То густо, то пусто

Если на МКАД слишком далеко, а в Садовом — слишком дорого, можно «сесть» на Третьем, которое, однако, далеко не золотая середина

Третье транспортное кольцо предлагает сегодня разнообразный выбор офисов — здесь можно арендовать помещение как за $200, так и за $600, как с европейским уровнем качества, так и без элементарных систем вентиляции. Это заставляет отказываться от общего понятия «зона ТТК», заменяя его неудобным «районы ТТК». К тому же пробки на Третьем транспортном кольце — далеко не редкость, а привычная проблема многих обитателей. И для расширения подъездов к бизнес-центрам девелоперам иногда приходится жертвовать ценными кусками земли. Так что о привлекательности районов ТТК есть смысл спорить.

 

 

К Сити – передом, к лесу – задом
К началу нынешнего года мест для строительства бизнес-центров в центральном деловом районе практически не осталось. Впрочем, это касается только крупномасштабных офисных проектов, точечная застройка в пределах Садового еще возможна. Учитывая, что цена продажи долгосрочных прав аренды на эту землю достаточно высока и у муниципальных властей не предвидится поводов снижать ставки, девелоперы все более активно начали осваивать районы за пределами Садового кольца.

Тенденцию децентрализации поддержали и те арендаторы, которые разделили свои потребности в площадях на аренду небольшого представительского офиса в центре и более значительного по площади, так называемого бэк-офиса, в другом, менее престижном районе. «Практически у всех наших арендаторов есть дополнительный офис в центре, в деловом комплексе А-класса, – сообщает руководитель отдела управления недвижимостью АЛМ-Девелопмент Юлия Башмарина. – Компании размещают основную часть своих сотрудников в деловых комплексах класса В не только в целях сокращения затрат на аренду, но и потому, что они имеют ряд функциональных преимуществ. Например, в деловом комплексе на 4-м Рощинском проезде арендаторы имеют возможность дополнительно арендовать складские помещения».

Безусловно, у проектов, расположенных вне центра, существует масса других достоинств. Обычно это крупные здания, готовые предложить арендатору большую площадь этажа или даже отдельное здание. В подобных комплексах легче расшириться, да и если арендатор «разогнался» и взял больше квадратов, чем нужно, то это не обойдется ему так дорого, как просчеты с дорогой площадью в центре. «При выборе земельных участков для застройки рядом с Третьим транспортным мы ориентируемся на площадь будущих офисных проектов не менее 30 тыс. кв.м», – рассказывает директор по маркетингу MR Group Ирина Дзюба. Надо отметить, что специалисты данной компании заранее предугадали смещение потребительского интереса в сторону новой магистрали и уже завершили и продолжают реализовывать несколько крупных проектов вблизи этой зоны: бизнес-центры на ул. 8 Марта (14 тыс. кв.м), на ул. Викторенко (24 тыс. кв.м) и БЦ «Новосущевский» (38 тыс. кв.м). Если проанализировать субрынок Третьего транспортного, то самым масштабным по площади проектом класса В станет Московский городской технопарк «Нагатино-ЗИЛ», который сейчас возводится на территории западной части Нагатинской поймы. Площадь комплекса составит порядка 1 млн. кв.м. В классе А безусловное лидерство и по качеству, и по количеству площадей принадлежит проекту «Москва-Сити», где только офисных площадей будет около 1,4 млн. кв.м. При том, что московское правительство уже запланировало расширение Сити на север вдоль Третьего транспортного до будущего Краснопресненского проспекта. Под Сити II собираются выделить около 400 га земли, что в 6 раз больше первой фазы проекта. Но это пока планы, а сейчас большую часть застройки вокруг данной трассы составляет В-класс.

Сел сам – усади автомобиль
В сегменте В новое строительство встречается не так часто, как реконструкция промышленных объектов. Такие примеры мы видим по адресам: ул. Восточная, 10, ул. Орджоникидзе, 11, Сущевский вал, 9, ул. Новохохловская, 23, 2-й Южнопортовый пр., 16/1, ул. Сторожевая, 4, ул. Складочная, 1 и т.д. Впрочем, в последнее время наметилась тенденция к возведению все более качественных зданий, которые можно отнести к классу В+. Отражением такой тенденции служат бизнес-центры «Новосущевский», РОСТЭК, на Гамсоновском пер., 5/15 и ул. 2-ая Звенигородская, 13. Помимо Сити существуют другие проекты, которые позиционируют себя, и небезосновательно (поскольку во многом ему соответствуют), как класс А. Например, особняк на ул. Серегина, Мерседес-Бенц Плаза, Японский дом, БЦ «Новоданиловский», II фаза ЦМТ и здание на ул. Вавилова, 24.

