Уйти с улицы

“Нецивилизованным” рынкам придется уйти. Как заявил в конце августа на пресс-конференции глава Департамента потребительского рынка и услуг Москвы Владимир Малышков, до конца года в столице будут закрыты 22 рынка, а к 2007 г. город избавится еще от 70-80 сохранившихся торговых площадок. Правда, о тотальной ликвидации речь не идет. По оценке столичных властей, в городе должно остаться не более 70-80 рынков.

 

 

Общение жестами

Мотивы столичных властей, планомерно ликвидирующих рынки, совершенно прозрачны. Во-первых, они, эти “нецивилизованные” рынки, мягко говоря, недоплачивают налоги. Как отмечал еще в 2002 г. Владимир Малышков, объем теневого оборота на рынках доходил до $3,5 млрд в год, тогда как налоговые поступления в городскую казну от продаж на рынках не превышали 2,5-2,7 млрд руб.

Правительство Москвы уже достаточно давно рассматривает возможность введения для рыночных торговцев налога на вмененный доход, позволяющего направлять определенную сумму налога и торговать без кассового аппарата. Как отметили в Лиге предпринимателей торговли, часть предпринимателей просили перевести их на этот налог и избавить от проверок, “но большинство не захотели и выступили против налога”. А нарушения кассовой дисциплины на рынках — явление повсеместное.

Во-вторых, играет огромную роль в запланированных “рыночных пятнашках” и дефицит земли в мегаполисе. “Рынки обычно располагаются в хороших местах, — говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle по стратегическому консалтингу. — В интересах столичных властей закрыть рынки и перепродать занимаемую ими землю”.

В-третьих, значение рынков с ростом доходов москвичей постоянно падает. Сегодня все эксперты отмечают растущий интерес покупателей именно к современным торговым центрам и цивилизованной торговле. Как отметили в пресс-службе торговой сети “Седьмой континент”, “людям нравится ходить в крупные магазины”.

На рынках сложно контролировать соблюдение норм и правил торговли, закон “О защите прав потребителей” в уличных условиях не работает, претензии предъявлять некому. Большой объем фальсифицированной и контрафактной продукции на рынках — еще одна головная боль городских властей. По словам Малышкова, выборочные проверки показали, что примерно половина продукции является контрафактной. В частности, почти вся косметика известных брэндов представлена опасным для здоровья фальсификатом.

Кроме всего прочего, Москва претендует на почетное место в ряду мировых столиц, а стихийная уличная торговля блеску не прибавляет.

В цивилизованные рамки рынки вводят в добровольно-принудительном порядке. Но приводимые чиновником объяснения сколь трогательны, столь и несостоятельны: “Сейчас по мере насыщения ассортимента и строительства современных торговых центров надо от этой "нецивилизованной" торговли уходить”. По словам Владимира Малышкова, на 1000 жителей Москвы приходится 520 кв. м торговых площадей, в Европе этот показатель составляет 600 кв. м (т. е. разница не столь уж велика). “Однако сравнивать эти данные некорректно, — считает Анна Ширяева, генеральный директор компании "Магазин магазинов", — прежде всего из-за колоссальной разницы в качестве площадей. Не более 30% торговых площадей в Москве являются квалифицированными, т. е. соответствуют международным стандартам организации торговли и могут служить предметом сравнения с европейской торговой недвижимостью”.

Власти полагают, что делают широкий жест, позволяя владельцам рынков снести павильоны, убрать тонары и построить на их месте торговый комплекс. Учитывая, что у собственников торговых площадок, как правило, заключен долгосрочный договор аренды земли на 25 или даже 49 лет, жест явно излишний.

Сброс балласта

Столица избавляется от рынков с конца 1999 г., когда вышло распоряжение мэра “О мерах по упорядочению работы рынков в г. Москве”. В 2001 г. было принято постановление правительства № 1138 “О дополнительных мерах по упорядочению рыночной торговли в Москве”. Первыми примерами упорядочения, прогремевшими в Москве, стали закрытия рынков, расположенных на территориях столичных спорткомплексов. Рынки, расположенные в “Лужниках”, на “Динамо” и “ЦСКА”, закрылись 31 декабря 2002 г.

Всего, по данным Департамента потребительского рынка и услуг, за последние три года в городе из 240 рынков осталось 122. Официально закрытые 118 рынков лишились права вести торговлю либо из-за несоответствия санитарным нормам, либо в связи с истечением срока договора аренды. По каждому рынку, как рассказал на пресс-конференции Владимир Малышков, вопрос решается отдельно с привлечением всех заинтересованных лиц.

В качестве примера нормального диалога с владельцами торговой площадки он привел вещевые рынки в Измайлове. Один из них уже закрыт, и сейчас правительство Москвы ведет переговоры с пулом владельцев о строительстве на месте рынка огромного торгового центра с автостоянкой.

Тем не менее индивидуальный подход к решению подобных дел оставляет массу вопросов у сторонних наблюдателей. Почему, например, в одних случаях для переезжающего рынка находится место, а в другом — нет, почему один рынок ждет полная ликвидация, а кому-то позволяют построить новый ТЦ?

Яркий пример — ситуация, сложившаяся с перебазированием рынков с территорий спорткомплексов. Так, “Лужникам” выделили землю поблизости, и они построили павильоны до закрытия в 2002 г., рынкам с “ЦСКА” предложили пустующие площади бывших касс “Аэрофлота”, а под рынки “Динамо” выделили 6000 кв. м на Театральной аллее, где уже работали несколько организаций с заключенным договором об аренде этой земли сроком на 49 лет. Как отмечал в 2003 г. коммерческий директор фирмы “Петровский парк 21 век”, управляющей компании рынков “Динамо”, Феликс Органов, “у нас полный крах. Мы слишком доверились обещаниям властей об отводе земли под строительство торгового комплекса”.

