Тверская: работа на имидж

Cамыми крупными торговыми коридорами столицы по-прежнему остаются улицы Тверская, Новый Арбат и Садовое кольцо. Максимальная ставка аренды на Тверской в этом году составила $5 тыс. за 1 кв. м в год, а максимальная цена продажи 1 кв. м — $35 тыс.

 

 

С ростом арендных ставок на главных улицах Москвы операторам становится все сложнее зарабатывать. Однако это не влияет на увеличение спроса на подобные площади. Чтобы быть первым, необходимо жертвовать прибылью — это формула любой торговой столицы мира.

По данным аналитиков, Москва является самым крупным потребителем товаров в России. На 14% населения России, проживающего здесь, приходится 26% розничного товарооборота всей страны.
Сегодня в российской столице специалисты компании Blackwood насчитывают около 70 торговых центров, а специалисты компании Knight Frank — 165, из которых 33 находятся в стадии строительства. По прогнозам, к концу года в Москве появится еще около 15–20 крупных объектов. А к 2010 году количество торговых центров возрастет до 300.
Только в первом полугодии были введены в эксплуатацию около шести новых торговых комплексов, среди которых: «Черемушки», БУМ, «Александр Лэнд» и «Весна». До конца 2004 года планируется завершение еще 15 проектов, наиболее крупные из них — «МЕГА-2» и «Вэймарт-2».
Несмотря на непрерывное строительство торговых центров в Москве, спрос на качественные площади остается стабильно высоким, и этим объясняется наличие не более 4% вакантных площадей в торговых комплексах высокого класса. Помещения в торговых коридорах по-прежнему пользуются наибольшим спросом в связи с удобным местоположением в центре города и соседством с престижными магазинами.
С начала года состав тройки самых крупных торговых коридоров столицы не изменился. Еще в прошлом году с позиции лидера ушел Новый Арбат, уступив место Тверской и Садовому кольцу. «Тверская и Арбат — качественно разные торговые коридоры, — считает заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. — Хотя арендные ставки на каждой из этих улиц находятся почти на одном уровне. На Тверской размещаются точки солидных и дорогих торговых марок. На Новом Арбате становится все больше развлекательных комплексов. И даже Старый Арбат практически превратился в улицу развлекательного профиля».

Главная торговая улица
Большинство компаний, для того чтобы заявить о себе на рынке, старается приобрести или снять торговую точку именно на Тверской. Ни один торговый коридор столицы не имеет такой пешеходной проходимости, как этот. Спрос на площади на этой улице сверхвысокий. Любая сеть с открытием определенного количества магазинов решает вопрос о позиционировании себя на рынке — имидже. Ради помещения на Тверской многие арендаторы готовы переплачивать и, более того — работать себе в убыток. Дело в том, что торговые точки на главной улице столицы используются многими арендаторами в качестве flagship store — так называемых имиджевых магазинов, представляющих ту или иную марку на московском рынке.
«В этом году предложение торговых площадей на Тверской немного расширилось, — отмечает Ю. Никуличева. — Многие хотят разместить магазины в главном торговом коридоре столицы и соглашаются на любые арендные ставки. Однако не все операторы готовы держать убыточные магазины, некоторым приходится отказываться от престижного места».
Арендные ставки в центре Москвы варьируются в зависимости от конкретного места расположения магазина, его размера, профиля обременения и т. д. Стоимость аренды стандартных 200 кв. м начинается от $600 за 1 кв. м в год на второстепенных улицах центра и достигает $3–3,5 тыс. за 1 кв. м на Тверской улице. По данным специалистов компании Blackwood, здесь была зарегистрирована рекордная сделка по аренде — $5,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Что касается ставок выкупа, то цены на площади в данном торговом коридоре колеблются от $5 тыс. до 20 тыс. за 1 кв. м. Аналитики рынка называют 2004 год периодом значительного дефицита предложений по продаже объектов торговой недвижимости. Они связывают это с тем, что аренда магазина стала хорошим источником дохода для инвесторов, которые уже спокойно идут на восьмилетнюю окупаемость таких инвестиций. «Можно с уверенностью сказать, что инвестиции в московскую недвижимость — это не только пяти–восьмилетняя окупаемость арендой, но еще и большие перспективы с учетом прогнозов развития рынка торговых площадей, — считает консультант отдела торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle Михаил Петров. — Вот пример: рекордная цена продажи на Тверской в Москве составила $35 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: в Милане ставка продажи равняется $57 тыс., в Мюнхене — $60 тыс., а в Париже на Елисейских полях достигла $126 тыс. за 1 кв. м».