Многие из вышеперечисленных бизнес-центров расположены на огороженной территории, что позволяет арендаторам чувствовать себя комфортно, поскольку в обособленном пространстве значительно повышается уровень безопасности. Большая часть внутренней территории используется для парковки, причем количество машиномест на 1 кв.м арендуемой площади несколько больше, чем в пределах Садового, а стоимость порой в 2–3 раза дешевле. Так, в центре стоимость наземной парковки может достигать $150–250 за машиноместо в месяц, в то время как в районе Третьего транспортного кольца она в среднем колеблется между $80–110 с учетом НДС. Не составляет сложности и припарковать машину на близлежащих улицах, гораздо менее загруженных, чем центральные магистрали и переулки. «Люди устали стоять в пробках, – говорят специалисты управляющей компании «Серпуховской Двор», – офисы за пределами Садового предназначены для тех, кто экономит время. Кстати, многие из арендаторов, которые сегодня арендуют площади в районе ТТК, раньше в полном составе располагались в центре». Хорошая транспортная доступность в совокупности с достаточным количеством парковочных мест повышает привлекательность объекта для компаний, где значительная часть сотрудников пользуется автомобилями, а таких организаций немало.

Эксплуатационные расходы на подъезд
Аренда в деловых центрах вблизи Третьего транспортного кольца имеет и свои минусы. В большинстве случаев станции метрополитена находятся от объектов совсем не близко, и сотрудникам приходится идти пешком до метро в среднем 10–15 минут. Некоторые собственники бизнес-центров решают эту проблему путем организации так называемых шатл-басов – обычно это микроавтобусы, которые курсируют по определенному расписанию между метро и офисным центром, бесплатно доставляя сотрудников к месту работы и обратно. Такая дополнительная услуга существует, например, в бизнес-центре на ул. Ибрагимова. Между тем, Дмитрий Новиков, директор по эксплуатации «Триангл Хаус», не видит необходимости в подобном сервисе, заявляя, что большинство их арендаторов – люди, имеющие собственный транспорт, а остальные сотрудники, не принадлежащие к «среднему классу», добираются на работу самостоятельно. Говоря о минусах расположения, он, как ни странно, отмечает автомобильные пробки, которые нередко образуются и на Третьем транспортном кольце, хотя и не идут ни в какое сравнение с пробками, возникающими в центре. На пробки в районе тоннеля на Шереметьевской жалуется также Ирина Дзюба: «Мы постоянно наблюдаем заторы на этой магистрали. Для того чтобы хоть как-то улучшить ситуацию, нам пришлось расширять съезд с Третьего транспортного к БЦ «Новосущевский» за счет значительного куска земли, который можно было бы использовать для увеличения площади самого бизнес-центра или парковки».

В общем, причины того, что ТТК не справляется с автомобильными потоками, прозаичны и связаны с несовершенством и недоработкой самого кольца: виной тому отсутствие достаточных по площади разгоночных площадок, пробки на узких съездах и даже неотрегулированность светофоров на прилегающих магистралях. Некоторые собственники в частном порядке пытаются сделать развязки рядом со своими объектами более удобными. В техническом плане это не так сложно осуществить, но опять же путь к удобству преграждает неуязвимый бюрократизм: получение всех согласований в ГАИ займет массу времени.

Зона отчуждения
Следующая проблема – отсутствие «жизни» и ощутимых «биоритмов» вдоль столь важной магистрали. Обнадеживает относительно недавнее постановление Москвы о развитии инфраструктуры вокруг Третьего транспортного кольца, которое предусматривает строительство крупных многофункциональных комплексных проектов. Таким обещает быть объект компании ЭЛМ-Строй на месте Хладокомбината в начале Краснопролетарской улицы, объединяющий в себе торговый и детский развлекательный центры. «Мы очень рады подобному соседству, потому что в данном случае работаем на одну цель – развитие деловой активности вокруг Третьего транспортного кольца», – констатирует Ирина Дзюба. Создавая внутреннюю инфраструктуру делового комплекса, собственник всегда обращает внимание на то, возможно ли привлечь внешних потребителей и за счет этого расширить функциональность как своего здания, так и окружающей площади.

Наряду со слабо развитой инфраструктурой начальник отдела исследований Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает плохое окружение бизнес-центров, которые нередко соседствуют с промышленными зонами. Но даже если вокруг бизнес-центра расположены жилые или административные здания, то вид из окна все равно зачастую остается достаточно унылым и аскетичным. Кроме того, поскольку большинство деловых центров, как мы уже выяснили, – это реконструированные помещения бывших заводов и фабрик, качество конечного офисного продукта получается невысоким, и подобный деловой комплекс может отличаться неэффективностью планировочных решений, плохими техническими характеристиками, в связи с чем такие бизнес-центры теряют в престижности. Учитывая, что и расположены они далеко не в центре, это еще больше снижает уровень объекта.

