапов. Тендер на строительство первой очереди выиграла компания Austru Bau, имеющая довольно большой опыт работы в России. Она уже принимала участие в возведении примерно десяти объектов, в том числе офисного комплекса «Аврора Бизнес-парк», бизнес-центра Gold Tower, Центра международной торговли. Ни размах проекта, ни сложная геология территории австрийцев не смутили, и строители уже готовятся к выходу на площадку.
Птенцы гнезда Лужкова

Сооружение бизнес-инкубатора — часть муниципальной программы по поддержке и развитию малого предпринимательства. Соответствующий департамент, курирующий проект «Нагатино-ЗИЛ» со стороны города, намерен сдавать площади в аренду преимущественно малым предприятиям бизнеса по льготным ставкам. Однако технопарк приютит не только их, говорит руководитель департамента Михаил Вышегородцев. В какой пропорции помещения распределят между простыми арендаторами и малыми предприятиями, пока неизвестно.

При этом участников рынка смущают как раз трудности с проверкой целевого использования площадей. В условиях нынешнего катастрофического дефицита офисных помещений класса В велика вероятность того, что социальный проект быстро превратится в коммерческий.

Возвращать вложенные средства инвесторы намереваются за счет доходов от сдачи площадей в аренду. По словам Андрея Астахова, генерального директора ОАО «МБИ», перед управляющей компанией стоит задача построить такую систему работы с арендаторами, чтобы, с одной стороны, удалось «отбить» затраты, а с другой — сделать цены доступными для мелких и средних компаний. При этом сроки окупаемости проекта с миллионными инвестициями называют совсем небольшие — пять-семь лет.

Возникают и другие вопросы. Некоторые, в частности, связаны со стоимостью эксплуатации бизнес-инкубатора. Например, кто будет доплачивать за льготные арендные ставки и дополнительные услуги, предоставляемые предпринимателям в рамках программы по поддержке малого бизнеса? Намечено ли выделять дотации из государственного бюджета, как это делают во всем мире, или технопарк будет полностью существовать на началах самоокупаемости? Ответы на эти вопросы будут получены со временем.

По данным компании Knight Frank, стратегического партнера проекта, аренда одного квадратного метра в «Нагатино-ЗИЛ» сегодня стоит 400 долл. в год. Это существенно ниже среднерыночной стоимости офисных площадей того же класса.
Вместо ЗИЛа

Так что же построят там, где был ЗИЛ? По словам Андрея Петрова, руководителя отдела офисной недвижимости и партнера компании Knight Frank, Nagatino I–LAND станет крупнейшим проектом Москвы с наибольшим сосредоточением офисных центров класса В и с единой концепцией развития территории. На площади 32 га разместят более 900 тыс. кв. м современных офисных помещений, гостиницы и апартаменты, торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе, выставочный центр и технопарк. Во внутренней инфраструктуре предусмотрена наземная вертолетная площадка, а по территории «города в городе» пустят внутренний пассажирский транспорт.

Строительство первой очереди (общая площадь проекта — 216 934 кв. м) должно завершиться в IV квартале 2007 года. Это будет комплекс из четырех 11-этажных, двух 20-этажных офисных зданий и двух 9-уровневых паркингов на 1488 машиномест. Полностью сооружение комплекса планируют закончить к 2011 году. На нижних этажах расположатся производства и объекты инфраструктуры, наверху — офисы, гостиницы и выставочные помещения. Жилья здесь не будет.

Для комплекса, где предположительно будут трудиться более 100 тыс. человек, крайне важна хорошая доступность. К тому же строительство подобного технопарка создаст дополнительную нагрузку на магистрали. Поэтому необходимо значительное изменение существующей транспортной системы, причем не только той ее части, которая станет обслуживать непосредственно «Нагатино-ЗИЛ». Так что по завершении строительства ЮАО получит дублера Варшавского шоссе от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД, трассу вдоль линии железной дороги от Севастопольского проспекта до технопарка, а также магистраль, которая свяжет районы Братеево и Печатники. Кроме того, намечено расширить проспект Андропова и благоустроить набережную по левому берегу Москвы-реки от Нагатинской поймы до ТТК. Четвертое транспортное кольцо соединит комплекс непосредственно с юго-западной и восточной частями столицы.

Особого упоминания заслуживает план создания (причем на частные средства) на открытом участке Замоскворецкой линии метро новой станции между «Автозаводской» и «Коломенской». Как оказалось, на перегоне, построенном еще в 60‑е годы, предусмотрено место для сооружения еще одной станции. Особых трудностей с реализацией этой идеи быть не должно. Отрезок пути здесь ровный, без уклонов, котлован рыть не нужно — достаточно переложить коммуникации, силовые кабели и соорудить платформу. По предварительным оценкам объект обойдется инвесторам в 1 млрд руб.
Елена Шейко Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...