И другие...
К числу крупнейших торговых коридоров в Москве относятся также Арбат, Петровка, Кузнецкий мост, Столешников переулок. В пределах Бульварного кольца, где сформировалась так называемая бутиковая зона, тоже остается все меньше помещений, которые могут быть использованы под торговые предприятия. Объем вакантных площадей на этих улицах составляет 1,5%.
Значительно повысился спрос на основные московские проспекты: Ленинградский, Кутузовский, Ленинский и Мира. Здесь наибольшим спросом пользуются помещения площадью не более 300–400 кв. м, с витринными окнами, на нижних этажах жилых и офисных зданий. На Арбате, Новом Арбате и Кутузовском проспекте ставка аренды колеблется в диапазоне от $1,5–2 тыс. за 1 кв. м в год, а на Садовом кольце, проспекте Мира и Ленинском проспекте размер ставки составляет менее $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Как считают эксперты, неплохой потенциал у третьего транспортного кольца. Находящиеся в непосредственной близости от этой трассы производственные помещения, которые не эксплуатируются в настоящее время, могут быть переоборудованы под торговые и развлекательные центры.
По мере заполнения столичного рынка повышается интерес торговых компаний к освоению окраин города и ближайшего Подмосковья. Наиболее яркой тенденцией этого года стал выход в регионы многих крупных московских сетей. Лидерами в своем сегменте стали «Эльдорадо», «Росинтер», «Кофе Хауз», «Спортмастер», «Арманго» и др.
Понятно, что дорогие марки ни в спальные районы, ни в Подмосковье не пойдут. Зато в связи с активным строительством в Подмосковье небольших торговых центров их с удовольствием арендуют продуктовые сети и сети магазинов бытовой техники. Но и для тех, кто размещается на окраинах, важно местоположение торговой точки. Желательно, чтобы это был центр района либо основная транспортная магистраль.
Как считают некоторые специалисты, рынок торговых площадей в отдалении от третьего кольца и на окраинах Москвы еще не сформирован, и обозначить дельту аренды можно только на основных магистралях. За пределами МКАД настоящий рынок существует только в отдельных районах (Митино, Солнцево, Бутово), стоимость аренды здесь сопоставима с московскими окраинами.
Как ни странно, обилие торговых центров на окраинах города не остановило развития «уличного ритейла», а качественно его изменило. Сетевые магазины перемещаются в торговые центры, а индивидуальные проекты, кафе и рестораны — на улицы. Существуют также торговые сети, которые ориентируются в основном «на улицу» — это дисконт-магазины, аптеки, магазины автозапчастей.

Эльза ТАЛИПОВА
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Бесспорно, успешными являются так называемые торговые коридоры — улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский проспекты, Бульварное кольцо, проспект Мира. Стоимость аренды, как правило, зависит от месторасположения объекта и количества арендуемой площади. Магазины, кафе и рестораны занимают, как правило, площади до 300 кв. м на первых этажах жилых домов. Ставка аренды колеблется от $800 до 5000 за 1 кв. м. Доля свободных площадей составляет около 2%.

К числу относительно новых торговых коридоров можно отнести Третьяковский проезд и внешнюю сторону МКАД, где сегодня представлены основные крупные европейские сети. Также стоит отметить повышенный интерес к торговым площадям на улицах, которые расположены рядом со станциями метро.
По мере заполнения ликвидных площадей на центральных улицах и основных магистралях можно ожидать более активного выхода девелоперских проектов за пределы МКАД в форме уже известных моллов, которые наиболее распространены в странах Европы и США. Это даст возможность «разгрузить» центр, хотя повышенный интерес к определенным улицам (Тверская, Третьяковский проезд и др.), на мой взгляд, все же сохранится.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...