В офис - как на дачу

Выясняем, почему столичные компании все чаще переезжают с престижных улиц в центре за МКАД.

Говорят, пройдет пара-тройка лет, и оживленные столичные улицы - Якиманку, Ордынку, Тверскую, Покровку и другие, - превратившиеся в русские уолл-стриты, будет не узнать. По ним перестанут бродить косяки менеджеров в строгих костюмах. С обочин сдует блестящие авто. Вместе с владельцами.

 

 

Многие московские компании в последнее время переезжают в район третьего транспортного, за МКАД и даже в ближайшее Подмосковье. Одни оставляют в центре лишь скромное представительство, а так называемый бэк-офис переводят на окраины. Другие же срываются с насиженных мест всем коллективом. Эту тенденцию - стремление столичных фирм развернуть деятельность на лоне природы (говоря языком серьезным, децентрализацию) - уже окрестили главной фишкой рынка офисной недвижимости в нынешнем году.

Все дело в парковках?
Два месяца назад редакция нашей газеты поменяла место дислокации и переехала с легендарной улицы «Правды» на Петровско-Разумовский проезд - в здание, которое раньше занимала швейная фабрика «Вымпел». Поначалу мои коллеги были в шоке от нового адреса. До ближайшего метро плестись не меньше 20 минут, по соседству жилые дома, а не бесконечные ряды офисных зданий, к которым мы привыкли на старом месте.

Зато теперь по пути на работу я умудряюсь забежать на маникюр (в окрестностях несколько салонов красоты с человеческими ценами, о коих на улице «Правды» можно было только мечтать), сфотографироваться на новый загранпаспорт (раньше это можно было сделать только у метро), сдать в ремонт сумку, заказать новые ключи для домофона. А по дороге домой - заскочить за овощами в палатку и затариться в супермаркете моей мечты: там можно купить и хорошее вино, и жидкость для снятия лака.

Если вспомнить улицу «Правды», где в радиусе километра располагалась парочка крошечных магазинчиков с пластмассовыми грушами и просроченными салатами, теперешняя жизнь выглядит настоящей сказкой. К тому же коллеги больше не ноют из-за проблем с парковкой (а ведь раньше, пытаясь пристроить четырехколесного друга, многие опаздывали на планерки и тем самым выводили из себя начальство). Ну и, самое главное, работать в здании со свежим ремонтом, просторными кабинетами, высокими потолками, центральным кондиционированием, скоростными лифтами и более-менее чистым воздухом за окном гораздо приятнее.

По такому пути - сменить шумный, вечно забитый центр на район поспокойнее - пошли не только мы. Почему?

За городом - дешевле
Цены на аренду офисов в Москве такие же сумасшедшие, как и на квартиры. Квадратный метр в центре обходится работодателю от 1000 до 2500 долларов в месяц. Но что ждет сотрудников, начальство которых решило шикануть? Вечные пробки, нехватка парковочных мест, отсутствие недорогих магазинов и кафе - в общем, всего того, что называется инфраструктурой.

В то же время хорошие помещения за третьим транспортным можно снять за 700 долларов. А в Подмосковье цены вообще смешные: метр офисной площади в модных загородных бизнес-парках стоит 350 - 550 «зеленых». И за такими комплексами, утверждают ведущие девелоперы (т. е. застройщики), - будущее. Уезжать на природу теперь модно.

Законодателями этой «моды», как ни странно, стали московские власти. Столичное правительство вот-вот грозится запретить строительство офисов в пределах Садового кольца.

- Конечно, - соглашается генеральный директор компании «Миэль - Коммерческая недвижимость» Андрей БУШИН, - это разумная мера. Москва и без того перегружена зданиями, транспортом, коммуникациями. Иначе коллапс был бы неизбежен.


Новая география бизнеса
Эксперты считают, что на рынке недвижимости начинается новая эпоха. И дело даже не в космических ценах, которые и без того растут и будут расти как на дрожжах. Офисные центры попросту меняют географию. И на свет появляется новое поколение деловых зданий - бизнес-парки.

- Бизнес-парк, - объясняет вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил ГЕЦ, - это комплекс многоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, поблизости от ведущих автомагистралей. Малоэтажная застройка позволяет обходиться без лифтов (это удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность от центра компенсируется близостью к природе: офисы размещаются в живописных лесопарковых зонах. Плюс к этому «безлошадных» сотрудников компаний организованно доставляют от ближайшей станции метро. А у тех, кто добирается на работу на машине, нет проблем куда авто поставить: за городом одно парковочное место выделяется на каждые 30 - 50 квадратных метров офиса, а в центре - лишь на 100. Да и добраться с утра в область гораздо проще, чем в перегруженный центр.

- Главная особенность бизнес-парка, - добавляет Андрей Бушин, - это разнообразие предоставляемых услуг. Ведь на территории расположены не только офисы, но еще и кафешки, салоны красоты, магазины, гостиницы, поликлиники, спорткомплексы.

