4000, 5000, далее везде. Неконтролируемый рост цен на жилье в Москве не в состоянии сдержать даже ФАС

О немыслимом, даже на взгляд столичных и федеральных чиновников, росте цен на жилье в "двух столицах" в последнее время говорят много. Пару недель назад Федеральная антимонопольная служба начала проверку застройщиков в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге на предмет возможного ценового сговора. Действительно, цены на жилье в Москве уже давно превысили все возможные пределы. Только за первое полугодие текущего года стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 50 проц, и сейчас превышает уровень 3600 долл за кв м. Многие эксперты говорят о цифре в 5000 долл за кв м как о само собой разумеющемся к концу года факте.

 

 

И уже появляются еще более пугающие цифры – 6000, 6500 долл за кв м и выше. Эксперты считают, что рынок к этому готов, т.е. покупатели, готовые платить такие деньги, найдутся. Заметим, что при таком раскладе купить в жилье, даже в рассрочку, не смогут даже высокооплачиваемые представители "высшего среднего класса". Что уж говорить о простых москвичах, чей доход в среднем составляет 1 тыс долл в месяц? Для них уже сейчас ипотечный кредит становится практически недоступным "удовольствием". Ведь по правилам большинства банков, максимальный размер ежемесячных выплат по кредиту не должен превышать 35-50 проц от совокупного ежемесячного дохода семьи. Средний же размер взноса по ипотеке даже за самую скромную квартиру в столице уже превышает ту самую тысячу долларов. Если же в семье есть ребенок или пенсионер, получение кредита становится совсем невозможным.

Все это идет вразрез с планами властей обеспечить россиян доступным жильем. В то время как с самых высоких трибун рассказывают о том, что нацпроект "Доступное жилье" в течение этого года уже должен начать приносить результат, на практике квартиры становятся все менее доступными. Поэтому "наверху" начали искать виновных. О картельном сговоре, возможном на рынке жилой недвижимости, начал говорить вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ответственный за нацпроект. Затем глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин признал, что цены на жилье бизнес-класса у застройщиков "бешеные" и совершенно неоправданные. И, наконец, начальник управления ФАС по контролю в области недвижимости Михаил Евраев "добил" общественность. По его мнению, цена квадратного метра жилья в Москве должна составлять 1300 долл. Для сравнения он взял ситуацию на рынке недвижимости в подмосковном Дмитрове, расположенном в 50 км от столицы. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья там составляет 800 долл. Причем 800 долл за метр начислено с учетом прибыли. Если взять в расчет то, что в Москве земля стоит дороже чем в Подмосковье, то к стоимости метра жилья в Москве нужно прибавить 350-400 долл. Так и получаются те самые 1300 долл, однако в реальности цены выше в среднем в 2,5 раза. Итоги проверки рынка жилья ФАС обещала обнародовать через три месяца, оговорившись при этом, что все это затеяно отнюдь не ради снижения цен.

Ответ строителей не заставил себя долго ждать, и был, в общем, предсказуемым. В ответ на просьбу Генпрокуратуры предоставить сведения, на основании которых можно сделать вывод о необоснованном росте цен на жилье, президент Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман направил соответствующее письмо. В нем АСР обращает внимание Генпрокуратуры на то, что российское законодательство не предусматривает госрегулирования цен на недвижимость. "Цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен… является, очевидно, ошибочной", говорится в письме. На себестоимость жилья влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. В АСР подчеркивают, что неоднократно обращали внимание властей и общественности на монопольное увеличение цен некоторыми производителями стройматериалов. Однако каких-либо эффективных мер по устранению этих нарушений не было принято.

У столичных властей, впрочем, есть своя версия происходящего. По их мнению, квадратные метры дорожают из-за того, что спрос на жилье существенно превышает предложение. Речь идет не о москвичах, которые ютятся в какой-нибудь "двушке" с взрослыми детьми и пожилыми родителями без надежды на улучшение. Дело в состоятельных приезжих из регионов. По словам руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина, сегодня до 70 проц квартир покупается в мегаполисе немосквичами. Для решения вопроса чиновник предложил увеличить темпы строительства жилья в регионах. Дескать, если в родном городе люди смогут купить квартиры, московская недвижимость им не понадобится. В 2006 году московские строители построят 1,5 млн. кв м жилья в 52 районах и городах России, заявил глава стройкомплекса.

