В промзоны девелоперов не пустят

Уже более 20 лет в развитых городах мира преобладает тенденция к выводу промышленных зон – по возможности, за пределы не только поселения, но и страны. В Москве этот процесс, пусть с некоторым отставанием, тоже начался. Причина понятна: катастрофическая нехватка земли под застройку на территории города.

По данным Russian Research Group, площадь столичных промышленных территорий сегодня – 15 тыс. га (16% территории города).

 

 

Для сравнения: общая площадь лесопарковых зон составляет всего лишь 13%. Согласно Генеральному плану Москвы, сократить производственные зоны планируется до 2020 года, а уже в конце марта текущего года завершится формирование будущих территорий промзон (на которые отводится 7,5 тыс. га).

Удачный пример
На данный момент в планах на перепрофилирование более 30 объектов промышленного назначения. Практическим опытом на второй российской конференции «Редевелопмент промышленных зон» поделилась Ольга Галушко, заведующая сектором ГУП НИиПИ Генплана Москвы. Яркий пример реорганизации, по ее словам, лефортовский завод «Серп и молот». Его территория занимает 560 га (70% района Лефортово). Завод сложно назвать профильным – производственная территория занимает всего 60%, остальная часть – общественно-жилые территории. В границах завода – 259 участков различных землепользователей, 120 из них принадлежат организациям и предприятиям.

Уже проведен комплексный анализ: учитывались такие параметры, как экономическое состояние, земельно-имущественный комплекс, плотность застройки, транспортная, экологическая обстановка. Таким образом, по итогам мониторинга принято решение о сохранении или реорганизации некоторых предприятий. Что касается жилого фонда завода, то 126 тыс. кв. м требуют капремонта, 71 тыс. – реконструкции, а 38 тыс. планируется снести. Безусловно, при таких грандиозных планах реорганизация коснулась и транспортной части района: спроектирована новая магистраль.

В итоге получилась схема с качественной трансформацией производственной территории завода: существенное увеличение общественно-жилых территорий (включая новые) до 2 млн кв. м при сохранении 50% производственных площадей и исторических мест.

Теперь только муниципальное жилье
Впрочем, радость инвесторов по поводу освобождающихся площадок под строительство коммерческого жилья была бы явно преждевременной. «С согласия Юрия Лужкова больше строительства негосударственного жилья пока не будет», – так заявил на конференции Алексей Шепель, начальник управления градостроительных программ жилищной политики Департамента градостроительной политики. Теперь все свободные площади промзон правительство Москвы резервирует под строительство муниципального жилья.

Почему запрещают стоить коммерческое жилье? В качестве основной причины называется все та же экономия пространства: негосударственное жилье занимает больше места, чем муниципальное. Коммерческие инвесторы должны на на 3,5 кв. м еще построить 1 кв. м социального жилья. К тому же при коммерческой застройке необходимо, например, зарезервировать в 2 раза больше машино-мест. «Если вы собрались строить там жилье, – говорит Алексей Шепель о промышленных территориях, – хочу предостеречь будущих инвесторов: купить промышленную землю через коррумпированных чиновников сейчас невозможно. Чтобы все легально сделать, вам понадобится согласование с Москомархитектурой, а затем с нашим департаментом. Мы готовы работать, а вернее – разрабатывать промтерриторию совместно с «белыми» рейдерами и инвесторами».

Итак, высвобождающиеся площади будут использованы под строительство именно муниципального жилья: по официальным данным, 198 тыс. очередников сегодня требуется 10 млн кв. м, и реорганизация промышленных объектов рассматривается правительством как способ хотя бы частично решить эту проблему. Всего в рамках программы Департамента жилищной политики «Городская площадь» на территории промзон запланировано строительство 8 млн кв. м жилого фонда. Около 18 проектируемых площадей находятся на территории Северо-Восточного округа, 12 – в Юго-Восточном, 6 – в Южном, 3 – в Западном и 1 – в Северо-Западном округе.

Как отмечают чиновники, зачастую бывает непросто достигнуть взаимопонимания с инвесторами по вопросам перепрофилирования. Так, Алексей Шепель привел в качестве примера недавно состоявшееся совещание с участием потенциальных инвесторов в правительстве Москвы. Встреча, состоявшаяся на прошлой неделе, была посвящена редевелопменту промзоны в Южном округе столицы. «Инвесторы предлагали построить 4 млн кв. м жилья, 12 млн кв. м инфраструктуры, 6 млн кв. м офисных площадей – однако выяснилось, что запускать промзону под жилищное строительство невозможно в связи с нежеланием реконструировать дорожную часть района», – рассказал чиновник.

Вообще, разграничение ответственности между городом и частными инвесторами – момент принципиальный. Как отметил генеральный директор компании «Аудит-Эскорт» Александр Дементьев, застройщик несет расходы не только на строительство определенного основного объекта, но и на дополнительные объекты. При этом строительство основного объекта и дополнительного связаны единым инвестконтрактом. Например, когда чиновники ставят условие построить школу и передать ее на баланс городу, на практике выходит, что доход от строительства основного объекта потрачен на дополнительный. «Нередки и случаи, когда во время строительства основного объекта застройщик безвозмездно сооружал магистральный водопровод, что должно финансироваться из местного бюджета, – отметил Дементьев. – Причем, какими бы ни были затраты, налоговые обременения не уменьшаются». В любом случае рассчитывать на успех можно лишь при условии четкого распределения зон ответственности инвестора и города.

Александр Власов Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...