В обеденный перерыв можно заняться йогой, поплавать в бассейне или подышать воздухом, а вечером - пробежаться по магазинам или заглянуть к врачу. Более того, есть проекты, которые возводятся на территории жилых поселков. И многие клерки, почувствовав благодаря работе всю прелесть загородной жизни, меняют квартиры на просторные таун-хаусы и остаются в Подмосковье навсегда.

Какие бывают бизнес-центры:
A Новые или только что реконструированные здания в центре или в престижных бизнес-комплексах за МКАД со свободной или коридорно-кабинетной планировкой. Профессиональная система безопасности, независимые источники электроснабжения, скоростные лифты, качественный провайдер телекоммуникационных услуг, столовая, фитнес-центр, магазин, банк, кафе, паркинг. Цена за кв.м. - 600 - 2500 долларов.
B Бизнес-центры высшего уровня после 5 - 7 лет эксплуатации, отремонтированные особняки или реконструированные здания советской постройки. Эти здания самые востребованные на рынке. Цена за кв.м. - 500 - 2000 долларов
C Здания, построенные в советское время (бывшие фабрики, заводы, НИИ), Непрезентабельный внешний вид, возможны перебои с электричеством, устаревшая планировка, неразвитая инфраструктура, цена за кв.м. - до 500 долларов
D Обычные административные здания, построенные более 20 лет назад и требующие капитального ремонта - 200 - 300 долларов

*Здесь приводится общепринятая западная классификация. В России деловые центры делят еще и на подвиды. Например, «А+», «А» и «А-». Плюсы и минусы означают, что здание отстает или превосходит класс по одному-двум параметрам.

** Приводится цена за квадратный метр площади в месяц в помещениях в пределах МКАД.



КСТАТИ
Что должно быть внутри здания
Почему квадратный метр в одном помещении обходится в полсотни долларов, а в другом - в полторы тысячи? Вот основные параметры качества бизнес-центра. Офис класса «А» должен соответствовать как минимум 16 факторам, класса «B» - десяти, а «С» - не менее восьми. Теперь, используя эту схему, вы можете вычислить, в здании какого уровня вам приходится проводить большую часть жизни.

1. Качественная стандартная отделка, современные инженерные системы.

2. Профессиональная система управления зданием (BMS).

3. Удобное транспортное сообщение.

4. Качественная система кондиционирования не ниже двухтрубной.

5. Потолки - не ниже 2,7 метра.

6. Открытая планировка этажа.

7. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей или фальшь-пол.

8. Современные стеклопакеты.

9. Высокоскоростные лифты.

10. Подземный паркинг.

11. Современная отделка.

12. Не меньше одного парковочного места на 100 кв. м. площади.

13. Фактор потерь - соотношение используемой и арендуемой площади не менее 12%.

14. Качественный провайдер коммуникационных услуг.

15. Два независимых источника электроснабжения.

16. Нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400 - 500 кг на 1 квадратный метр.

17. Наличие системы безопасности.

18. Столовая, кафе, спортзал и другие удобства.

19. Глубина этажа от окна до окна не более 18 - 20 метров.



ТОП-4

Самые интересные проекты Подмосковья

Бизнес-центр «Кантри парк»
Где: г. Химки, ул. Панфилова, влад. 19.
Класс «А».
Общая площадь: 18 000 кв. м.
Фишки: угол 17-этажного здания выходит на берег Бутаковского залива и напоминает океанский лайнер. Фасад отделан керамическим гранитом и натуральным камнем.
Обитатели: BMW, Metro Cash & Carry, Volvo.

Бизнес-парк RIGA LAND
Где: Новорижское шоссе (7 км от МКАД).
Класс «А».
Общая площадь 120 000 кв. м.
Архитектурные фишки: центр композиции занимает строение в форме кольца, внутри которого расположен уютный летний дворик. В отдельно стоящем здании расположены гостиница, конференц-холл, ресторан и подземный паркинг.
Обитатели: строительство не завершено.

Бизнес-парк «Химки»
Где: Химкинский район, Ленинградское шоссе (напротив торгового центра «МЕГА-Химки», неподалеку от аэропорта «Шереметьево».
Класс «А».
Общая площадь: 200 000 кв. м.
Фишки: деловой центр будет состоять из 6 высоток (построена одна), похожих на гигантские корабли. На территории - скверы и искусственные пруды.
Обитатели: Ford, IKEA, DHL, Renault.

Бизнес-парк «Гринвуд»
Где: внешняя сторона МКАД (74-й км), между Волоколамским и Ленинградским шоссе.
Класс «А».
Общая площадь: 130 000 кв. м.
Фишки: комплекс состоит из симпатичных малоэтажных зданий, расположенных в лесопарковой зоне. Внутри - фитнес-клуб, магазины, кафе.
Обитатели: строительство не завершено.

Светлана Данилова Комсомольская правда
Статья о недвижимости получена: IRN.RU