Обычно закрывают мелкие рынки, более крупные торговые площадки могут рассчитывать на переобустройство. Например, на месте Петровско-Разумовского рынка появился торговый комплекс “ТИАС”, рынка в Бибиреве — ТК “Миллион мелочей”, Каширского рынка стройматериалов — “Каширский двор”. Некоторым, таким как “Горбушкин двор” или уже упомянутым “Лужникам”, “ЦСКА”, сначала пришлось подыскать другую площадку.

Каждый месяц, по данным Департамента потребительского рынка, в городе открывается 2-3 новых крупных торговых центра площадью от 15 000 до 70 000 кв. м.

Персоны нон грата

Политика московских чиновников в отношении рынков не всегда была столь жестка. Еще в прошлом году Малышков отмечал: “Для значительной части горожан снабжение продуктами с этих рынков остается жизненной потребностью”.

Впрочем, в отношении рынков по торговле сельхозпродукцией власти всегда проявляли особую заботу. И в прошлом году, и в этом Владимир Малышков обещал, что все подобные площадки будут сохранены. И хотя у города есть план приватизации некоторых из них, но, как пообещал глава Департамента потребрынка, предусмотрено обременение, в соответствии с которым новый владелец в течение 49 лет должен будет использовать приобретенную в собственность территорию только для торговли сельхозпродукцией.

Еще один из путей развития сельхозрынков власти города видят в создании так называемых “межрегиональных рынков”, которые будут находиться в совместном управлении столицы и какого-либо из регионов, откуда в Москву будет поступать сельхозпродукция. Один из примеров — торговый центр “Калужский”.

Сохранятся, видимо, в Москве и специализированные рынки — по продаже строительных материалов, автозапчастей, для садоводов. “Какой смысл тащить под крышу торгового центра стройматериалы или подержанные автомобили?” — заметил министр.

Не затронет ликвидация или реконструкция и знаменитый “Верник” — Измайловский вернисаж, торгово-выставочный комплекс, недавно восстановленный после пожара.

Судьба не всех рынков известна. Например, непонятно, что будет с Черкизовским рынком. В 1999 г. вышло постановление правительства Москвы, предписывающее рынку выехать с занимаемой территории. Отношения предполагалось разорвать, а на этой территории построить участок Четвертого транспортного кольца.

С ростом этажей

С появлением торговых комплексов на месте рынков многое меняется и для покупателей, и для арендаторов, и для владельцев рынков.

Первых ожидает рост цен. “Как бы нам ни хотелось ликвидировать "нецивилизованную" торговлю, но цены там ниже, и народ туда идет”, — заявил на пресс-конференции Владимир Малышков, признав, что при переводе рынков под крыши торговых центров роста цен избежать не удается.

“Вместе с тем дефицита торговых площадей не предвидится, так как одновременно с закрытием рынков происходит увеличение торговых площадок современных магазинов разного формата: гипермаркеты, супермаркеты, дискаунтеры”, — отмечает Павел Михайлов, старший менеджер департамента маркетинга сети “Седьмой континент”. Прежде всего это способствует развитию торговых сетей экономического класса, таких как “Пятерочка”, “Копейка”, “Дешево” и т. п.

Ликвидация около 100 “нецивилизованных” торговых площадок приведет, по мнению Юлии Никуличевой, к появлению большого количества мелких операторов “без места”. “Такого количества торговых центров, способных предложить им площади, нет, — добавляет она. — Кроме того, непрофессиональные арендаторы, не способные поддержать имидж комплекса, подойдут далеко не всем ТЦ”.

Ставки аренды торговых комплексов не отпугивают мелких рыночных операторов — обычно они ниже, чем на рынке. “Мы сравнивали арендные ставки в торговых центрах "Атриум", "Мега" и др. с аналогичными рыночными, — рассказывает Никуличева. — На рынках они существенно выше, нежели в профессиональных центрах”.

По оценке Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, из 100 ликвидированных рынков около 10% освободившейся площади может быть выделено под строительство ТЦ. Благодаря чему на рынок через несколько лет может выйти более 500 000 кв. м торговой площади.

Появляющиеся на месте рынков торговые комплексы ждет, как правило, снижение товарооборота. Рынки — это известные места, люди привыкли их посещать. А торговый центр — новый формат, иногда в новом месте. Кроме того, мало кто из прежних владельцев обладает необходимыми специальными знаниями и опытом, чтобы в самом деле на месте рынка создать современный торговый центр. “Девелоперский цикл в России составляет не менее 2-3 лет и требует опыта и профессионализма, которые в большом дефиците, — рассказывает Анна Ширяева. — Поэтому затея московских властей может обернуться значительным количеством недостроев или все же построенных, но непрофессиональных, неэффективных и даже убыточных объектов торговой недвижимости. Те объекты, которые сегодня возникают на месте рынков, например ТЦ "Черкизовский" или "Альмирал", демонстрируют сомнительное качество”.

Собственникам рынков, по данным Jones Lang LaSalle, придется потратиться на ликвидацию рынка и новое строительство ($800-1500 за 1 кв. м, если возводится современный качественный ТЦ). Но, как правило, все строят те же рынки, только под крышей, что обходится значительно дешевле — $400-500 за 1 кв. м.

Розничные операторы принимают во внимание потенциально активный рост количества торговых комплексов. Им придется больше сил вкладывать в удержание своих покупателей. С другой стороны, вполне вероятно, что в новые комплексы придут торговые сети.

Светлана Данилова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...