Цены на жилье в Москве вырастут в среднем на 30 проц. Аналитики о судьбе рынка недвижимости в 2007 г

Ситуация на рынке недвижимости Москвы не оставляет равнодушным никого – и простых граждан, желающих приобрести или расширить жилплощадь, и инвесторов, ищущих, как сохранить и приумножить капиталы. Каждому интересно – что будет расти в цене, и каким будет этот рост применительно к конкретному объекту. Для того, чтобы прояснить это, нужно понять, какие события повлияли на этот весьма специфичный рынок в году уходящем. И уж затем строить прогнозы и предполагать "ценовую вилку".

Помочь разобраться в ситуации ПРАЙМ-ТАСС попросил аналитиков рынка недвижимости.

 

 

Прежде всего нас интересовало, чем был знаменателен 2006 г, и приблизил ли он момент стабильности. Ведь до настоящего момента было трудно делать какие-то четкие прогнозы – рост в 70-100 проц в год явно велик, и многие то и дело ждали обвала. Обвала, однако, не случилось, вместо этого рынок вошел в фазу стабилизации. Надолго ли?

"Пожалуй, 2006 год можно смело назвать одним из самых неординарных за всю историю отечественного рынка недвижимости", - рассказывает начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ – Недвижимость" Александр Матвеев. Невероятный рост цен на жилье весной и стагнация в конце года – запоминающийся "коктейль" для всех участников рынка. Как ни саркастично это прозвучит, но в уходящем году реализовалась возможность проверить пределы покупательской способности населения на большинстве сегментов рынка. Наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте новостроек, где средние цены за год увеличились практически вдвое. Второе место за рынком вторичного жилья, где общий прирост цен составил более 80 проц. В сегменте загородного жилья средняя цена предложения за год увеличилась на 15-20 проц, а по наиболее ликвидным направлениям рост составил 50-60 проц. Четвертое и пятое места поделили аренда жилья и коммерческая недвижимость с годовым ростом арендных ставок в пределах 10-12 проц. Спад не наблюдался ни в одном из сегментов.

По словам руководителя аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, динамику по сделкам в 2006 г можно представить следующим образом:

Емкость рынка жилой недвижимости в 2006 г по числу объектов

	Московский регион	Москва	Подмосковье
Рынок первичной недвижимости	63050	33350	29700
Рынок вторичной недвижимости:
Покупка квартир	55500	47800	7700
Обмен*	48400	38700	9700
Рынок загородной недвижимости	24000

*Приведено число сделок сделка - операция с 1 и более квартирами

Итак, в 2006, также как и в 2005 году, основная доля сделок в Москве совершалась на рынке вторичного жилья купля-продажа + обмен. В Подмосковье ситуация противоположная – большинство сделок совершается на рынке первичной недвижимости. Как рассказал А.Кудрявцев, темп роста цен на рынке новостроек столицы за три прошедших квартала составил порядка 50 проц /сентябрь к январю/. В Московской области цены росли более быстрыми темпами – около 75 проц за три квартала.

По словам генерального директора компании "СканРиалти" Алексея Иванова, причина роста цен в том, что после периода стагнации рынок вновь стал разгоняться и, в условиях ограниченного предложения, постепенно перегрелся. При этом сокращающиеся объемы предложения подогревали спрос и, наоборот, ажиотаж подвигал продавцов продолжать игру на повышение. Ажиотажный спрос и стремительно растущие цены привели к тому, что для малоликвидного жилья - хрущевок, панельных девятиэтажек и т.п. настал своего рода "звездный час". Если дорогое жилье дорожало, хоть как-то подчиняясь логике, то цены на эконом-класс росли просто потому, спрос на относительно доступный товар превышал предложение. Между тем, качественное жилье соревнование с неликвидом сначала проиграло, а потом постепенно стало набирать свое. И сегодня хорошая квартира бизнес-класса - по-прежнему надежный инвестиционный инструмент.

Если говорить о сегментах рынка подробнее, то вырисовывается следующая картина. Что касается рынка вторичного жилья, то ситуация начала года, когда средняя цена предложения за кв м ежемесячно увеличивается на 10-11 проц нормой отнюдь не является. Поэтому уже летом ценовая лихорадка пошла на убыль, рассказывает А.Матвеев. Вследствие инертности рынка летне-осеннее снижение динамики прироста цен происходило плавно и ожидалось, что с августа до конца года ценовой прирост сохранится на уровне 3-4 проц. Однако в сентябре общий объем предложений начал расти невероятными темпами. Только за три осенних месяца количество предложений выросло практически на 75 проц, что не замедлило сказаться на сроках реализации, и в ноябре рынок перешел в состояние стагнации. Заметную роль в данном процессе сыграли те, кто приобретал квартиры исключительно с инвестиционной целью – опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего "отката цен". Они начали фиксировать прибыль, пополнив уже насыщенный рынок своими объектами.

По словам аналитика, на конец года в Москве в реализации находилось более 340 объектов новостроек. Средний ежемесячный прирост цен на новостройки немногим отличался от рынка вторичного жилья. Необходимо отметить, что 84 проц новостроек в настоящее время возводится по индивидуальным проектам, только 15 проц принадлежит типовому панельному жилью и около 1 проц приходится на микрорайоны со смешанной застройкой. Благодаря такому "индивидуальному подходу", средняя цена предложения в новостройках уже сравнялась, а в ряде округов даже превысила среднюю цену предложения за кв.м на рынке вторичного жилья. А по словам А.Кудрявцева, основная доля спроса уже сейчас приходится на монолитно-кирпичные дома. Особой популярностью на рынке первичного жилья пользуется ЮЗАО – в следующем году доля округа в секторе может составить до 40 проц.

