Зеленый коридор

Центральные улицы Москвы плотно оккупированы магазинами, однако шанс пробиться сюда новым участникам ритейла еще остается.

За последние годы столица пополнилась крупными торговыми объектами, расположенными в спальных районах Москвы и за пределами МКАД, но престиж головных торговых улиц в центре города не пошел на убыль. Ставки арендных платежей там продолжают оставаться самыми высокими.

Предел насыщения
Несмотря на то, что Москва по количеству торговых площадей отстает от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение – 198 кв.м на тысячу жителей против 42 кв.м в Москве), по оценке экспертов Penny Lane Realty, рынок торговых комплексов столицы близок к насыщению. Это в первую очередь объясняется тем, что платежеспособная категория населения у нас значительно малочисленней.

 

 

Уже сегодня наряду с тысячами небольших и средних по размеру магазинов в Москве действует 50 торговых центров, строится около 25 объектов, в виде проектов существует еще 20. К началу 2004 г. общая площадь торговых помещений составила 2,4 млн кв.м.

Подводя итоги прошлого года, Сергей Гипш, генеральный директор компании Colliers International, отметил изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров, усиление конкуренции между торговыми центрами. Значимым моментом стал профессиональный подход к архитектуре и дизайну торговых центров, освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов, а также обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию.

Дислокация
Крупные торговые центры, построенные в Москве за последние годы, оказали давление на торговый оборот мелких магазинов, однако практически не повлияли на ситуацию, сложившуюся на основных торговых улицах столицы. В настоящее время специалисты, работающие в торговом секторе коммерческой недвижимости, выделяют в Москве 30 основных торговых улиц. В их число вошло большинство крупных магистралей, пересекающих город: Ленинградский пр. и Ленинградское шоссе, Волоколамское шоссе, Ленинский пр., Профсоюзная ул. и др. Общее предложение торговых помещений насчитывает по этим магистралям около 465 тыс. кв.м. Но при этом, по мнению консультантов Stiles&Riabokobylko, только 12 из 30 улиц могут быть отнесены к лучшим торговым коридорам столицы. К ним относятся улицы: Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Новый Арбат, Пятницкая, Кузнецкий Мост, Кутузовский пр., Ленинский пр., пр. Мира, Ленинградский пр., Петровка, Арбат и Садовое кольцо. Общее предложение торговых помещений по перечисленным трассам составляет 345 тыс. кв.м.

В то же время, даже на лучших транспортных артериях ситуация с торговой недвижимостью складывается совсем не одинаково. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора ООО «АльтерМаг», привлекательность отдельных торговых коридоров становится меньше. Показателен пример Нового Арбата, где за счет широкого развития игорных заведений торговля уходит на второй план. Ограниченным спросом у торговых операторов пользуется улица Никольская. Несмотря на то, что улица удачно расположена, проблемы для торговцев связаны с невозможностью подъезда на нее частного автотранспорта. Отсутствие подъезда в определенной степени сдерживает развитие торговли на улице Кузнецкий Мост, поэтому востребована только ее верхняя часть. Самой перспективной является ул. Тверская, поэтому спрос на торговые площади там постоянно растет.

Структура и цены
Основные торговые дороги существенно отличаются друг от друга по количеству объектов, расположенных на их территориях, т.к. сложно сравнивать Ленинский пр., протяженностью несколько километров, и короткий Кузнецкий Мост. Как следствие, на Ленинском пр. сосредоточено максимальное (немногим больше 70 тыс. кв.м) количество торговых помещений, сдающихся в аренду. Около 70 тыс. кв.м торговых площадей находится на Садовом кольце, примерно 30 тыс. – на ул. Тверская, Кутузовский пр. и на пр. Мира. Самые малочисленные предложения (до 10 тыс. кв.м) торговых помещений сегодня представлены на ул. Петровка и Пятницкая.

Насыщенность улиц Москвы приспособленными для разворачивания торгового бизнеса площадями оказывает влияние на арендные ставки, которые там устанавливаются. По данным компании Stiles&Riabokobylko, самые высокие арендные ставки - до $3,7 тыс./кв.м в год - результат ул. Тверская. Максимальная ставка включает НДС и накладные расходы. Несмотря на то, что престиж Нового Арбата, как торговой улицы немного снизился, максимальные арендные ставки там достигают $3,2 тыс. за кв.м в год. Высокий уровень арендных ставок (до $2,5 тыс./кв.м в год) характерен для улиц Кузнецкий Мост, Кутузовский пр., Петровка и Пятницкая. Садовое кольцо очень привлекательно для размещения объектов торговли, но сдерживающим фактором является плотный транспортный поток, который иногда делает просто невозможной попытку припарковать покупателю свой автомобиль у нужного магазина. К тому же большинство торговых точек не имеет своих парковок. Как исключение специалисты называют новый торговый центр «Атриум» на площади Курского вокзала, где есть удобная подземная парковка, что в значительной степени сказывается на растущем торговом обороте комплекса и привлекательности его для арендаторов.

