Торговля на площади

Cтоимость строительства 1 кв. м торговой недвижимости составляет порядка $600, реже — $1000 (кстати, несколько лет назад эта сумма была около $400). Покупка же готового к эксплуатации объекта обойдется примерно в $1500–2000 за 1 кв. м. Между тем владельцы торговой недвижимости избавляться от нее не спешат — сдавать в аренду выгоднее, чем продавать.

 

 

Нет сомнений, что строительство торговых центров стало одним из самых рентабельных сегментов московского рынка недвижимости. Вложения окупаются максимум за три года. В России сегодня 28 торговых сетей, из них 6 — международных. Их суммарный оборот в прошлом году составил $18 млрд. В этом году ожидается рост на 20%.

Впрочем, несмотря на финансовые успехи, скоро рост числа ТЦ замедлится. Участков, пригодных под их строительство, не так уж много, а их приобретение становится все более капиталоемким. К тому же покупательская активность растет не так быстро, как количество торговых центров.

Соинвесторы
Можно выделить два типа соинвесторов. Первые — профессиональные ритейлеры. Такие компании, как Auchan или Carrefour, могут выкупить весь проект или занять своим бизнесом большую часть площадей. Есть и другой вариант: крупные соинвесторы изначально развивают проект с привлечением кредитных средств. Таким образом, они занимают в нем основные позиции, а остальные площади сдают в аренду или развивают сопутствующий бизнес.

Второй тип соинвесторов нацелен только на получение доходов от коммерческой недвижимости. Сами соинвесторы ничего не продают и не являются торговыми операторами. Основные участники — различного рода фонды и банки, где сосредоточены серьезные капиталы. Крупные холдинги, международные группы, частные компании инвестируют свободные средства в торговую недвижимость или выкупают успешные проекты. Если в структуре холдинга есть банк, то он может выступать соинвестором, а продуктовая сеть, тоже входящая в структуру холдинга, — основным арендатором.

Заблуждения инвесторов
Впрочем, ажиотаж, царящий на рынке строительства торговых центров, отчасти вызван заблуждениями инвесторов. Многие считают, что это легкий и прибыльный бизнес: вложил $500 в 1 кв. м, построил ТЦ в течение полугода и — получаешь $1000 за 1 кв. м с арендатора. Такие расчеты ошибочны.

Сумму в $1000 за 1 кв. м можно устанавливать лишь для некоторых магазинов торгового центра. Необходимо учитывать, что на каждый метр сдаваемой в аренду площади требуются еще технические помещения, не приносящие дохода. В удобном торговом центре потери площадей составляют порядка 20–30%, а на арендной плате инвесторы зарабатывают в год только 15–20% от вложений.

Дефицит торговых площадей
Между тем сегодня московский рынок торговой недвижимости характеризуется сильным дефицитом торговых площадей. Более того, идет неуклонный рост покупательской способности населения, все больше россиян склоняются к мысли о том, что гораздо удобнее и безопаснее совершать покупки в цивилизованных условиях, созданных крупными торговыми центрами.

В связи с этим происходит активный рост ритейла. В свою очередь он обусловлен ростом существующих розничных продавцов, а также появлением новых игроков на рынке, в том числе зарубежных. Сейчас на 1000 жителей Москвы приходится менее 50 кв. м в современных торговых центрах, в то время как в европейских столицах эти показатели значительно выше. Из расчета на 1000 жителей в Барселоне приходится 650 кв. м площадей торговых центров, в Париже — 400, в Варшаве — 270, в Берлине — 150 кв. м.

Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице планируется построить около 8 млн кв. м торговых площадей, из которых 6,3 млн кв. м составят крупные центры. Таким образом, общее количество территорий для ведения розничной торговли в Москве возрастет почти в три раза: с нынешних 4,7 млн до 14 млн кв. м.

Западный опыт
Согласно классической западной риэлторской схеме, центральной фигурой любого проекта в области коммерческой недвижимости выступают девелоперы — профессиональные компании, занимающиеся развитием проекта. Они разрабатывают идею проекта, формируют команду профессионалов, привлекают финансовые ресурсы и реализуют сам проект. Известны случаи, когда собственные вложения девелопера не составляли и 10% общей суммы инвестиций.

Привлекать инвестиции девелопер может на различных стадиях проекта. Это может быть привлечение денег под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части комплекса или всего комплекса полностью. Гарантом возврата служат имя, репутация, опыт девелопера и, конечно, сам проект. Соинвесторы также могут принять участие на разных этапах: начиная со стадии проработки проекта и заканчивая финансированием собственно строительства.

Чем раньше инвестор присоединяется к проекту, тем более интересные вхождения он получает. Естественно, на начальных стадиях разработки проекта риски значительно выше. Особенно это касается проектов в Восточной Европе, и тем более в России. Поэтому в странах с недостаточно проработанным земельным законодательством соинвестор предпочитает входить в проект, когда девелопер уже подготовит большую часть разрешительной документации. Таким образом, пройдет, рискуя собственными деньгами, самую неприятную подготовительную стадию.

Старые городские центры
Реорганизация уже существующих торговых центров, передача их в другие руки — процесс очень непростой. Если такой объект, пусть плохо функционирующий, но располагающийся в выгодном месте, находится в частных руках, то заставить владельца расстаться с ним практически невозможно.