Что касается рынка загородной недвижимости, то здесь наиболее динамично развивались и фиксировали наибольший ценовой прирост ликвидные и перспективные направления, к которым можно отнести сектор западных направлений в целом и Дмитровское направление. "По уровню цен Рублево-Успенское шоссе продолжает лидировать, хотя вплотную к нему подобралось Новорижское", - рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Также значительно вырос спрос на Калужское и Киевское направления. Тенденция, когда все хотели жить ближе к Москве, уходит в прошлое – сейчас гораздо большая доля заявок приходится на недвижимость за 30 км от МКАД, рассказывает аналитик.

В целом же и в жилой, и в коммерческой недвижимости начался процесс дифференциации рынка, то есть объекты низкого качества не растут в цене, а высокого, наоборот, стабильно дорожают, отмечает А.Иванов. Иными словами, рынок как бы начинает делиться на тот, что "для бедных", куда входит жилье эконом-класса и низшего типового класса, и тот, что "для богатых". А это верхний типовой класс, бизнес-класс и элитное жилье. Это разделение становится все более отчетливым, равно как и тенденция "вымывания" малообеспеченных слоев населения из центра и престижных районов столицы. Как говорится, каждому – свое. Кому особняк на Пречистенке, а кому – скромная "однушка" в Орехово.

По словам А.Иванова, сейчас наблюдается тенденция к замедлению роста цен в декабре 2006 и 1-м квартале 2007 года. Это происходит, во-первых, из-за "вброса" предложения, во-вторых, из-за роста числа альтернативных сделок. А вот частных инвестиционных сделок будет меньше – по прогнозам А.Иванова, их число уже сейчас не превышает 10 проц от общего числа. На 1 января 2007 г средняя цена квадратного метра в новостройках составит 4525 долл за км. В первом квартале 2007 г ожидается незначительный рост цен. Возможно расслоение сегмента эконом-класса с некоторым спадом цен на переоцененную малоликвидную недвижимость. В целом все сегменты будут расти, и бизнес-класс и элитная недвижимость - в большей степени. Дело в том, что здесь ощущается явный недостаток предложения.

В перспективе ожидается рост спроса на квартиры более высокого ценового диапазона, что будет обусловлено изменением структуры покупателей по уровню доходов и вытеснением сегмента потребителей со средними доходами и ниже среднего, считает А.Кудрявцев. Тенденция повышенного спроса на объекты больших площадей, отмечаемая с середины текущего года, сохранится и в следующем году - до 50-55 проц спроса будет приходиться на квартиры площадью от 100 до 150 кв м. Аналитик МИАН предполагает, до февраля-марта 2007 г цены в Москве будут вяло расти либо стабилизируются. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4 проц в месяц. В то же время спрос на типовые и основную массу эконом-объектов будет более сдержанным, поскольку низкий и средний сегмент будут находиться в ожидании снижения цен. К тому же, в апреле-мае может существенно увеличиться число предложений в эконом-классе, что окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню. К окончанию летнего периода цены снова традиционно поползут вверх. На рынок вернутся покупатели верхней части среднего ценового сегмента, которые наконец реализуют свой отложенный спрос. Процесс предположительно будет продолжаться порядка 4-5 месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5-2 проц, полагает А.Кудрявцев. По его словам, вторичный рынок будет более инертен чем, рынок новостроек: тенденция к снижению активности /обусловленная увеличением предложения первичного рынка и перетоком покупателей/ наметится только в середине осени. Цены же на элитное жилье не подчиняются общим тенденциям рынка, в частности, по причине того, что понятия справедливой цены для таких объектов не существует, а спрос на них абсолютно неэластичен по цене.

По словам М.Литинецкой, рост цен на загородное жилье продолжится и в следующем году. По самому популярному и дорогому Западному направлению темп роста несколько упадет /в районе 20 проц/, поскольку цены там достигли своего потолка. Цены на южные направления будут подтягиваться к ценам на Новорижском шоссе /рост 30-35 проц/. Также можно предположить значительный рост цен по Ярославскому и Дмитровскому шоссе, но это при условии развития транспортной инфраструктуры. На восточных же направлениях стоит ожидать лишь незначительного роста цен /15 проц/.

Основным фактором роста выступает объем строительства, недостаточный для удовлетворения спроса, ожидаемый в 2007 г. На рынке вторичного жилья в 2007 г вполне ожидаем ежемесячный ценовой прирост в диапазоне 1-2 проц, полагает А.Матвеев. В новом году, за счет предполагаемого увеличения объема предложения, в сегменте аренды жилья существует большая вероятность снижения динамики прироста арендных ставок, примерно до уровня в 5-10 проц. Сектор коммерческой недвижимости в силу значительного доминирования спроса над предложением удержит свои позиции и прирост арендных ставок сохранится в прежней динамике. В целом по Москве ожидается рост цены на недвижимость в среднем на 30 проц, считает А.Иванов.

По его словам, инвестиционно привлекательными были и остаются объекты недвижимости высокого качества с хорошим месторасположением. Имеет смысл обратить внимание на некоторые города среднего пояса Подмосковья и некоторые регионы. В Москве вложения в эконом-класс уже не гарантируют высокого дохода. Но многое зависит от целей инвестирования и предполагаемого способа извлечения прибыли перепродать, сдать в аренду и т.п.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...