Средние арендные ставки на Садовом кольце не столь высоки (до $1 тыс./кв.м), однако по отдельным объектам колебания в ту и другую сторону составляют около $500/кв.м в год. Самыми дешевыми в дюжине торговых коридоров являются пр. Мира и Ленинградский пр., где максимальные ставки аренды торговых помещений достигают $500/ кв.м в год.

Разрыв в ставках
Несмотря на то, что общая картина арендных ставок при сдаче торговых площадей в аренду соответствует вышеприведенным цифрам, специалисты отмечают, что в границах одной торговой улицы ставки могут сильно отличаться. Это во многом зависит от расположения торговой точки, ее потребительских характеристик, соответствия предлагаемого товара материальным возможностям людей, которые движутся в пешеходном потоке, привычности данного места для совершения розничных покупок, наличия парковки и др. К примеру, даже на Тверской арендные ставки, назначаемые за торговые площади, сильно отличаются. Известны случаи, когда небольшие торговые помещения сдавались по ставкам $5 тыс./кв.м в год, тогда как по соседству площадь, в три-четыре раза превышающая первую, сдавалась в два раза дешевле.

Значительный разрыв в арендных ставках наблюдается не только в границах торговых коридоров, но даже в самих торговых центрах. Так, аренда в ГУМе составляет $1,5-3 тыс./кв.м в год, в торговых центрах «Петровский пассаж» - $1,1-3 тыс., «Охотный ряд» - $1-3 тыс., «Берлинский дом» - $2-2,5 тыс., «Смоленский пассаж» – $700-2,4 тыс., «Французские галереи» - $750-1,2 тыс./кв.м в год.

По информации компании GVA Sawer, в районе между Третьим транспортным кольцом и МКАД в 2003 г. ставки аренды колебались в пределах $250-2 тыс.кв.м в год. Высокая максимальная ставка в этом районе объясняется строительством самого большого числа торговых центров, соответствующих западным стандартам. В комплексах, располагающихся между Садовым и Третьим транспортным кольцами, арендная плата за торговые помещения составляет от $400 и до $2,5 тыс./кв.м в год, в районе Садового и Бульварного колец - $450-3 тыс./кв.м в год. В пределах Бульварного кольца ставки остаются самыми высокими и достигают $550-3 тыс./кв.м в год. Большой разброс арендных ставок на торговые помещения в пределах Бульварного кольца довольно распространен. Такая ценовая политика арендодателей объясняется тем, что для якорных арендаторов торговых центров (которыми часто являются сетевые магазины «Седьмой континент», «Перекресток», «М-Видео» и др.), обычно устанавливается более низкая плата, чем для мелких магазинов.

Т.к. арендные ставки, по которым сдаются торговые площади, очень высоки, существует большой соблазн приобрести помещения в собственность. Однако предложений по продаже торговых помещений в Москве немного. Это объясняется высокой доходностью проектов при сдаче их в аренду, поскольку ставки в торговых центрах высокого класса позволяют окупить объем вложенных инвестиций за 3-4 года.

Продажа торговых площадей осуществляется, в основном, в районе Третьего транспортного кольца и МКАД. По информации GVA Sawer, цена продажи отдельно стоящего магазина в этом районе колеблется в пределах $1-1,5 тыс./кв.м. Месторасположение магазина является решающим фактором при ценообразовании, также важно, находится ли магазин на первой линии домов, является ли это место проходным. К примеру, торговые площади (1447 тыс. кв.м) в составе торгового центра на ул. Челябинская (ВАО), были выставлены на продажу по $684/кв.м, на Ярославском шоссе торговые площади (500 кв.м) с качественным ремонтом продавались уже по $1,4 тыс./кв.м, на пр. Андропова (ЮВАО) в составе офисно-торгового центра – по $1,66 тыс./кв.м. Для сравнения нужно отметить, что в 2003 г. были отмечены единичные факты продаж торговых помещений на ул. Тверская по цене $28-30 тыс./кв.м.

Проекты удачные и не очень
В последние годы на территориях самых престижных торговых коридоров Москвы появились новые торговые центры. С одной стороны, во многом успех им должен был обеспечить территориальный фактор, однако практика показала, что даже на самых привлекательных для торгового бизнеса улицах есть успешные торговые центры и торговые комплексы, где ротация арендаторов очень велика. В компании GVA Sawer рассказали о некоторых из них. По современной классификации типов торговых центров, «Наутилус», расположенный в конце улицы Никольская, относится к т.н. «Домам моды». Основная идея нового комплекса состояла в том, чтобы объединить под одной крышей новые, еще не представленные в России элитные марки одежды и обуви. Усилиями риэлторов «Наутилус» был сдан арендаторам, но сейчас многофункциональный торговый комплекс практически пустует. По словам Натальи Шульги, маркетолога компании GVA Sawer, арендаторам центра - таким крупным компаниям, как Gai Mattiolo, Риволи, Сэльваджио – в основном приходится довольствоваться обществом друг друга, т.к. количество посетителей центра слишком мало.

Маркетинговая концепция этого комплекса базировалась на его местоположении (центральный район Москвы, рядом с крупными известными торговыми центрами). В этом месте всегда довольно большой поток покупателей, в т.ч. и иногородних, которые хорошо знают именно традиционные крупные магазины. Однако выбранная маркетинговая концепция в данном случае оказалась ошибочной. Элитная концепция магазина не привлекла массового покупателя, ориентированного на среднюю ценовую категорию товара. А расположение магазина практически рядом с выходом из метро оказалось невостребованным фактором.

Торговый комплекс «Охотный ряд» на Манежной площади, притом, что ротация арендаторов там все же есть, в целом оценивается как успешный. Большой паркинг, рассчитанный на 183 автомобиля, позволяет без проблем оставлять там машины и совершать покупки. Впервые в Москве в ТЦ «Охотный ряд» была реализована давно опробованная на Западе идея размещения кафе и ресторанов быстрого питания в общей зоне – т.н. «фуд-корт». Правда, сразу после открытия в «Охотном ряду» не все было гладко, т.к. по первой концепции торговый центр должен был стать магазином известных и дорогих торговых марок. Однако время показало, что посетителями торгового центра в основном является молодежь, поэтому концепция торгового центра была изменена. В торговом комплексе появилась развлекательная зона, Интернет-кафе, а также молодежные магазины - Benetton, Mexx, Кувыр.сом и др.

На сегодняшний день основной проблемой торгового центра «Охотный ряд» остается его сверхвысокая исходная стоимость, что увеличило сроки окупаемости комплекса на неопределенный срок.

Из недостатков комплекса «Берлинский дом» (ул. Петровка) можно отметить серьезный дефицит парковочных мест (предусмотрено всего 50 машиномест в подземном гараже). Учитывая общую площадь комплекса, парковочный коэффициент составляет одно машиноместо на 140 кв.м общей площади здания, что недостаточно даже для обеспечения нужд арендаторов офисных площадей. К тому же ограниченный выезд из комплекса только на ул. Петровка (с односторонним движением) является серьезным препятствием для посетителей.

Судя по высокой посещаемости комплекса, хорошей маркетинговой стратегии, удачной планировке, торговый комплекс «Атриум» можно назвать самым успешным из действующих торговых центров, расположенных в центре города. Основным преимуществом «Атриума» является огромный многоуровневый паркинг на 700 машиномест и большая парковка перед фасадом здания. К тому же управляющей компанией CityProperty Management была проведена большая подготовительная работа по подбору арендаторов, и в торговом центре заняли площади только те компании, которые вписывались в общую концепцию торгово-развлекательного комплекса, ориентированного на различные группы посетителей.

Что появится?
Время от времени основные торговые улицы пополняются новыми торговыми центрами. В 2004 г. ожидается открытие международного торгово-офисного центра «Тобтим» в Среднем Овчинниковском пер., вблизи станции метро «Новокузнецкая». Торговые помещения расположены на четырех этажах общей площадью 7,5 тыс. кв.м. Сегодня известно, что там разместится супермаркет «Рамстор», торговая галерея, шестизальный кинотеатр и ресторанный дворик. Комплекс также оснащен подземным паркингом, рассчитанным на сотрудников торгово-офисного центра и посетителей.

Второй значимый проект – торгово-досуговый центр «Тверской» - его планируется открыть в конце 2006 г. на пересечении ул. Тверская, Тверского и Страстного бульваров. В концепцию заложено около 96,5 тыс. кв.м площадей, из которых 35 тыс. будут сдаваться в аренду. Проект состоит из торгового пассажа, подземной автомобильной парковки, тоннеля для движения транспорта и подземных переходов для пешеходных потоков и соединения со станциями метро.

По прогнозам специалистов, к концу года общее количество торговых площадей международного уровня в Москве превысит 1 млн. кв.м, что не может не сказаться на уменьшении товарооборота как небольших магазинов, так и крупных торговых центров. Однако спрос на небольшие помещения вряд ли сильно изменится. По оценке специалистов Penny Lane Realty, девелоперам придется особенно внимательно относиться к разработке концепций новых комплексов. Чтобы успешно конкурировать, торговый центр должен иметь свою оригинальную идею, отличительную особенность, необычный развлекательный или досуговый блок, который работает как фактор привлечения покупателей, а значит, и арендаторов. «Спрос на качественные торговые помещения с удачным месторасположением сохранится, что обусловлено устойчивой тенденцией к расширению региональных и международных торговых сетей и приходом новых международных операторов и девелоперов, - подводит итог Сергей Гипш. - Что касается ставок аренды, то в следующем году, так же как и в этом, они продолжат незначительно снижаться».

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...