Услуги становятся выгоднее торговли

Еще два-три года назад вложения в коммерческую недвижимость приносили инвесторам свыше 30 процентов доходности в валюте. Сегодня такой прибыльностью могут похвастаться единичные проекты – виной тому конкуренция среди девелоперов и увеличившееся бремя нагрузок на инвесторов со стороны Правительства Москвы.

С ДРУГОЙ стороны, пытаясь сохранить приемлемую доходность, и девелоперы, и управляющие коммерческой недвижимостью компании пытаются взвалить часть своих издержек на арендаторов и покупателей помещений. Простейший пример. В большинстве торговых центров сегодня для кофеен установлена арендная плата в размере 1200-1500 долларов за кв.

 

 

м в год, тогда как еще год назад эта цифра не превышала 800-1000 долларов за те же самые метры.

Неудивительно, что владельцы таких предприятий из-за ухудшения условий работы начинают переориентировать свой бизнес. Кроме того, меняются сферы интересов и начинающих предпринимателей. Как утверждают специалисты, традиционная вотчина малого бизнеса — торговля — становится для начинающих бизнесменов практически закрытой темой: они теперь «направляются» в сферу услуг, общественного питания, высоких технологий и, как неудивительно, здравоохранения и образовательных услуг.

КАК СТАТИСТИКИ, так и риэлторы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, считают, что сегодня наибольший отток мелких предпринимателей наблюдается в торговле продуктами питания — как среди оптовиков, так и среди розничных торговцев. И все потому, что в Москве с огромной скоростью появляются супер- и гипермаркеты, конкуренции с которыми не выдерживают более мелкие торговцы. Еще одна причина: среди оптовиков произошло резкое сокращение числа дистрибьюторов (в несколько десятков раз), которое провели за последние два года практически все крупные производители продуктов питания. Такие процессы реорганизации торговли привели к тому, что среди мелких и средних фирм рентабельность работы стала составлять не более 10-12 процентов. И как результат – ликвидация мелких магазинов, павильонов, небольших складов под продукты, закрытие небольших офисов.

Процесс разорения мелких торговцев подтверждает и статистика Ассоциации российских банков. Например, за последний год резко изменилась структура кредитных портфелей банков, работающих с малым бизнесом: доля кредитования торговли за последние два года среди московских банков сократилась с 63 до 50 процентов.

ЗАМЕТНО стало больше и предложений по продаже розничных предприятий. Причем интересно, что основными покупателями магазинов (в основном это «точки» на первых этажах домах) становятся фирмы, которые выстраивают из них мини-сети. Как правило, такая сеть состоит из 6-15 магазинов, у нее единая логистика, склад, унифицированная форма работы с поставщиками. В результате реорганизации рентабельность таких мини-сетей по сравнению с «магазинами-одиночками» возрастает с 10-12% минимум до 18-20 процентов.

Следующий этап консолидации, если предпринимателя не устраивает рентабельность его работы, найти себе франшизу, то есть уйти работать под крышу какой-либо сети (особенно активно сегодня выдают франшизу сети Spar и «Копейка»).

ПРИ ЭТОМ многие торговцы переориентируют свою деятельность на сферу услуг – в первую очередь, те, кто является собственником помещений, а не арендатором. В этом случае не только уменьшаются первоначальные вложения в бизнес, но и появляется возможность взять кредит под залог недвижимости. По данным Фонда поддержки малого бизнеса при Европейском банке реконструкции и развития, этот процесс набирает обороты: спрос на кредиты в сфере услуг вырос с 2001 г. с 8% до 17% в общей доле юридических лиц, обращающихся за кредитами. Единственная отрасль в сфере услуг, показавшая падение в этом году, – турагенства. Из-за укрепления евро и, соответственно, удорожания туров и сокращения их продаж, по прогнозам Минэкономразвития РФ, до конца года разорится до 8% турагентств.

Уменьшилась и доля кредитования малых предприятий, занимающихся производством (с 9 до 7 процентов). По данным Минэкономразвития РФ, только за 2002 год с рынка ушли около 9,5 тыс. малых промышленных предприятий. На середину 2003 г. их число составило 124 тысячи. Причем большинство продаваемых сегодня производств открылись в 1998-1999 гг. на волне господдержки промполитики. В Москве эти процессы отчетливо видны: кроме того, что здесь высок порог вхождения в промышленный бизнес, власти города выделяют им помещения и землю в последнюю очередь, мотивируя это защитой экологии.

ОБРАТНАЯ сторона вышеуказанных процессов – частая ротация владельцев и арендаторов коммерческой недвижимости. Например, разорившиеся продуктовые магазины в центре Москвы занимают салоны красоты или парикмахерские. А на месте малых промышленных предприятий возникают компании, занимающиеся хай-теком (высокими технологиями).

В первую очередь, это биоинженерия и программирование. Эти отрасли характеризуются высокой рентабельностью (свыше 50 процентов). Однако помещения под такие компании должны удовлетворять целому ряду требований: в первую очередь, это бесперебойное электропитание, современные телекоммуникации, надежные системы безопасности. Поэтому цена аренды или продажи недвижимости «под хай-тек» могут быть на 20-25% выше, чем на помещения со схожими параметрами, но без «начинки».

Владимир Косарев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...