Но дело вряд ли в этом. Ведь при желании квартиру можно купить в любом, даже не самом крупном российском городе, не говоря уж об областных центрах. И далеко не факт, что она будет хуже того, что можно купить в каком-нибудь Урюпинске. А уж дешевле такая недвижимость будет точно. Проблема в уровне жизни и статусе, который может обеспечить столица. Не секрет, что цены на товары в российских городах ненамного ниже московских, а вот зарплаты меньше на порядок. Вот и спешат в Москву все, кто могут – найти хорошо оплачиваемую /пусть по провинциальным меркам/ работу здесь не проблема. Между тем, в той же Европе ситуация обратная. Уровень жизни в провинциальных городах близок к столичному, а цены, напротив, ниже. Поэтому особенного стремления обосноваться в столице там нет. Огромные мегаполисы с их проблемами остаются уделом карьеристов-одиночек или просто любителей такого образа жизни.

Однако менталитет нашего населения переделать не так-то просто, да и специфика у России своя. Здесь деньги и власть сосредоточены в Москве /и в Санкт-Петербурге, но все же в меньшей степени/. Поэтому народ сюда едет и будет ехать впредь. Еще один способ решения проблемы – увеличить строительство, чтобы предложение успевало за спросом. "Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив предложение. Другого способа природой не предусмотрено", - заявил недавно мэр города Юрий Лужков. Он отметил, в 2007 и последующие годы предполагается вводить в городе по 5 млн кв м жилья. Впрочем, аналитики рынка отреагировали на это обещание как-то вяло. Многие из них считают, что для снятия напряженности на рынке ныне существующий жилищный фонд необходимо как минимум удвоить. Сейчас же он увеличивается на несколько процентов в год, а этого явно не хватает. Впрочем, В.Ресин довольно категорично заявлял, что строить больше Москва просто не в силах. "Мы не можем превратить город в каменные джунгли", - ответил он на вопрос, сможет ли город увеличить количество новых квартир. Да и свободной земли под строительство практически не осталось. Строятся только в бывших промзонах или в таких проблемных районах, как Бутово. Новостройки появись в Щербинке, пос.Северный, Марфино и Жулебино, но этого явно не хватает. Неплохо застраивается Западный округ. Недавно В.Ресин отметил, что здесь строится столько объектов, сколько в трех административных округах, вместе взятых.

Но жилье, строящееся в Западном округе, большей частью не относится к категории эконом-класса. ЗАО по престижности и высоким ценам на недвижимость уступает разве что Центральному округу, а квартира в новостройке в Кунцево вряд ли намного дешевле, чем в центре. Иными словами, жилья становится больше, но оно по-прежнему дорого.

И вряд ли антимонопольное расследование ФАС изменит эту ситуацию. Тем более, сговор все же представляется участникам рынка маловероятным. В своем письме Н.Кошман отмечает, что большая конкуренция на строительном рынке Москвы делает "крайне маловероятным какой-либо ценовой сговор между участниками". Застройщики отмечают, что ФЗ N214 о долевом участии в строительстве заморозил работы на тех стройплощадках, где не был оформлен весь пакет документов, а всевозможные соцпрограммы "поглотили" около 1,5 млн кв м типового жилья. И вообще, в нынешних условиях продавать квартиры по цене 1300 долл за кв м – это работать себе в убыток. Даже столичная земля, распределяемая на конкурсах, скоро приблизится в цене к 1000 долл за кв метр, говорят строители. Теоретически, если ФАС все же докажет факт существования сговора, к строителям могут применить штрафные санкции и обязать понизить цену до уровня, предшествовавшего сговору. Но немалая доля продаваемого жилья приходится на частных собственников, а их ФАС не сможет проконтролировать никак. Если же застройщики, во исполнение распоряжения властей, выставят на продажу квартиры по 1300, или даже по 2000 долл, то их попросту раскупят в мгновение ока с тем, чтобы после продавать "как все". То есть по рыночной цене, которая, как мы видим, только растет. И власти это понимают, поэтому, скорее всего, все ограничится громкими заявлениями. Чтобы народ в преддверие выборов понимал – о нем заботятся. И неважно, что эффекта от этой заботы ждать придется слишком долго.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...