Будущее новых микрорайонов под напряжением

Частные инвесторы ждут, когда начнется заявленное освоение земельного участка между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево». По их мнению, этот жилой район в силу удачного расположения и участия в проекте сразу двух крупных девелоперских компаний способен стать хитом первичного рынка столицы.

Но ответы на два главных вопроса, связанных с продажной стоимостью квартир и датой начала строительства, по-прежнему остаются тайной. По неофициальной информации, главным сдерживающим фактором для реализации этого проекта остается неурегулированный порядок, в соответствии с которым должны заменить расположенные на участке высоковольтные линии на их подземные аналоги.

Предположим, что все эти вопросы рано или поздно (инвесторы планируют сделать это в течение года, а специалисты считают эти сроки абсолютно нереальными и выделяют на них около двух–двух с половиной лет) будут решены.

 

 

Точнее говоря, и предполагать нечего: имена инвесторов настолько громкие, что они будут решены.

Другой вопрос, захотят ли они к этому моменту сами заниматься строительством этого района или предпочтут с немалой выгодой для себя переуступить права сторонним инвесторам. Вопрос не риторический. Два года — достаточно большой срок, за который могут произойти серьезные изменения инвестиционного потенциала жилищного строительства в городе.
Поэтому вероятно, что одним из самых доходных бизнесов в сфере недвижимости способна стать подготовка подобных площадок к строительству и их дальнейшая продажа иностранным девелоперам. Вполне возможно, последние в скором времени все же появятся в Москве и будут с большой охотой браться за различные строительные проекты, сулящие им около 10–15% прибыли.

Но вернемся к настоящему: рынок по-прежнему стоит, а девелоперы с опаской подходят к осуществлению крупных проектов жилищного строительства. Но у проекта в СВАО — прекрасное и счастливое будущее. Северо-Восточный округ прочно стоит на ногах, привлекая все больше инвесторов самых разных профилей. А покупатели с удовольствием выбирают новостройки на Северо-Востоке: они видят, что округ развивается, и развивается хорошо.

Достаточно ли этого, чтобы проект, рассчитанный на 1 млн кв. м жилья, был удачно реализован? Наверное, нет. Все будет целиком и полностью зависеть от ценовой и маркетинговой политики продаж. И если насчет наличия интересной и продуманной рекламной кампании даже сомневаться не приходится, то вот цены… Многие сомневаются, что даже на начальном этапе реализации девелоперы предложат инвесторам интересные цены. Не любят они этого делать. Возможно, зря. Поскольку проект большой и долгосрочный и требует относительно низкой стартовой стоимости 1 кв. м.

К примеру, если взять за основу существующую ценовую ситуацию, то мог бы получиться приблизительно следующий расклад. Предположим, что сейчас средняя продажная стоимость новостроек, возводимых в СВАО, составляет порядка $4200 за 1 кв. м. Отбросим от нее порядка 5–10% различного рода скидок, которые наверняка предоставляют девелоперы реальным покупателям с «живыми» деньгами, готовым единовременно выплатить полную стоимость приобретения.
Получаем около $3800–3900 за «квадрат». Минус 5% премии за новый объект на рынке и еще где-то 10% — за уже конкретный объект с определенными сроками возведения. Итого чуть меньше $3500 за 1 кв. м. Очень привлекательная цена для любого инвестора, да и для обычного покупателя, присматривающего себе новую квартиру на северо-востоке столицы. Готовы ли к ней нынешние владельцы этого проекта? Конечно, нет!

И представить нельзя, что эти компании когда-нибудь выведут на рынок объект с подобными стартовыми ценами. Слишком высоко они забрались, чтобы строить и продавать подобное «дешевое» жилье. Но, собственно говоря, почему? Что плохого случится с имиджем компании, если в ее портфолио золотыми буквами будет записана реализация удачного проекта нового микрорайона в Москве. Не самого престижного. Но удобного и относительно дешевого. Это может стать визитной карточкой этих компаний лучше любого элитного особнячка в центре столицы. Ведь именно такие проекты, когда они переходят в разряд реализованных, свидетельствуют о высочайшем профессионализме всех его участников. Так что игра стоит свеч.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Причиной подобного рода экспериментов является дефицит земли в столице. (Конечно, можно строить, например, в Подмосковье. Но, как бы популярна и востребована ни была жилая недвижимость в области, она никогда не сможет сравниться с московской, спрос на которую растет с каждым днем.) Реализуя такие проекты, правительство по максимуму пытается использовать полезные земли. Понятно, что обременения усложняют работу для девелоперов, но, поскольку в столице количество крупных участков под застройку уменьшается, а спрос на жилье неизменно растет, они готовы пойти и на это.
Безусловно, согласование переноса ЛЭП и сам процесс демонтажа и прокладки кабеля под землей будут достаточно трудоемкими и долгосрочными, поскольку опыт по проведению подобных работ минимален.
Что касается уровня цен на запланированное на этом участке жилье, то следует ожидать, что стоимость объектов будет на 3–7% ниже средней цены жилья такого класса в данном районе. Несмотря на то что перенос ЛЭП требует немалых денежных средств (это увеличивает себестоимость строительства в целом), на формирование цен на квартиры повлияет факт одновременной сдачи в эксплуатацию большого количества жилья, что позволит несколько снизить цены.

