Российский рынок торговых центров (ТЦ) пока находится в поле особого интереса. Он еще молод, малоосвоен и высокодоходен. Сколько он существует, столько ведутся споры о его судьбе и о том, по какой модели он будет развиваться. В последнее время зарубежные консультанты, часто приезжающие в Москву “на разведку” по просьбе иностранных инвесторов, говорят, что столице стоит обратить внимание на опыт стран Восточной Европы и Китая.
Москва отстает от Шанхая, Варшавы, Праги лет на 5-7.
Доходность, которую девелопер может получить от создания ТЦ в Москве, — 20-30% — в 2-3 раза выше, чем там. Московский сектор ТЦ выходит на 1-е место в Европе по количеству ежегодно строящихся квадратных метров. А вот для Шанхая этот бум закончился лет пять назад. В начале 1990-х гг. там началось массовое увлечение строительством торгцентров. Рынок к этому был не готов. Тогда на нем не было достаточного количества продавцов и покупателей. А некоторые торгцентры получались чересчур масштабными на фоне низкого спроса. Потому значительная часть их площадей не заполнялась арендаторами. Шанхайские владельцы недвижимости совершали тогда еще одну ошибку — сплошь и рядом продавали, а не сдавали в аренду площади в торгцентрах (в западной практике это считается грубой ошибкой, так как нарушаются общая концепция и эффективность ТЦ). К концу 1990-х гг. ситуация выправилась: в Шанхай пришли транснациональные сетевые операторы, такие как IKEA, а местные строители обратились к опыту Гонконга, насыщенного успешными ТЦ. В Гонконге индустрии ТЦ исполнилось уже 30 лет. Сейчас в Шанхае благоденствует третье поколение торгцентров — время, когда рынок становится рынком покупателя, когда ритейлоры имеют возможность выбирать успешные магазины и опытных застройщиков, которые способны не только возвести объект, но и управлять им.
Российский рынок может развиваться и как польский, который в три раза меньше, чем в РФ. Но в Восточной Европе он самый большой. Варшава — самый богатый город страны, в нем 2 млн жителей, и 60% доходов населения тратится на потребительские товары. В Москве эти расходы составляют около 80%. На первом этапе развития — в 1995-1997 гг. — в Польше появлялись супермаркеты и гипермаркеты, потом строились большие магазины за городом. Сейчас потребители предпочитают делать покупки в пределах города. Потому застройка ТЦ возвращается из пригорода.
Зарубежные консультанты рекомендуют московским девелоперам обращаться за опытом к сравнимым рынкам. А также предостерегают от гигантомании, советуют помнить, что успешные ТЦ могут располагаться не только в новых зданиях и не обязательно в центре города. И просят уделять больше внимания долгосрочному планированию.
Хотя не исключено, что эта точка зрения не вполне оправданна. У российской и восточноевропейской экономик есть сходство, но стиль ведения бизнеса в коммерческой недвижимости формируют те страны, представителей которых здесь больше. Пока что Москву заполняют в основном предприниматели с Запада.
Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU