Антикварное жилье: плата за уникальность

Годы советской власти и последовавшее затем «безвременье» 90-х, пришедшиеся на ХХ век, судя по всему, не изменили российского завистливо-подражательного отношения к дворянству. Слово «особняк» в нашем восприятии прочно ассоциируется с успехом и процветанием. О перспективах московских особняков речь шла и на конференции «Девелопмент недвижимости класса люкс».

Не все особняки одинаково элитны
Как рассказала председатель совета директоров Investment Group Sesegar Ирина Жарова-Райт, здания, которые сегодня понимаются под словом «особняк», весьма отличаются друг от друга. Мало того, далеко не все они в свое время были элитными: «Многие сохранившиеся, скажем, с XIX века дома – это типовое жилье своего времени, своеобразные П-44Т прошлого, – объясняет Жарова-Райт.

 

 

– Таких типовых особняков было не более 10–15 видов; причем до исторического московского пожара они выглядели достаточно скромно. Впоследствии проекты стали сложнее. Как правило, такие дома с фасада были двухэтажными, со стороны двора – трехэтажными». В любом случае, до начала 90-х годов ХХ века об особняках как об элитном жилье речи не шло. Если в дореволюционный период оценка социального положения просто-напросто велась в иных категориях, чем сегодня, то при советской власти уцелевшие особняки элементарно не воспринимались как жилье (музей – он и есть музей), а элитными были, например, квартиры в сталинских высотках.

Категории антиквариата
Этот условный «советский период» закончился не раньше 1999 года, когда мировоззрение как девелоперов, так и покупателей адаптировалось к новой реальности. К этому моменту относится и возникновение такого понятия (не имеющего, впрочем, четкого определения по сей день), как клубный дом. «На мой взгляд, здесь логичнее выводить определение через портрет покупателя, – считает Жарова-Райт. – В качестве примера можно привести ситуацию 1998 года: несмотря на обвал рынка в целом, жилье в элитных особняках продолжали покупать, отсюда вывод: покупатели – люди, бизнес которых не зависит от возможных кризисов». Именно они интересуются квартирами в так называемых клубных домах, причем, как показывает практика, чаще всего это здания, имеющие историческое прошлое. «Среди потенциальных покупателей существует круг тонких ценителей «жилого антиквариата». Такие клиенты готовы мириться с различного рода ограничениями и неудобствами, – рассказывает пресс-секретарь компании Welhome Данила Антоновский. – Прекрасный пример – особняк Бунина на Поварской улице. Этот объект нашел своего покупателя за довольно короткий срок, несмотря на то что законодательство запрещает новому владельцу делать внешний ремонт дома».

«Антикварные» элитные дома можно разделить на несколько категорий: собственно особняки (как правило, те самые П-44Т прошлого), таунхаусы (старинных в Москве, конечно, нет – не наша традиция) и городские усадьбы (отличительной особенностью которых является наличие собственного земельного участка – таких в столице, увы, немного). Помимо «возраста» и потенциального покупателя такие здания объединены еще одним характерным свойством: как правило, они не появляются в открытой продаже.

Фантомное предложение…
Так, абсолютно закрытыми были продажи в доме по Малой Никитской, 15. Что характерно, жилье в этом доме продавалось целыми этажами (800 кв. м каждый), и только третий этаж был поделен на 3 квартиры. «Не выходил в прямую продажу и дом в Брюсовом переулке, – рассказывает Жарова-Райт. – Ситуация получается такая: все знают, но никто не продает». Еще один подобный пример – здание, известное в народе как «Дом Тарпищева» на Фрунзенской. Одним словом, тенденция на сегодня такова: особняки не продаются открыто, и лишь иногда отдельные предложения «всплывают» на вторичном рынке.

«В открытой продаже на сегодняшний день таких объектов не найти, – говорит директор департамента коммерческой и загородной недвижимости агентства недвижимости «Century 21 Серебряный Век» Виктория Шлыкова. – Мало того, даже при желании купить подобный объект и его наличии человек столкнется с массой проблем, наиболее серьезной из которых будет юридическое оформление особняка».

…по реальной цене
Что касается ценовых рекордов, которые обычно интересуют всех, когда речь заходит об элитной недвижимости, Жарова-Райт называет в качестве максимальной известной цены сделки $36 тыс. за кв. м в 200-метровой квартире, причем с обычной (конечно, для элитного жилья) отделкой. «Уровень цен может достигать $50 тыс. за кв. м, – уточняет директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости «Century 21 Серебряный Век» Карина Дохикян. – Известны факты, когда крупные иностранные компании покупают особняк для своих сотрудников, которые там живут. Платит, разумеется, компания».

Столь серьезные цифры объясняются эксклюзивностью каждого предложения такого рода: даже то, что в 19 веке было типовым жильем, теперь, со временем, стало жильем уникальным. «Как следствие, такое предложение не регулируется обычными механизмами ценообразования», – поясняет Данила Антоновский.

Несколько «но»
Несмотря на всю востребованность, особняки, конечно, имеют и свои минусы. Так, при реконструкции исторического здания, рассчитанного на 3–4 квартиры, практически никогда не удается задействовать под жилье первый этаж – только в том случае, если в доме есть палисадник, отмечает Жарова-Райт. Проблемы возникнут и с парковкой – в XIX веке организацией машино-мест для потомков, разумеется, никто не озаботился. Поэтому максимум, на что здесь можно рассчитывать, – парковка на 2–3 машины (если для хозяев квартир этого, возможно, и хватит, то для гостей уже вряд ли). И, конечно, историческая планировка существенно сужает горизонты возможной реконструкции: например, если в здании существует бальный зал, защищенный охранной грамотой. Сложности неминуемо возникают и в процессе перевода здания в жилой фонд (отметим, что этот процесс порой растягивается на годы).

«Я бы сказала, что человек, покупая себе особняк, покупает и головную боль, так как на него ложится ряд обязательств по содержанию особняка, – предостерегает Карина Дохикян. – У владельца особняка нет возможности изменения интерьера, фасада, планировки, но он обязан делать косметический ремонт и реставрацию». Впрочем, как показывает практика, если человек всерьез намерен жить в доме с историческим прошлым, такие «мелочи» вряд ли станут для него препятствием.

Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...