Очевидно, что реорганизация старых торговых предприятий, а особенно торговых центров, невозможна без солидных инвестиций. Поэтому здесь речь идет не о банальной сделке купли-продажи, а о долевом участии, т. е. владении частью акций. А это уже элемент фондового рынка. Иными словами, необходимо присутствие некоего третьего участника, который бы защитил права собственника недвижимости с одной стороны и обеспечил возможность сделки, выгодной для инвестора, — с другой. Это может быть инвестиционная компания или банк.

Формат универмагов
По оценкам специалистов, московские универмаги не скоро станут инвестиционно-привлекательными объектами. Лет пять назад появлялись идеи по превращению их в современные и эффективные торговые центры. Однако очень быстро стало ясно, что ничем, кроме местоположения, бывшие советские универмаги заинтересовать потенциальных инвесторов не могут.

Главная их проблема в том, что неэффективные планировки не позволяют использовать торговые площади в полном объеме. Кроме того, на российском рынке пока нет торговых операторов универмагов, способных заполнить магазин большим ассортиментом товаров. Как следствие, состояние универмагов весьма печально: низкое качество обслуживания, случайные арендаторы, некачественный товар.

Единственно достойная роль, которую универмаги сыграли в общей системе торговли, заключается в том, что их арендаторами стали российские производители, которым ставки аренды в центральных торговых комплексах столицы не по карману.

Третье кольцо
Сейчас девелоперы активно осваивают Садовое кольцо, спальные районы за третьим транспортным кольцом и районы МКАД. Многие специалисты считают привлекательным проект «Губернаторское кольцо», разработанный администрацией Московской области. Вокруг МКАД, на пересечении с главными магистралями города, планируется построить более 20 крупных торговых центров.

Земля в Подмосковье стоит дешевле, оформление документов по срокам значительно короче, чем в Москве, а площадь участка не жестко лимитирована. Любопытен расчет специалистов: за 15 минут до этих центров смогут доехать около миллиона покупателей.

Потребительская культура
Моллы с фонтанами, атриумами и живой музыкой постепенно меняют потребительскую культуру москвичей. Своим стремлением привлечь покупателей ТЦ все больше становятся похожими на музеи или театры, нежели на магазины.

В торговых центрах появились кинотеатры, рестораны, кафе, игровые залы и спортивные арены. Поэтому собственно процесс покупки стал одним из элементов проведения досуга, воскресной прогулки или семейного отдыха. Москвичи уже полюбили делать все необходимые покупки в одной торговой точке. По данным исследовательской компании Magram Market Research, до 90% посетителей торговых центров обязательно что-нибудь в них приобретают. А 42% покупателей обращают внимание на развлечения и стремятся делать покупки именно в том магазине, где ему обещают зрелища.

Оперативно реагируя на запросы покупателей, крупнейшие торговые центры уже не жалеют денег на проведение шоу. «Крокус Сити Молл» недавно потратил $1 млн на демонстрацию Carmina Burana Open Air Opera. По выходным около ТЦ компания Porche устраивает ралли на гоночных автомобилях, а в бассейне плавают спортивные дамы, занимающиеся водными гимнастическими процедурами. Компания «Раменка» потратила $100 тыс. на фестиваль «Разноцветное лето в «Рамстор». Комплекс «Атриум» на $200 тыс. проводит детские праздники и взрослые акции.

Торговый комплекс «Мега» потратил $150 тыс., чтобы зарекомендовать себя как место проведения семейного досуга. Однако за продолжающимися шоу четко просматривается коммерческий интерес: во время зрелищных программ продажи увеличиваются на 20%. Magram Market Research приводит такие данные: 90% посетителей ТЦ уходят с покупками, а 1% из них тратят менее $10.

Перспективы
До конца этого года ожидается открытие 15 торговых центров. Их появление увеличит объем торговых площадей на 450 тыс. кв. м. Около трети всех строящихся торговых центров находится в пределах Садового кольца. Таким образом, к концу года общее предложение площадей в торговых центрах превысит 1 млн кв. м. Среди наиболее значимых проектов 2003 года можно назвать торговые центры: «Новинский, 31», «Арбат, 8–10», «Гранд» (2-я стадия строительства) на Ленинградском шоссе в Химках.

В ближайшей перспективе строительство торговых центров увеличит предложение свободных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в первую очередь за пределами Садового кольца.

Центр Москвы сохранит свою привлекательность для большинства розничных операторов. Конкуренция за лучшие торговые помещения останется высокой. Кроме того, ожидается проявление активности со стороны крупных международных ритейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания, а также товарами для дома и бытовой техникой.

Многие специалисты и эксперты считают, что ритейл в России будет бурно развиваться еще три-четыре года. Но это не значит, что все вновь построенные торговые центры окажутся успешными проектами. Что касается Первопрестольной, то объем капитальных вложений в современные торговые площади в 2003–2005 годах, по оценкам экспертов, составит $3,5 млрд.

Каждый год будет инвестироваться около $1,1–1,2 млрд. В прошлом году около половины капиталовложений в новые торговые объекты Москвы составили инвестиции иностранных операторов, поэтому их доля на московском рынке к 2005 году возрастет до 20%.

Российским операторам пока не хватает средств для финансирования проектов. Сегодня рейтинг России среди иностранных инвесторов достаточно высок. Европейским Союзом ей присвоен статус страны с рыночной экономикой, что является важным этапом перед ее вступлением во Всемирную торговую организацию. И теперь у нас есть надежды на то, что начавшиеся в последнее время активные процессы по строительству и реорганизации торговых центров уже в скором времени приблизят Москву к ведущим мировым столицам по уровню развития розничной торговли.

Татьяна Крол Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...