Петр Машаров
Генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:
— В настоящее время в Москве практически не осталось больших пятен под застройку. Единственным вариантом является освоение участков, занятых сейчас высоковольтными линиями, а также железнодорожными путями.
Одним из таких районов является участок между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево», на котором возможно возвести сотни тысяч квадратных метров жилья. То, что данным проектом занимаются крупнейшие девелоперские компании Москвы, говорит о том, что скоро на рынке появятся первые предложения.
Сложность данного проекта заключается в урегулировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами: энергетиками, московской администрацией и федеральными властями. А перспективы этого участка очень радужны: ведь если целый район Москвы, построенный на землях, ранее служивших отстойником в системе канализационных стоков, активно застроили и распродали, то ЛЭП или железнодорожные пути тем более реально перенести.
При этом стоимость жилья, как обычно и бывает при застройке обширных территорий, из-за большого объема предложения будет в среднем ниже, чем в соседних районах или в «точечных» новостройках. Это хорошо видно на примере Ходынского поля: там сейчас можно приобрести квартиру в почти готовом доме намного дешевле ($4,5–5 тыс. за 1 кв. м), чем, например, в доме у метро «Юго-Западная» ($5–5,8 тыс.).

Наталья Саакянц
Заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент»:
— Земельный участок, расположенный между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево», является привлекательным для застройщиков. Но те обременения, которые он с собой несет, могут сделать реализацию проекта значительно дороже. На сегодняшний день по санитарным нормам жилые дома должны быть расположены в 50 м от ЛЭП. Что касается линий электропередачи, убранных под землю, то возникает несколько проблем.
Если на данном участке будут возводиться коммерческие дома, то вполне вероятно, что у девелопера возникнет проблема с их реализацией из-за чисто обывательского опасения людей жить над высоковольтными линиями. Кроме того, с учетом обычной глубины залегания кабеля проведение масштабных строительных работ вблизи него также создаст определенные трудности.
Естественно, что при нейтрализации электромагнитных полей такой кабель нельзя просто проложить под землей — это потребует дополнительной экранизации, что повлияет на затраты. Сегодня сложно оценить конечную стоимость 1 кв. м жилья для потребителя. Ясно, что без правильной маркетинговой составляющей, которая учитывала бы опасения потенциальных покупателей, реализация проекта может иметь свои сложности.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:
— Речь идет об участке порядка 100 га, расположенном вдоль улиц Бибиревской, Плещеева и Корнейчука и ограниченном Алтуфьевским шоссе с запада и МКАД — с востока.
В этой зоне компании «Интеко» и Mirax Group собираются осуществить опытный проект, убрав под землю 5 км высоковольтных линий и построив на освободившемся пространстве порядка 1 млн кв. м жилья.
У Mirax Group уже был опыт подведения подземной линии к одному из объектов, стоимость работ составила $4,1 млн за 1 км. Если отталкиваться от этой цифры, то $20,5 млн дополнительных расходов при распределении их на 1 млн кв. м запланированных жилых площадей дадут увеличение стоимости 1 кв. м всего на $25. Ситуация вполне привлекательная, чтобы запустить «экспериментальный пилотный проект».
Место для его реализации выбрано достаточно удачное: северо-восток Москвы пользуется хорошим спросом у жителей столицы и в настоящий момент динамично развивается. В июле 2007 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в СВАО составляла $4284.
Многое будет зависеть от класса объектов, которые будут возведены. Статусу района больше всего подходит жилье эконом- и бизнес-класса, но, учитывая портфель проектов застройщиков, вряд ли это будут панельные дома. Что касается сложностей, с которыми застройщикам предстоит столкнуться, то главная из них — большое количество согласований, на которые они отводят себе всего около года. Предстоит решить вопросы и с сетевыми компаниями, и с владельцами гаражей и других построек, находящихся в зоне интересов, и с природоохранными организациями. Поэтому вполне вероятно, что намеченные сроки реализации проекта (до конца 2009 года) могут быть перенесены.

Наталия Тихоновская
Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
— Рентабельность таких проектов зависит в первую очередь от объема возводимых площадей: чем крупнее проект, тем меньше финансовая нагрузка на 1 кв. м готового жилья. На сегодняшний день подземная прокладка кабеля не является основной проблемой застройщиков — уже есть примеры успешно осуществленных проектов такого характера. Эти затраты сопоставимы с вложениями, которые необходимы для обеспечения возводимого района энергетическими мощностями, а также для подведения к нему газа. Что касается подземной прокладки линий электропередачи, стоимость таких работ в зависимости от сложности составляет от 17,5 тыс. до 28 тыс. руб. за погонный метр кабеля.
Количество площадок под застройку в Москве ограничено. В этой ситуации застройщикам приходится либо возводить свои объекты на территории бывших промзон, либо строить на площадях, в данный момент занятых линиями электропередачи. Учитывая тот факт, что строительство на месте выводимых промзон связано с большим количеством обременений, оно является более затратным по сравнению с освобождением площадок от линий электропередачи для последующего строительства.
Реализация таких проектов возможна даже в сегменте эконом-класса, тогда как на территориях промзон строятся жилые комплексы бизнес-класса. Например, в уже воплощенном проекте подземная прокладка кабеля добавила к стоимости 1 кв. м жилья около 70–75 руб.

Наталья Мартынова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU