У руля торгового центра

Индустрия торговых центров в нашей стране только начинает развиваться. Темпы процесса были бы еще интенсивней, если бы открывающиеся ТЦ соответствовали требованиям времени и конъюнктуре рынка. К сожалению, довольно многие из них из-за допущенных на различных стадиях девелоперского цикла ошибок оказываются невостребованными ни у арендаторов, ни у покупателей.

Несомненно, в успешной работе крупных магазинов изначально чрезвычайно важными компонентами являются месторасположение и выбор концепции предприятия. Однако в дальнейшем все во многом определяется тем, под чьим руководством оно работает.

 

 

Чем заняты управляющие компании

Профессиональное управление ТЦ выходит далеко за рамки управления зданиями в том классическом виде, в котором оно практикуется в сегментах офисной или жилой недвижимости. Диапазон функций и направлений деятельности у менеджеров крупных магазинов значительно шире. В идеале, помимо эксплуатации объекта, управляющая компания (УК) торгового центра должна решать задачи по управлению финансами и маркетингом, выполнять администраторские функции, отвечать за договорную базу, заниматься поиском арендаторов и вопросами страхования, организацией завоза и хранения товаров и т.д. Пока, конечно, до того, чтобы выполнять все эти функции в полном объеме большинству российских ТЦ еще далеко. Например, привлечением торговых операторов УК занимаются только в тех ТЦ, где сложилась устоявшаяся структура, где присутствует западный капитал и влияние западных взглядов на роль УК. "Это не более 10-15% торговых центров в нашей стране", - говорит Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора ТК "Охотный ряд".

Маркетинговую функцию многие специалисты считают наиболее важной и в то же время меньше всего освоенной. По их оценкам, данное направление сегодня не развито на 99 процентов. Между тем от того, насколько грамотно позиционируется и продвигается ТЦ на рынке, зависит его дальнейшая судьба. При этом важно сокращать издержки, стимулируя маркетинговую активность арендаторов, сводя их разрозненные рекламные акции воедино. К сожалению, умение при ограниченном бюджете проводить эффективную PR-политику - большая редкость. К тому же, как говорят многие менеджеры, сейчас слишком много времени уходит на решение вопросов жизнеобеспечения объекта, и на рекламу его просто не остается.

Финансовая составляющая работы УК в ТЦ - это также далеко не просто бухгалтерия. Менеджеры курируют почти все внутренние и внешние денежные потоки, контролируют сроки выплаты арендных платежей, отвечают за составление бюджета всего предприятия, а на более ранних этапах - за оптимизацию затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники, оборудования и расходных материалов. К сожалению, на практике управление деньгами часто сводится к элементарной оценке общих финансовых итогов, без разбора результатов работы отдельных подразделений, без оценки убыточности или эффективности работы разных деталей системы.

Что касается эксплуатации, то она включает внешнюю и внутреннюю уборку и содержание объекта, энергоснабжение всех инженерных систем, обеспечение работы водопровода и канализации, противопожарных систем, охрану объекта, благоустройство прилегающей территории и массу других вопросов. Казалось бы, ничего необычного. Поэтому подключать УК к реализации проекта ТЦ целесообразно уже на стадии его разработки, когда специалисты, которые будут в дальнейшем отвечать за его эксплуатацию, могут изучить все нюансы, вплоть до того, за какой стеной какой проводок будет скрываться, а также внести необходимые коррективы. По этой же причине важно, чтобы они курировали и строительство ТЦ.

Кто музыку заказывает...

В силу незрелости рынка ТЦ нет устоявшихся стандартов управления, проверенных практикой и адаптированных к нашим условиям. УК либо создаются владельцами ТЦ в составе собственной компании (или как дочерняя структура), либо они обращаются за услугами к фирме, которая предоставляет соответствующие услуги на рынке управления недвижимостью. Выбор зависит от того, на решение каких стратегических задач нацелен девелопер. Например, если он в перспективе рассчитывает строить целую сеть торговых центров, то может быть целесообразным создание "своей" УК. Для тех, чей бизнес ограничивается небольшим количеством объектов, лучше обратиться к профессиональным управленцам. Хотя и сетевики зачастую выбирают последний вариант, между тем как владелец, имеющий один-единственный, да еще далеко не самый крупный ТЦ, тратит свои силы и средства на то, чтобы "рулить" своим детищем самому. Естественно, что эффективность менеджмента при этом без навыков и опыта чаще всего оставляет желать лучшего. Правда, эксперты говорят, что в последние годы "самостоятельных" становится все меньше.

У каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Так, по словам Марка Афраймовича, члена совета директоров УК "Торговый квартал", степень ответственности собственной структуры гораздо ниже, чем у привлеченной, которая работает в рамках договорного регламента. Зато при найме УК велика вероятность просчета с выбором - хороших профессионалов в этой области еще довольно мало. Надо сказать, что и в случае создания собственной УК владельцу ТЦ на место ее руководителя важно найти высококвалифицированного специалиста.

Схемы работы различных УК также отличаются. Одни предоставляют клиентам (или номинальным хозяевам) интегрированные услуги, используя при этом внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профильном направлении. Другие, являясь, скорее, неким командным ядром, работают с привлечением подрядчиков, специализирующихся в различных сферах деятельности. В первом случае недостатком, по словам Александра Остроухова, заместителя генерального директора УК "Делта-Сервис" (ТК "Золотой Вавилон"), является то, что комплексное обслуживание объекта требует для каждого из направлений получения многочисленных лицензий. Опять же возникает кадровая проблема - трудно найти хороших специалистов во всех отраслях. Во втором - привлечение большого количества сторонних организаций может сказаться на уровне обслуживания: трудно контролировать качество работ. Довольно распространен смешанный вариант, когда УК часть производственных функций выполняет самостоятельно, а для других нанимает специальные фирмы. Как говорит Андрей Сухов, в большинстве ТЦ наемными являются клининговая, охранная и лифтовая службы.

Но какая бы по форме и содержанию УК не была, ее ядро должно состоять из широкопрофильных специалистов, разбирающихся в разных вопросах, в решении которых может возникнуть необходимость.

Владимир Миронов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...