Спектр ставок
Компенсировать все вышеперечисленные недостатки офиса вблизи Третьего транспортного кольца может, конечно же, только низкая цена. Самыми дешевыми деловыми центрами, арендная ставка в которых не превышает $300, являются объекты, расположены в районах метро:

«Волгоградский проспект»: здание на ул. Новохохловская, 23 (ставка – $290 без НДС),
между «Шоссе Энтузиастов» и «Авиамоторной»: на ул. Сторожевая, 4 ($255 без НДС) и на ул. Авиамоторная, 8/А ($297 без НДС),
между «Кожуховской» и «Дубровкой»: на 2-м Южнопортовом пр., 16/1 ($270 без НДС),
«Савеловская»: на ул. Складочная, 1, стр. 1, 5 ($254–333 без НДС).

Среди арендаторов таких центров – компании Бау Колор и Госадмнадзор.
Чуть дороже район станции «Беговая» (до $400): на ул. Розанова, 10, корп. 1 ($380) и на 2-м Хорошевском пр., 9, стр. 2 ($360).
Следующими по дороговизне идут район «Тульской», где арендная ставка плавает на уровне $500, – БЦ «Серпуховской Двор» ($508) и БЦ «Новоданиловский» ($550 без НДС) и район «Автозаводской» – здание на 1-м Автозаводском пр., 4, корп. 1 ($500). Арендаторами здесь являются компании Комус, Флер де Санте, Вест Лэнд, Балт Логистик, Метро Реклама, Паола Контэ и т.д.

Далее в рейтинге возрастания арендной ставки идут офисные центры рядом с метро «Рижская» – ул. Трифоновская, 57 ($500–600) и «Улица 1905 года» – ул. 2-я Звенигородская, 13 ($550), в которых «сидят» Citybank, Nippon, Reckitt Benckiser, Media Arts Group, Hynday Motors.

Еще больше популярен район метро «Динамо» – ул. Серегина, 5 ($550), ул. Мишина, 24 ($593) и «Ленинский проспект» – ул. Вавилова, 24 ($508), пр-т 60-летия Октября ($523). В рядах арендаторов преобладают компании нефтегазовой отрасли.

Самый дорогой район – вблизи метро «Кутузовская», что объясняется его исторически сложившимся престижем. В этом районе расположены объекты «Башня на Набережной», «Башня-2000», ЦМТ II, нефтяные компании, связанные с переработкой нефти, медийные холдинги, IT.

Кольцо районов
Уровень арендных ставок отражает степень востребованности тех или иных участков Третьего транспортного кольца. На ставку влияет, помимо прочего, и исторически сложившийся имидж районов, прилегающих к ТТК. Если выстроить деловые районы Москвы по степени возрастания стоимости аренды офиса, то они встанут примерно в том же порядке, что и в рейтинге престижности. Так, практически неосвоенный, во многом промышленный район «Волгоградского проспекта» является самым дешевым и наименее привлекательным для офисной застройки, в то время как район вокруг Кутузовского проспекта, да и все западное направление вплоть до Рублево-Успенского шоссе, крайне интересны и девелоперам, и арендаторам, что формирует здесь самые высокие ставки аренды.

Некоторые девелоперы и вовсе категоричны в вопросе, можно ли выделять ТТК как новую зону офисной застройки. «Нет такого понятия, как субрынок ТТК, – уверен гендиректор Forum Properties А. Баринский. – Третье транспортное кольцо застроено неравномерно, поэтому нельзя говорить о нем как о едином конгломерате. Исключая район Кутузовского проспекта, остальные районы ТТК являются промышленными зонами, которые в ближайшее время должны быть реконструированы. Офисы будут двигаться туда, где живут люди. Это тенденция, и она реализуется в зависимости от стоимости земли: если цена будет разумной, то проекты будут развиваться».

Исходя из того, какие проекты планируют девелоперы и как меняется отношение арендаторов к зоне ТТК, можно с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие 2–3 года именно туда переместится деловая активность. При удачном стечении обстоятельств к этому времени, скорее всего, большая часть офисных площадей будет расположена за Садовым кольцом. Остается надеяться, что новая магистраль выдержит возрастающую в связи с ее освоением транспортную нагрузку. Иначе придется девелоперам перебрасывать свои силы на территории вокруг еще не построенного Четвертого транспортного кольца, а там и МКАД недалеко.

Лина Ефремова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...